SP 18044 - Basisvoorwaarden voor de verkrijging van de verlaagde tarieven van 3% en 1% voor de eigen woning
- Nummer
- 18044
- Datum beslissing
- 14 mei 2024
- Publicatiedatum
- 5 juni 2024
Heffing
- Verkooprecht
Wettelijke basis
- art. 2.9.4.2.11. VCF
- art. 2.9.4.2.12. VCF
- art. 2.9.4.2.14. VCF
- art. 2.9.5.0.5. VCF
A. Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
- Het moet gaan om een zuivere aankoop.
- De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
- Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
- Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
1. De koper moet een natuurlijk persoon zijn
Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.
Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 3% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.
Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
2. Zuivere aankoop
Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.
Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.
Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
Een verkoop van een onroerend goed door een vennootschap aan haar vennoot met uitgestelde betaling van de prijs in geld sluit niet uit dat het kan gaan om een zuivere verkoop: de uitgestelde betaling van de prijs is meestal een betalingsmodaliteit. De regeling van betalingsmodaliteiten is niet strijdig met de burgerrechtelijke kwalificatie als verkoopovereenkomst.
Een verkoopovereenkomst waarbij een koper zijn enige eigen woning voor de geheelheid volle eigendom aankoopt (van één of meerdere verkopers) is in zijn totaliteit OF een zuivere verkoop OF een niet-zuivere verkoop voor de heffing van het verkooprecht. Een koper kan in dat geval niet aankopen deels aan het gewoon tarief en deels aan het verlaagd tarief van art. 2.9.4.2.11 VCF.
Zijn er evenwel meerdere kopers dan is het mogelijk dat het in hoofde van één koper wel om een zuivere aankoop gaat en in hoofde van de andere koper niet.
3. Verkrijging van de geheelheid volle eigendom
De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.
a. Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper
Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
De verkrijging van enkel de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de meegaande grond, wordt gezien als een verkrijging voor de geheelheid volle eigendom van de woning en kan dus in aanmerking komen voor de nieuwe verlaagde tarieven.
b. Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.
Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.
c. Verkrijging door verschillende personen
Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.
De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.
Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.
d. Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom
Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Volgende situaties komen dus in aanmerking:
- Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
- Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.
Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:
- De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
- De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
- De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.
Er kan zich ook volgende situatie voordoen:
Persoon X bezit reeds een onverdeeld deel (door schenking). Vervolgens kopen X en Y het resterende onverdeeld deel aan:
- Y komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief;
- X (derde-verkrijger) komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.
e. Huurkoop
Een huurkoop is een koopcontract waarbij de verkoper zich de eigendom op het verkochte goed voorbehoudt tot de koper alle “huurtermijnen” heeft voldaan.
Als de koper uiteindelijk wel degelijk de geheelheid volle eigendom zal verkrijgen, kan het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF worden ingeroepen, op voorwaarde dat de koper ook aan alle andere voorwaarden voldoet.
4. Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden
Voor dit onderwerp wordt verwezen naar SP 20052.
5. Verhinderend onroerend bezit en causaal verband
Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond zijn.
De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.
Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 3 % of 1% als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.
Als de verkrijger van de woning op datum van de aankoopakte zelf geen verhinderend onroerend bezit had en heeft genoten van het verlaagd tarief maar later met terugwerkende kracht tot een moment voor of op de datum van de authentieke aankoopakte voor de geheelheid volle eigenaar is geworden van een woning of bouwgrond, dan zal dit leiden tot het verlies van het genoten verlaagd tarief en een navordering.
a. Bezit vakantiehuisje of chalet
Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
b. Causaal verband voor meerdere woningen
Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) meerdere verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat de verhinderende woningen binnen de gestelde termijn van twee jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en de vervreemdingen.
Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
Voor de toepassing van het verlaagd tarief in artikel 2.9.4.2.12 VCF (ingrijpende energetische renovatie (IER) en sloop en heropbouw SLOHER)) en artikel 2.9.4.2.14 VCF (beschermd monument) werd deze termijn vanaf 30/12/2022 verlengd van 2 jaar naar 3 jaar voor koopovereenkomsten die zijn gesloten vanaf 01/01/2022 of koopovereenkomsten die zijn gesloten vóór 01/01/2022 waarvan de authentieke akte wordt verleden vanaf 01/01/2022. Dat is de datum waarop de 2-jarige termijn van het causaal verband van toepassing is geworden. Op die wijze kunnen verkrijgers die recent met toepassing van een van deze verlaagde tarieven een woning hebben verkregen, en waarvoor een tweejarige termijn reeds van toepassing was, onmiddellijk genieten van de 3-jarige termijn voor de vervreemding van het onroerend bezit.
c. Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure
Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.
Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.
Indien een echtgenoot tijdens de echtscheidingsprocedure met eigen middelen een woning aankoopt zonder tussenkomst van de andere echtgenoot en enkel gemeenschappelijke onroerende goederen heeft samen met die andere echtgenoot, zal de aankopende echtgenoot geen verhinderend onroerend bezit hebben op datum van de aankoopakte. Vanaf het echtscheidingsvonnis zal de echtgenoot die in de EOT-regelingsakte voor de volle eigendom een woning of bouwgrond is toebedeeld, krachtens artikel 1304 Ger.W. met terugwerkende kracht vanaf de neerlegging van het verzoekschrift enige volle eigenaar zijn geweest van een woning of bouwgrond. Hierdoor zal de echtgenoot ten aanzien van Vlabel op datum van de authentieke aankoopakte van de nieuwe woning verhinderend onroerend bezit hebben gehad. De voorwaarden om het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF te genieten waren door deze terugwerkende kracht achteraf bekeken niet voldaan. De echtgenoot zal het genoten tarief verliezen en een navordering verschuldigd zijn.
Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
d. Berekening van de termijn van twee of drie jaar
De termijn van twee jaar of drie jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van twee jaar of drie jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van twee jaar of drie jaar werd gesloten.
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
Voor de toepassing van het verlaagd tarief in artikel 2.9.4.2.12 VCF (IER en SLOHER) en artikel 2.9.4.2.14 VCF (beschermd monument) werd deze termijn vanaf 30/12/2022 verlengd van 2 jaar naar 3 jaar voor koopovereenkomsten die zijn gesloten vanaf 01/01/2022 of koopovereenkomsten die zijn gesloten vóór 01/01/2022 waarvan de authentieke akte wordt verleden vanaf 01/01/2022.
e. Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk twee of drie jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.
Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
Voor de toepassing van het verlaagd tarief in artikel 2.9.4.2.12 VCF (IER en SLOHER) en artikel 2.9.4.2.14 VCF (beschermd monument) werd deze termijn vanaf 30/12/2022 verlengd van 2 jaar naar 3 jaar voor koopovereenkomsten die zijn gesloten vanaf 01/01/2022 of koopovereenkomsten die zijn gesloten vóór 01/01/2022 waarvan de authentieke akte wordt verleden vanaf 01/01/2022.
f. Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).
g. Aankoop van woning op eerder aangekochte grond
Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
h. Studentenhuizen/studentenkamer
De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
i. Handelshuis
Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
j. Opstalrecht
In het geval van het bestaan van een opstalrecht moet er eerst een onderscheid gemaakt worden tussen volgende hypotheses:
- Er is sprake van een bouwgrond (zonder woning) met opstalrecht (horizontale eigendomssplitsing):
- het bezit in volle eigendom van de bouwgrond is een verhinderend bezit
- het opstalrecht is voor de opstalhouder geen verhinderend bezit (er staat immers nog geen woning)
- Er is sprake van een bouwgrond met een opstal (horizontale eigendomssplitsing) :
- uit de horizontale eigendomssplitsing vloeit voort dat de opstalgever eigenaar in volle eigendom is van een bouwgrond wat verhinderend bezit uitmaakt
B. Art. 2.9.5.0.5 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de vermindering voor de enige eigen bescheiden woning, mag de belastbare grondslag van de verkrijging in het totaal niet meer bedragen dan:
- € 220.000 in het algemeen
- € 240.000 als de woning gelegen is in een van de Vlaamse kernsteden of in een van de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel.
