Toepassingsgebied EPC (Klein) Niet-Residentieel
Het Energiedecreet van 8 mei 2009 en het Energiebesluit van 19 november 2010 leggen vast dat bij notariële overdracht in volle eigendom, vestigen van opstalrecht of erfpacht en bij verhuur van bestaande gebouwen een energieprestatiecertificaat (EPC) vereist is.
Sinds 1 mei 2023 is er een EPC verplicht bij alle vormen van notariële overdracht in volle eigendom, niet alleen bij verkoop. Dit is van toepassing op authentieke akten verleden vanaf 1 mei 2023.
Bij akten met een declaratieve werking is er geen EPC vereist.
EPC-verplichting
Per (kleine) niet-residentiële gebouweenheid moet een EPC opgemaakt worden. Voor kleine niet-residentiële eenheden kan men sinds 2023 kiezen om ofwel een EPC klein Niet-Residentieel ofwel een EPC Niet-Residentieel te laten opmaken.
Bij (kleine) niet-residentiële eenheden geldt er een EPC-plicht voor volgende situaties:
Een natuurlijke persoon of rechtspersoon die een niet-residentieel gebouw bij een notariële overdracht in volle eigendom overdraagt, moet over een EPC (Klein) Niet-Residentieel beschikken.
- Het maakt niet uit hoe groot het eigendomsaandeel dat wordt overgedragen, is. Ook als slechts een bepaald percentage in volle eigendom wordt overgedragen, moet er een EPC zijn.
- Het maakt niet uit over welk type transactie het gaat: een schenking, ruil, verkoop of ander type. Van zodra er overdracht is van volle eigendom via notariële authentieke akte, moet er een EPC zijn.
- Het moet gaan om volle eigendom, dus de combinatie vruchtgebruik én naakte eigendom samen. Wordt enkel het vruchtgebruik of enkel de naakte eigendom overgedragen, dan moet er geen EPC zijn.
Het energieprestatiecertificaat voor (kleine) niet-residentiële eenheden moet beschikbaar zijn:
als er publiciteit wordt gemaakt: ten laatste bij de eerste bekendmaking van die publiciteit
als er geen publiciteit wordt gemaakt: ten laatste voorafgaand aan het sluiten van de onderhandse akte, of indien er geen onderhandse akte is voor het verlijden van de authentieke akte.
Bij een onteigening, afgehandeld door de afdeling, bevoegd voor vastgoedtransacties binnen de Vlaamse Belastingdienst, hoeft geen energieprestatiecertificaat (Klein) Niet-Residentieel beschikbaar te zijn.
Zie ook Energiebesluit artikel 9.2.8(opent in nieuw venster).
- Een eigenaar die op een (kleine) niet-residentiële eenheid een opstalrecht of erfpacht wil vestigen, moet over een EPC (Klein) Niet-Residentieel beschikken.
- Het energieprestatiecertificaat voor (kleine) niet-residentiële eenheden moet beschikbaar zijn:
- als er publiciteit wordt gemaakt: ten laatste bij de eerste bekendmaking van publiciteit
- als er geen publiciteit wordt gemaakt: ten laatste voorafgaand aan het sluiten van de onderhandse akte, of indien er geen onderhandse akte is voor het verlijden van de authentieke akte.
- Zie ook Energiebesluit artikel 9.2.8/1(opent in nieuw venster).
- Een eigenaar die een (kleine) niet-residentiële eenheid te huur wil aanbieden, moet over een EPC (Klein) Niet-Residentieel beschikken. De eigenaar moet op eenvoudig verzoek van een kandidaat-huurder een geldig EPC (Klein) Niet-Residentieel kunnen voorleggen.
- Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst verstrekt de eigenaar van het gebouw de huurder een kopie van een geldig energieprestatiecertificaat voor (kleine) niet-residentiële eenheden.
- Zie Energiebesluit artikel 9.2.9(opent in nieuw venster)
- Onder verhuur wordt verstaan: de gewone huur, als het gaat over een verhuur over een periode van meer dan twee maanden, de handelshuur, de onroerende leasing en de concessies van niet-residentiële gebouwen of niet-residentiële gebouweenheden. Zie Energiebesluit artikel 1.1.1, 103°(opent in nieuw venster)
- Ook bij verkoop zonder publiciteit is sinds 1 april 2022 een EPC verplicht.
- Sinds 1 januari 2023 geldt de EPC-plicht voor alle niet-residentiële gebouwen en gebouweenheden, niet enkel voor kleine niet-residentiële eenheden.
