Aan de rand van Oostkamp wil de gemeente een duurzame verkaveling realiseren waarvoor ze een degelijk en kwalitatief plan liet opmaken. Eerdere verkavelingsvoorstellen waren telkens afgeketst. Het gebied stelde heel wat uitdagingen. Maar er bleek ook veel mogelijk te zijn… De weiden en akkers die nog in woongebied van grootstedelijk Brugge liggen, werden jaren geleden gekocht door een aantal projectontwikkelaars. Het gebied ligt naast de autostrade, er is veel lawaai, het is waterig en heeft een specifieke natuurlijke structuur. Om in dit complexe dossier tot een oplossing te komen met voldoende ruimtelijke kwaliteit, werkte Youri Vandenberghe als projectregisseur een masterplan uit, samen met een divers samengesteld ontwerpteam in interactie met verschillende expets en de betrokken actoren in het gebied. Door middel van een co-workshop werd gedurende een week in een pop-up atelier een ontwerp uitwerkt ‘from scratch’. Het masterplan dat hieruit resulteerde combineert verdichting en kernversterking met de creatie van natuur en de verhoging van de biodiversiteit. Het ontwerp gaat ook correct om met de waterhuishouding en met het ecologisch potentieel van dit waterrijk gebied.

Het vernieuwende en ambitieuze masterplan voorziet om niet tegen de natuurlijke ontwikkeling in te bouwen, maar met de evolutie mee. Wanneer dit waterrijke gebied niet zou bewerkt of gedraineerd worden, dan zou er spontaan een zogenaamde ‘wastine’ ontstaan. Dergelijk natuurlijk landschap werd het uitgangspunt voor het ontwerp van de gehele site. Er werd gekeken naar de activiteiten die je in het gebied kan doen, de manier om er te geraken, wie er zou kunnen gaan wonen, en wat er zintuiglijk te beleven valt. Op basis van al deze elementen, koos men voor bewouwing op vier terpen op de hogergelegen en drogere delen en laat men ongeveer tweederde van het terrein als natuurgebied ontwikkelen. Als gevolg hiervan heeft het water de nodige vrijheid en onstaan er struwelen waar zeldzame vogels zullen komen broeden. Ook andere soorten vegetatie en kleinere dieren vinden er hun thuis; kortom: goed voor de biodiversiteit. Voor de bewoning worden zowel appartementen als eengezinswoningen voorzien, met collectieve buiten- en binnenruimtes en ook een co-werkplek voor thuiswerkers. Het plan voorziet zo in vier buurten met compacte bewoning, telkens met een vijftig-tal wooneenheden te midden van de natuur. Er is sprake van 1/3 grondgebonden woningen, huis met tuin, en 2/3 gestapelde woonentiteiten met 6 bouwlagen, appartementen met terras. De bebouwingswijze dient duurzaam te zijn; hiervoor geeft het masterplan suggesties en tips voor voor architectenbureaus ivm E-pijl en gebruik van materialen. Mobiliteit wordt gecomprimeerd in 4 zones met een parkeerhaven waar alles wordt gebundeld. Daardoor is er op de site zelf geen gemobiliseerd verkeer. Er worden gereserveerde plaatsen voorzien voor autodelen en laadpalen voor electrisch rijden.

Voor de constructie van de woongedeelten wordt de metafoor en het concept van een ‘pier’ gebruikt. Als onderlegger van de ‘pier’ wordt geen staketsel gebruikt maar een ‘terp’. Dit is een andere traditionele vorm die vaak wordt toegepast in drassige bodems. Net zoals een pier een lineair element is met een verticaal accent op het einde – worden de woningen dus gebouwd op een verhoogde terp met eerst een straatje met rijwoningen met een tuintje en op het einde een urban villa met appartementen. Elke pier heeft als collectieve voorzieningen om het wonen te veraangenamen: een speeltuin, een overdekte zandbak, een barbecue, een ontmoetingsruimte, lockers voor de levering van internet-aankopen, etc. De vier pieren – waar het wonen en het private groen zijn voorzien – beslaan samen aldus slechts 1/3de van de oppervlakte van het terrein. Bijgevolg blijft 2/3de van het terrein bewaard als ongerepte natuur die zich verder kan ontwikkelen als drassige en verruigde wastine, die men als wandelaar enkel kan betreden op een ‘knuppelpad’ (een houten pad op paaltjes).