De grensbedragen van € 220.000 en € 240.000 moeten worden beoordeeld volgens de totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie in aanmerking wordt genomen.
Wanneer slechts een onverdeeld deel wordt gekocht moet men kijken naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, dus niet enkel het aangekochte gedeelte maar ook het geschonken gedeelte indien het over een gemengde verkrijging gaat.
Wanneer de opstallen (woning) worden gekocht en de grond wordt geschonken, moet men ook hier kijken naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, dus niet enkel de aangekochte opstallen maar ook de geschonken grond.
Wanneer echter enkel de opstallen (woning) worden aangekocht, zonder dat de meegaande grond eveneens wordt verkregen, betekent dit dat énkel naar de opstallen dient gekeken te worden m.o.o. de vermindering in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF .
Volgende situaties kunnen zich bv. voordoen:
- Persoon X koopt de helft van een woning in volle eigendom van zijn vader, de andere helft van de woning wordt gelijktijdig door de vader geschonken aan persoon X. De volledige verkrijging heeft betrekking op de volledige woning. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de verkrijging en dus voor art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de volledige woning.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de grond. Tegelijkertijd wordt bijgevolg een opstalrecht gevestigd dat aanleiding geeft tot de heffing van het federaal recht. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de opstallen en niet op de grond. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de verkoop en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de opstallen.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom van zijn vader, de grond wordt gelijktijdig aan persoon X door zijn vader geschonken. De volledige verkrijging heeft hier betrekking op de grond en opstallen. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de registratiebelasting en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de opstallen en de grond.
- Persoon X koopt een chalet in een bungalowpark waar de grond nooit mee gekocht wordt. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de chalet, zonder de grond. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de registratiebelasting in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de chalet zonder de grond.
Historische versies
Hieronder vindt u een overzicht van de historische versies van dit standpunt:
A. Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
- Het moet gaan om een zuivere aankoop.
- De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
- Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
- Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
1. De koper moet een natuurlijk persoon zijn
Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.
Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 3% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.
Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
2. Zuivere aankoop
Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.
Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.
Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
Een verkoop van een onroerend goed door een vennootschap aan haar vennoot met uitgestelde betaling van de prijs in geld sluit niet uit dat het kan gaan om een zuivere verkoop: de uitgestelde betaling van de prijs is meestal een betalingsmodaliteit. De regeling van betalingsmodaliteiten is niet strijdig met de burgerrechtelijke kwalificatie als verkoopovereenkomst.
Een verkoopovereenkomst waarbij een koper zijn enige eigen woning voor de geheelheid volle eigendom aankoopt (van één of meerdere verkopers) is in zijn totaliteit OF een zuivere verkoop OF een niet-zuivere verkoop voor de heffing van het verkooprecht. Een koper kan in dat geval niet aankopen deels aan het gewoon tarief en deels aan het verlaagd tarief van art. 2.9.4.2.11 VCF.
Zijn er evenwel meerdere kopers dan is het mogelijk dat het in hoofde van één koper wel om een zuivere aankoop gaat en in hoofde van de andere koper niet.
3. Verkrijging van de geheelheid volle eigendom
De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.
- Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper
Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
De verkrijging van enkel de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de meegaande grond, wordt gezien als een verkrijging voor de geheelheid volle eigendom van de woning en kan dus in aanmerking komen voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.
Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.
- Verkrijging door verschillende personen
Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.
De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.
Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.
- Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom
Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Volgende situaties komen dus in aanmerking:
- Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
- Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.
Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:
- De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
- De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
- De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.