- Sinds 1 mei 2023 is er bij alle vormen van notariële overdracht in volle eigendom een EPC verplicht. Dit is van toepassing op authentieke akten verleden vanaf 1 mei 2023. Bij akten met een declaratieve werking is er geen EPC verplicht.
- Vanaf 1 januari 2024 moeten alle grote niet-residentiële gebouweenheden van publieke gebouwen en overheidsgebouwen beschikken over een EPC voor niet-residentiële gebouwen om aan de uithangplicht te voldoen. Het huidige EPC Publiek kan dus niet langer gebruikt worden. Voor publieke gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte groter dan 250m² geldt bovendien een uithangplicht.
Uitzondering voor kleine niet-residentiële publieke gebouwen: om aan de uithangplicht te voldoen, kan tot uiterlijk 1 januari 2025 een EPC Publiek gebruikt worden, op voorwaarde dat de metingen opgestart zijn voor 1 januari 2023 en dat het EPC uiterlijk op 1 februari 2024 werd ingediend. Nadien kan enkel nog een EPC kNR of een EPC NR gebruikt worden. - Vanaf 1 januari 2025 moet elke grote niet-residentiële gebouweenheid met een bruikbare vloeroppervlakte groter dan of gelijk aan 1000 m² over een EPC NR beschikken, ongeacht overdracht of verhuur.
- Vanaf 1 januari 2026 moet elke grote niet-residentiële gebouweenheid met een bruikbare vloeroppervlakte kleiner dan 1000 m² over een EPC NR beschikken, ongeacht verkoop (en andere overdrachten) of verhuur.
Overdragen van het EPC
- Het EPC wordt op eenvoudig verzoek voorgelegd aan de kandidaat-tegenpartij.
- Bij de notariële overdracht in volle eigendom van een niet-residentieel gebouw of gebouweenheid draagt de eigenaar een geldig EPC (klein) Niet-Residentieel over aan diegene aan wie het residentiële gebouw(eenheid) wordt overgedragen.
- De onderhandse akte voor de overdracht in volle eigendom van een niet-residentieel gebouw of gebouweenheid vermeldt of er voor het gebouw(eenheid) een geldig EPC (klein) Niet-Residentieel bestaat en of de tegenpartij ervan op de hoogte wordt gebracht.
- De alle authentieke akte voor de notariële overdracht in volle eigendom van een niet-residentiële gebouw(eenheid) vermeldt:
- of de tegenpartij voor het verlijden van de authentieke akte op de hoogte is gebracht van het bestaan en de inhoud van het geldige EPC (klein) Niet-Residentieel.
- of het EPC (klein) Niet-Residentieel aan de tegenpartij ter beschikking is gesteld
- de datum en de unieke code van het geldige (klein) Niet-EPC Residentieel.
- Is er een EPC Gemeenschappelijke Delen van het gebouw aanwezig, dan wordt dit eveneens overgedragen.
- Het EPC wordt op eenvoudig verzoek voorgelegd aan de kandidaat-opstalhouder of -erfpachter.
- Bij de vestiging van het opstalrecht of de erfpacht op een niet-residentieel gebouw of op een niet-residentiële gebouweenheid draagt de eigenaar aan de opstalhouder of erfpachter een geldig EPC (klein) Niet-Residentieel over.
- De onderhandse akte voor de vestiging van opstalrecht of erfpacht op een niet-residentieel gebouw vermeldt of er voor het gebouw een geldig EPC (klein) Niet-Residentieel bestaat en of de opstalhouder of erfpachter ervan op de hoogte wordt gebracht.
- De alle authentieke akte voor de vestiging van het opstalrecht of de erfpacht op niet-residentiële gebouwen of op niet-residentiële gebouweenheden vermeldt:
- of de opstalhouder of erfpachter voor het verlijden van de authentieke akte op de hoogte is gebracht van het bestaan en de inhoud van het geldige EPC (klein) Niet-Residentieel.
- of het EPC (klein) Niet-Residentieel aan de opstalhouder of erfpachter ter beschikking is gesteld
- de datum en de unieke code van het geldige EPC (klein) Niet-Residentieel.
- Is er een EPC Gemeenschappelijke Delen van het gebouw aanwezig, dan wordt dit eveneens overgedragen.
- Het EPC wordt op eenvoudig verzoek voorgelegd aan de kandidaat-huurder.
- Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst wordt een kopie van het geldig EPC aan de huurder ter beschikking gesteld.
- Is er een EPC Gemeenschappelijke Delen van het gebouw aanwezig, dan wordt ook hiervan een kopie overgedragen.