Het is duidelijk dat water een prominente plaats mag blijven houden in het gebied. Doordat 2/3 onbebouwd blijft en tot stevige natuur kan ontwikkelen, is er veel infiltratie mogelijk. Voor de waterhuishouding werd vooropgesteld dat de bebouwde toestand niet slechter mocht zijn dan de onbebouwde toestand, en zelfs nog beter zou kunnen doen. Optimaal gebruik van het water staat centraal, door 1) hergebruik 2) infiltratie en groendaken 3) buffering 4) beperkte lozing (5 l per seconde per hectare). De riolering voor het vuile water zal worden aangesloten op de publieke riolering, alle regenwater zal gebufferd worden en gedraineerd op het terrein zelf. De wastine zal zich, net zoals een rietveld of een wadi, gedragen als een natuurlijke vorm van buffering en drainage.

Aangezien de terp geen staketsel is maar een verhoging op volle grond is het perfect mogelijk om ook in de publieke ruimte bij de woongedeelten ondoorlaatbare verharding te vermijden en via drainerende materialen te zorgen dat het regenwater van de bestrating opgevangen kan worden zonder riolering. De volle grond van de terpen maakt het ook mogelijk om bomen en ander gemeenschappelijk groen te planten. Dit geeft mogelijkheden voor schaduw en opvang van wind. Op hitte werd niet specifiek gewerkt voor het terrein aan de Fabiolalaan, maar het groen en de waterpartijen zullen ook voor de temperaturen een absorberend en milderend effect hebben. De geluidsoverlast van de snelweg wordt beperkt door de realisatie van een 6 meter hoge beplante aarden wal. Ook hier kan mogelijks mildering van wind en hitte optreden en biedt de beplanting kansen voor inheems groen. Tot slot zijn er denkpistes om de hoeve die gelegen is aan de hoek van de Fabiolalaan eventueel mee te kunnen activeren als kinderboerderij of als lokale bio-boerderij met moestuin en pluktuin.

De projectregisseur werd voor de voorbereiding en begeleiding van de interactieve co-workshop vergoed door de gemeente (€4480 excl. btw). De overige kosten voor erelonen van de ontwerpers en expters, de catering en verblijf (€26.684 excl. btw) werden vergoed door de grondeigenaars pro rata eigendomsaandeel.

De uiteindelijke realisatie van het project wordt gefinancieerd door de projectontwikkelaars zelf.

• Instrumenten van het landbouwbeleid: biohectarepremie, premie genetische diversiteit, premie vlinderbloemigen, premie bedrijfsadvies
• EU-middelen LIFE-project

• Infiltratievelden en –stroken met bovengrondse wateropslag
• Waterberging in de wijk
• Klimaatrobuust structuurplan (masterplan)
• Waterdoorlatende verharding op parkeerplaatsen
• Het realiseren van natuurlijke waterzuivering nabij bebouwd gebied
• ‘Waterstudie rekening houdende met prognoses klimaatscenario’s tot 2100
• Ontwikkeling en implementatie van een groen-blauwe structuur in het project met ruimte voor water volgens de uitkomst van de waterstudie (klimaatbestendig)
• Groen-blauwe structuur doet ook dienst binnen het tegengaan van een urban heat island.
• Op vlak van oververhitting binnen de woongelegenheden: deze zijn laagenergie tot passief, met ruime aandacht voor voldoende isolatie en luchtdichtheid + maatregelen zoals beschaduwing door groen, zonnewering aan de ramen,…