Er kan zich ook volgende situatie voordoen:
Persoon X bezit reeds een onverdeeld deel (door schenking). Vervolgens kopen X en Y het resterende onverdeeld deel aan:
- Y komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief;
- X (derde-verkrijger) komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.
- Huurkoop
Een huurkoop is een koopcontract waarbij de verkoper zich de eigendom op het verkochte goed voorbehoudt tot de koper alle “huurtermijnen” heeft voldaan.
Als de koper uiteindelijk wel degelijk de geheelheid volle eigendom zal verkrijgen, kan het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF worden ingeroepen, op voorwaarde dat de koper ook aan alle andere voorwaarden voldoet.
4. Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden
Voor dit onderwerp wordt verwezen naar SP 20052.
5. Verhinderend onroerend bezit en causaal verband
Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11, of 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond zijn.
De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.
Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 3 % of 1% als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.
a. Bezit vakantiehuisje of chalet
Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
b. Causaal verband voor meerdere woningen
Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) meerdere verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat de verhinderende woningen binnen de gestelde termijn van twee jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en de vervreemdingen.
Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
Voor de toepassing van het verlaagd tarief in artikel 2.9.4.2.12 VCF (ingrijpende energetische renovatie (IER) en sloop en heropbouw SLOHER)) en artikel 2.9.4.2.14 VCF (beschermd monument) werd deze termijn vanaf 30/12/2022 verlengd van 2 jaar naar 3 jaar voor koopovereenkomsten die zijn gesloten vanaf 01/01/2022 of koopovereenkomsten die zijn gesloten vóór 01/01/2022 waarvan de authentieke akte wordt verleden vanaf 01/01/2022. Dat is de datum waarop de 2-jarige termijn van het causaal verband van toepassing is geworden. Op die wijze kunnen verkrijgers die recent met toepassing van een van deze verlaagde tarieven een woning hebben verkregen, en waarvoor een tweejarige termijn reeds van toepassing was, onmiddellijk genieten van de 3-jarige termijn voor de vervreemding van het onroerend bezit.
c. Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure
Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.
Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.
Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
d. Berekening van de termijn van twee of drie jaar
De termijn van twee jaar of drie jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van twee jaar of drie jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van twee jaar of drie jaar werd gesloten.
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
Voor de toepassing van het verlaagd tarief in artikel 2.9.4.2.12 VCF (IER en SLOHER) en artikel 2.9.4.2.14 VCF (beschermd monument) werd deze termijn vanaf 30/12/2022 verlengd van 2 jaar naar 3 jaar voor koopovereenkomsten die zijn gesloten vanaf 01/01/2022 of koopovereenkomsten die zijn gesloten vóór 01/01/2022 waarvan de authentieke akte wordt verleden vanaf 01/01/2022.
e. Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk twee of drie jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.
Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
Voor de toepassing van het verlaagd tarief in artikel 2.9.4.2.12 VCF (IER en SLOHER) en artikel 2.9.4.2.14 VCF (beschermd monument) werd deze termijn vanaf 30/12/2022 verlengd van 2 jaar naar 3 jaar voor koopovereenkomsten die zijn gesloten vanaf 01/01/2022 of koopovereenkomsten die zijn gesloten vóór 01/01/2022 waarvan de authentieke akte wordt verleden vanaf 01/01/2022.
f. Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).
g. Aankoop van woning op eerder aangekochte grond
Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
h. Studentenhuizen/studentenkamer
De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
i. Handelshuis
Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
j. Opstalrecht
In het geval van het bestaan van een opstalrecht moet er eerst een onderscheid gemaakt worden tussen volgende hypotheses:
a) Er is sprake van een bouwgrond (zonder woning) met opstalrecht (horizontale eigendomssplitsing):
- het bezit in volle eigendom van de bouwgrond is een verhinderend bezit
- het opstalrecht is voor de opstalhouder geen verhinderend bezit (er staat immers nog geen woning)
b) Er is sprake van een bouwgrond met een opstal (horizontale eigendomssplitsing) :
- uit de horizontale eigendomssplitsing vloeit voort dat de opstalgever eigenaar in volle eigendom is van een bouwgrond wat verhinderend bezit uitmaakt
B. Art. 2.9.5.0.5 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de vermindering voor de enige eigen bescheiden woning, mag de belastbare grondslag van de verkrijging in het totaal niet meer bedragen dan:
- € 220.000 in het algemeen
- € 240.000 als de woning gelegen is in een van de Vlaamse kernsteden of in een van de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel.