EPC nodig?
- Niet zeker of een EPC vereist is? Raadpleeg de EPC-wegwijzer(opent in nieuw venster). Via enkele vragen weet u of een EPC nodig is.
- EPC nodig? Vind een erkend energiedeskundige type A voor de opmaak van uw EPC via de Energiekaart(opent in nieuw venster).
- Niet zeker of het gebouw een niet-residentiële hoofdbestemming heeft of hoeveel gebouweenheden er zijn? Raadpleeg dit handige stappenplan voor energiedeskundige (op de EPC-pedia).
Speciale gevallen EPC-plicht
| Overdracht in volle eigendom | EPC vereist? |
|---|---|
| Overdracht in volle eigendom van residentiële eenheden zonder enige vorm van publicatie (bijvoorbeeld tussen familieleden) | ja |
| Overdracht in volle eigendom tussen mede-eigenaars | ja |
| Schenking | ja |
| Ruilakte met overdracht in volle eigendom | ja |
| Inbreng om niet | ja |
| Inbreng in vennootschap | ja |
| Inbreng in huwelijksgemeenschap | ja |
| Inbreng of overdracht van een bedrijfstak of algemeenheid | ja |
| Recht van opstal of erfpacht | EPC vereist? |
|---|---|
| Vestigen van erfpacht of recht van opstal | ja |
| Overdragen van erfpacht of recht van opstal | ja |
| Verlenging van bestaande erfpacht of recht van opstal tussen dezelfde partijen | nee |
| Stopzetten van bestaande erfpacht of recht van opstal | nee |
| Vestigen of overdragen van erfpacht of recht van opstal op het dak van een niet-residentieel gebouw | nee |
| Verhuur | EPC vereist? |
|---|---|
| Handelshuur, ongeacht de duur van de overeenkomst | ja |
| Concessieovereenkomst van een (klein) niet-residentieel gebouw | ja |
| Onroerende leasing | ja |
| Onderverhuur | nee |
| Kleine niet-residentiële eenheden met huurovereenkomsten van voor 1/1/2020 | nee |
| Grote niet-residentiële eenheden met huurovereenkomsten van voor 1/1/2023 | nee |
| Verhuur van (kleine) niet-residentiële eenheden zonder enige vorm van publicatie (bijvoorbeeld tussen familieleden) voor 1 oktober 2023 | nee |
| Verhuur van (kleine) niet-residentiële eenheden zonder enige vorm van publicatie (bijvoorbeeld tussen familieleden) vanaf 1 oktober 2023 | ja |
| Gewone huur met huurovereenkomsten korter dan 2 maanden | nee |
| Gewone huur met huurovereenkomsten vanaf 2 maanden | ja |
| Assistentiewoning (serviceflat) die deel uitmaakt van een erkende welzijns- of verzorgingsinstelling bij gewone huur met huurovereenkomsten vanaf 2 maanden | ja |
| Assistentiewoning (serviceflat) die deel uitmaakt van een erkende welzijns- of verzorgingsinstelling bij gewone huur met een huurovereenkomst korter dan 2 maanden | nee |
| Assistentiewoning (serviceflat) die deel uitmaakt van een erkende welzijns- of verzorgingsinstelling met dagprijs (zonder huurovereenkomst) | nee |
| Bijzondere transacties | EPC vereist? |
|---|---|
| Overdracht van enkel de naakte eigendom | nee |
| Overdracht van enkel het vruchtgebruik | nee |
| Erfenis | nee |
| Onteigening afgehandeld door de afdeling, bevoegd voor vastgoedtransacties binnen de Vlaamse Belastingdienst | nee |
| Fusie/splitsing/overname rechtspersoon | nee |
| Share deal (overdracht van aandelen) | nee |
| Notariële akten met declaratieve werking | nee |
| Gebouw | EPC vereist? |
|---|---|
| Vervallen (kleine) niet-residentiële eenheden | ja |
| Casco of ruwbouw (kleine) niet-residentiële eenheden | ja |
| (Kleine) niet-residentiële eenheden die beschermd zijn of deel uitmaken van een beschermd gebouw | ja |
| (Kleine) niet-residentiële eenheden zonder verwarming | ja |
| Niet-residentiële gebouweenheden met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m² die gelegen zijn in een industrieel gebouw | ja |
| Alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m² | nee |
| Tijdelijke gebouwen die in principe niet langer dan twee jaar worden gebruikt | nee |
| Gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten | nee |
| Industriële gebouwen (gebouwen bestemd voor de productie, de bewerking, de opslag of manipulatie van goederen) | nee |
| Werkplaatsen | nee |
| Opslagplaatsen voor niet-industrieel gebruik | nee |
| Gebouwen van een landbouwgebouw die niet voor bewoning bestemd zijn (serres, stallen e.a.) | nee |
| Parkeergebouwen | nee |
Als de eigenaar van een niet-residentieel gebouw of een niet-residentiële gebouweenheid beschikt over een geldig EPC Bouw, dat slaat op het hele gebouw of de hele gebouweenheid, kan deze dit EPC gebruiken om te voldoen aan de verplichtingen.