Door de interactieve en participatieve aanpak voor de opmaak van het ontwerp mag het masterplan kwalitatief sterk genoemd worden en gedragen door alle betrokkenen. De projectregisseur en het ontwerpteam mochten abstractie maken van het verleden en beginnen van een leeg blad. Gedurende anderhalve dag passeerden alle mogelijke betrokkenen (buurtbewoners, beleidsmensen, eigenaars, provincie, gewest, gemeentefunctionarissen, adviesraden, gemeenteraad, …) in het pop-up atelier om hun randvoorwaarden te definiëren. Met al die informatie ging het ontwerpteam aan de slag. In het midden van de week werd een tussentijds evaluatiemoment ingelast, waarbij de betrokkenen het ontwerp konden bijsturen. Op basis van deze informatie werd het ontwerp verder uitgewerkt. Op het einde van de week kon op die manier een ontwerp afgeleverd worden waar iedereen zijn steentje had toe bijgedragen, en bijgevolg ook onthaald werd op een warm applaus tijdens de eindpresentatie.

Naast het co-creatief proces waarbij alle stakeholders die oplossingsgericht aan het ontwerp wilden meewerken welkom waren, werden er ook drie formele raadplegingen georganiseerd. De betrokkenheid van de gemeente (administratie en bestuur) is bij dergelijke aanpak groter dan gemiddeld en vormt een belangrijke succesfactor. Het was in Oostkamp ook de gemeente die de uitwerking van het duurzaam masterplan initieerde voor de laatste kern van woongebied. Deze betrokkenheid en trekkende rol van de lokale overheid geeft aan het proces een zekere ‘serieux’ ten opzichte van de buurtbewoners en de andere stakeholders. Dit komt niet alleen door de inhoudelijke interesse van de gemeente en hun aanwezigheid bij de besprekingen maar ook omdat zij de vergunningsverlendende overheid zijn. Naast de lokale overheid werden ook de andere bestuursniveaus (Provincie West-Vlaanderen, Ruimte Vlaanderen) als stakeholder betrokken, met name driemaal bij de formele raadplegingen tijdens de ontwerpweek.

Een andere belangrijke succesfactor ligt in de integrale aanpak en de creativiteit van het ruimtelijk ontwerp. Dit is te danken aan de samenstelling van het ontwerpteam en de verschillende experten die werden geconsulteerd. De ontwerpers waren niet beperkt tot slechts één bureau maar vormden een heterogene groep van diverse sterke professionals die elk hun een eigen praktijk hebben of tot een ander bureau behoren. Ook het team van de Vlaamse Bouwmeester was betrokken. Door verschillende ontwerpers die niet met elkaar in werkverband opereren samen te brengen en hen te vragen als individu vanuit eigen inzichten en vakmanschap bij te dragen, tilde de groep zichzelf op en werd idereen uit z’n comfort zone getrokken om veel verder te gaan dan regulier het geval is.