De grensbedragen van € 220.000 en € 240.000 moeten worden beoordeeld volgens de totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie in aanmerking wordt genomen.
Wanneer slechts een onverdeeld deel wordt gekocht moet men kijken naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, dus niet enkel het aangekochte gedeelte maar ook het geschonken gedeelte indien het over een gemengde verkrijging gaat.
Wanneer de opstallen (woning) worden gekocht en de grond wordt geschonken, moet men ook hier kijken naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, dus niet enkel de aangekochte opstallen maar ook de geschonken grond.
Wanneer echter enkel de opstallen (woning) worden aangekocht, zonder dat de meegaande grond eveneens wordt verkregen, betekent dit dat énkel naar de opstallen dient gekeken te worden m.o.o. de vermindering in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF .
Volgende situaties kunnen zich bv. voordoen:
- Persoon X koopt de helft van een woning in volle eigendom van zijn vader, de andere helft van de woning wordt gelijktijdig door de vader geschonken aan persoon X. De volledige verkrijging heeft betrekking op de volledige woning. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de verkrijging en dus voor art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de volledige woning.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de grond. Tegelijkertijd wordt bijgevolg een opstalrecht gevestigd dat aanleiding geeft tot de heffing van het federaal recht. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de opstallen en niet op de grond. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de verkoop en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de opstallen.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom van zijn vader, de grond wordt gelijktijdig aan persoon X door zijn vader geschonken. De volledige verkrijging heeft hier betrekking op de grond en opstallen. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de registratiebelasting en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de opstallen en de grond.
- Persoon X koopt een chalet in een bungalowpark waar de grond nooit mee gekocht wordt. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de chalet, zonder de grond. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de registratiebelasting in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de chalet zonder de grond.
A. Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
- Het moet gaan om een zuivere aankoop.
- De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
- Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
- Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
1. De koper moet een natuurlijk persoon zijn
Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.
Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 3% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.
Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
2. Zuivere aankoop
Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.
Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.
Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
Een verkoop van een onroerend goed door een vennootschap aan haar vennoot met uitgestelde betaling van de prijs in geld sluit niet uit dat het kan gaan om een zuivere verkoop: de uitgestelde betaling van de prijs is meestal een betalingsmodaliteit. De regeling van betalingsmodaliteiten is niet strijdig met de burgerrechtelijke kwalificatie als verkoopovereenkomst.
Een verkoopovereenkomst waarbij een koper zijn enige eigen woning voor de geheelheid volle eigendom aankoopt (van één of meerdere verkopers) is in zijn totaliteit OF een zuivere verkoop OF een niet-zuivere verkoop voor de heffing van het verkooprecht. Een koper kan in dat geval niet aankopen deels aan het gewoon tarief en deels aan het verlaagd tarief van art. 2.9.4.2.11 VCF.
Zijn er evenwel meerdere kopers dan is het mogelijk dat het in hoofde van één koper wel om een zuivere aankoop gaat en in hoofde van de andere koper niet.
3. Verkrijging van de geheelheid volle eigendom
De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.
a. Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper
Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
De verkrijging van enkel de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de meegaande grond, wordt gezien als een verkrijging voor de geheelheid volle eigendom van de woning en kan dus in aanmerking komen voor de nieuwe verlaagde tarieven.
b. Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.
Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.
c. Verkrijging door verschillende personen
Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.
De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.
Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.
d. Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom
Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Volgende situaties komen dus in aanmerking:
- Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
- Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.
Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:
- De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
- De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
- De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.