Wanneer een nieuwbouwwoning verkocht (overgedragen) of verhuurd wordt vooraleer de EPB-aangifte (en dus ook het EPC Bouw) is opgemaakt, moet de verkoper/verhuurder binnen de 12 maanden na ingebruikname van het gebouw, het EPC Bouw alsnog bezorgen aan de koper of huurder.
Veelgestelde vragen
Een energiedeskundige moet een verklaring op erewoord(PDF bestand opent in nieuw venster) ondertekenen bij registratie. Door het ondertekenen van de verklaring op eer, verklaart de energiedeskundige dat de EPC’s op een objectieve, onafhankelijke, correcte en neutrale manier opgemaakt zullen worden.
Een erkend energiedeskundige moet dus ten alle tijden onafhankelijk werken en zich neutraal opstellen. Door de verklaring op eer te ondertekenen, bevestigt de energiedeskundige zich te houden aan deze vereisten. Een EPC opstellen van eigen gebouw(eenheid) valt niet te rijmen met deze eisen en kan dus niet.
Als een (handels)huurovereenkomst met eenzelfde huurder wordt verlengd, is het niet verplicht te beschikken over een geldig EPC.
Als er echter nog nooit een EPC is opgesteld, of een eerder opgemaakt EPC is intussen vervallen, kan het voor de huurder wel interessant zijn om geïnformeerd te worden over de energetische prestaties van de gehuurde gebouweenheid. De eigenaar kan in dat geval vrijwillig een EPC laten opmaken en een kopie aan de huurder bezorgen.
Wordt een gebouweenheid opnieuw te huur aangeboden aan een nieuwe huurder, dan is het wel verplicht om over een geldig EPC te beschikken. Een kopie van het EPC wordt ten laatste op het moment van de ondertekening van de huurovereenkomst aan de huurder overgemaakt.
Sinds 1 januari 2022 is het niet meer toegelaten om een niet-residentiële eenheid te integreren in het EPC van een wooneenheid of omgekeerd. Per gebouweenheid moet een EPC opgesteld worden.
Wanneer er meerdere gebouweenheden in een gebouw aanwezig zijn, maar onvoldoende busnummers en bijgevolg dus onvoldoende gebouweenheid-ID’s om de nodige EPC’s aan te koppelen, moet een melding bij het Gebouwenregister ingediend worden. Volg hiervoor de procedure en gebruik het meldingsformulier(opent in nieuw venster).
De gemeenten en steden beheren het Gebouwenregister en kunnen als enigen extra busnummers aanmaken en zodoende gebouweenheid-ID’s genereren. Als de gemeente geen aanpassingen doet, ondanks de melding van het VEKA, dan komt de situatie in het Gebouwenregister niet met de realiteit overeen en kan en mag er geen EPC opgemaakt worden.
De gevolgen voor de eigenaar zijn afhankelijk van de reden waarom de gemeente geen busnummer wenst aan te maken. Deze situaties worden dan ook geval per geval bekeken door het VEKA. Het is dan ook belangrijk dat er telkens een melding bij het VEKA wordt ingediend als er fouten of ontbrekende gegevens in het Gebouwenregister worden vastgesteld.
Bij de verkoop van een niet-residentiële gebouweenheid met een groter dan 500 m² wenst de verkoper een EPC te laten opstellen. De eigenaar wenst een EPC Klein Niet-Residentieel op te laten maken. Mag dat?
Nee, een EPC kNR mag niet opgemaakt voor een eenheid die niet voldoet aan de voorwaarden van een kleine niet-residentiële eenheid. Dit gaat in tegen de energieprestatieregelgeving. Het foutief opgemaakt EPC Klein Niet-Residentieel is bijgevolg geen EPC waarmee u aan de geldende verplichting kan voldoen.
EPC toepassingsgebied in de praktijk
Blijf op de hoogte
Schrijf u in op de EPC-nieuwsbrief