Door de combinatie van ontwerpers en experts en door de gebruikte interactieve formule van ontwerpen met alle stakeholders is men veel verder kunnen gaan dan waar een klassieke formule zou geraakt zijn. Dit zowel inhoudelijk-technisch als qua draagvlak. De gevonden combinatie van ruimtelijke optimalisatie en ruimtelijke kwaliteit zou middels een traditionele aanpak wellicht niet aanvaard worden, inzake het in de hoogte bouwen, oppervlakte teruggeven aan de natuur, etc. Hiervoor is vertrouwen en ‘out of the box’ denken nodig. Dit kon enkel doordat betrokkenen tijd kregen om informatie en nieuwe ideeën te absorberen, en men veel grondigere en meer diepgaande toelichting kreeg dan wat gebruikelijk is in klassiek openbaar onderzoek of andere participatieve processen. Het is een heel open manier van communiceren met alle betrokkenen, bv. ook met de oppositite in de politiek. Dit is een eerder atypische manier van werken die best ook wel wat angsten met zich meebrengt en een zeer open politiek vraagt waarin alles goed doorgesproken wordt. Ook met de projectontwikkelaars die de terreinen in eigendom hebben werd grondig gediscussierd en gezocht. Omdat het designteam het ontwerp niet enkel bespreekt met zijn opdrachtgever - die vanuit een relatie baas-ondergeschikte als enig partij oordeelt - zijn er nu meerdere partijen aanwezig die het ontwerp en elkaar als stakeholders beïnvloeden. De ontwerpers, ontwikkelaars en overheden krijgen hierdoor een grotere aanvaarbaarheid t.a.v. alle andere stakeholders en t.a.v. elkaar. Op die manier ontstaat een masterplan dat een soort moreel contract vormt voor de betrokkenen. Het plan wordt belangrijk geacht en is doorleefd omdat iedereen zegt: ‘OK, dit is haalbaar en uitvoerbaar is voor ons’.

Met het oog op het natraject en de effectieve realisatie van de nieuwe duurzame eco-wijk in Oostkamp bestaat het risico dat de eenheid van het masterplan nog zou uiteenvallen in verschillende deelprojecten. Daarom wordt ernaar gestreefd dat de verschillende projectontwikkelaars zich als een verenigde bouwgroep willen vormen en opstellen om als één opdrachtnemer het project verder op te nemen. In de plaats van elk met een eigen stukje van het terrein aan de slag te gaan, kan men samen één architect aanstellen. Ook in de verkoop zou men samen als één team kunnen instappen en een gezamenlijke grondbank aanleggen met éénzelfde boekhouding. De uitdaging ligt dis in het blijvend stimuleren van de ontwikkelaars om de handen in elkaar te slaan. Het is ook van belang hoe de woningen verkocht worden. In geval van een louter traditionele gescheiden structuur waarbij de rijwoningen individuele eigendommen worden zal het zeer moeilijk zijn om de kwaliteiten van het geheel op lange termijn te kunnen behouden of blijvend af te dwingen. Daarom werd als alternatieve structuur voorgesteld om van elke pier in de woonzones een woongemeenschap te maken. Hierdoor kan het project een zeer groot aantal bijkomende en vaak voor het concept onmisbare kwaliteiten verwerven èn behouden:

• Een basisakte, een reglement van inwendige orde of gelijkwaardige instrumenten, maken dat de beoogde ecologische, landschappelijke, stedenbouwkundige en architecturale kwaliteiten op lange termijn bewaard blijven. Ook de beeldkwaliteit van het geheel wordt op die manier goed beschermd.
• Duurzame gedeelde speciale technieken: groepsverwarming, warmtenet, zonneboilers, fotovoltaïsche cellen, gedeelde regenwatertank met buffervat en vertraagde afvoer, enz. Regenwater wordt gerecupereerd voor besproeiing tuin en eventueel toiletspoeling.
• De mogelijkheid ontstaat om collectieve functies te introduceren, zoals een gemeenschappelijke ontmoetingsplek (vergaderzaal, werkruimte) op het gelijkvloers van elke urban villa, de samenaankoop van energie, enz.
• Door het delen van een aantal ‘pretfactoren’ overstijgt men ver het traditionele mede-eigendom-syndroom waar vergaderingen met een syndicus enkel gaan over de afrekening van de kosten. De syndicus of beheerder wordt dan meer een ombudsman en iemand die het overzicht behoud. De te bespreken thema’s hebben dan veel meer te maken met het verbeteren van de leefkwaliteit in de woongemeenschap, het creëren van een dialoogcultuur en ontmoetingen.

Als deze ideeën doorgang zouden vinden bij de effectieve realisatie en commercialisering van het project, dan kunnen we misschien vaststellen dat het pionierswerk van co-housing communities zijn weg gevonden heeft naar de reguliere markt.