Er kan zich ook volgende situatie voordoen:
Persoon X bezit reeds een onverdeeld deel (door schenking). Vervolgens kopen X en Y het resterende onverdeeld deel aan:
- Y komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief;
- X (derde-verkrijger) komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.
e. Huurkoop
Een huurkoop is een koopcontract waarbij de verkoper zich de eigendom op het verkochte goed voorbehoudt tot de koper alle “huurtermijnen” heeft voldaan.
Als de koper uiteindelijk wel degelijk de geheelheid volle eigendom zal verkrijgen, kan het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF worden ingeroepen, op voorwaarde dat de koper ook aan alle andere voorwaarden voldoet.
4. Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden
Voor dit onderwerp wordt verwezen naar SP 20052.
5. Verhinderend onroerend bezit en causaal verband
Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11 of 2.9.4.2.12 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond zijn.
De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.
Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 3 % als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.
a. Bezit vakantiehuisje of chalet
Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
b. Causaal verband voor meerdere woningen
Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) meerdere verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat de verhinderende woningen binnen de gestelde termijn van twee jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en de vervreemdingen.
Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
c. Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure
Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.
Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.
Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
d. Berekening van de termijn van twee jaar
De termijn van twee jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van twee jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van twee jaar werd gesloten.
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
e. Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.
Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
f. Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).
g. Aankoop van woning op eerder aangekochte grond
Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
h. Studentenhuizen/studentenkamer
De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
i. Handelshuis
Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
j. Opstalrecht
In het geval van het bestaan van een opstalrecht moet er eerst een onderscheid gemaakt worden tussen volgende hypotheses:
a. Er is sprake van een bouwgrond (zonder woning) met opstalrecht (horizontale eigendomssplitsing):
- het bezit in volle eigendom van de bouwgrond is een verhinderend bezit
- het opstalrecht is voor de opstalhouder geen verhinderend bezit (er staat immers nog geen woning)
b. Er is sprake van een bouwgrond met een opstal (horizontale eigendomssplitsing) :
- uit de horizontale eigendomssplitsingvloeit voort dat de opstalgever eigenaar in volle eigendom is van een bouwgrond wat verhinderend bezit uitmaakt
B. Art. 2.9.5.0.5 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de vermindering voor de enige eigen bescheiden woning, mag de belastbare grondslag van de verkrijging in het totaal niet meer bedragen dan:
- € 220.000 in het algemeen
- € 240.000 als de woning gelegen is in een van de Vlaamse kernsteden of in een van de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel.
De grensbedragen van € 220.000 en € 240.000 moeten worden beoordeeld volgens de totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie in aanmerking wordt genomen.
Wanneer slechts een onverdeeld deel wordt gekocht moet men kijken naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, dus niet enkel het aangekochte gedeelte maar ook het geschonken gedeelte indien het over een gemengde verkrijging gaat.
Wanneer de opstallen (woning) worden gekocht en de grond wordt geschonken, moet men ook hier kijken naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, dus niet enkel de aangekochte opstallen maar ook de geschonken grond.
Wanneer echter enkel de opstallen (woning) worden aangekocht, zonder dat de meegaande grond eveneens wordt verkregen, betekent dit dat énkel naar de opstallen dient gekeken te worden m.o.o. de vermindering in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF .
Volgende situaties kunnen zich bv. voordoen:
- Persoon X koopt de helft van een woning in volle eigendom van zijn vader, de andere helft van de woning wordt gelijktijdig door de vader geschonken aan persoon X. De volledige verkrijging heeft betrekking op de volledige woning. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de verkrijging en dus voor art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de volledige woning.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de grond. Tegelijkertijd wordt bijgevolg een opstalrecht gevestigd dat aanleiding geeft tot de heffing van het federaal recht. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de opstallen en niet op de grond. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de verkoop en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de opstallen.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom van zijn vader, de grond wordt gelijktijdig aan persoon X door zijn vader geschonken. De volledige verkrijging heeft hier betrekking op de grond en opstallen. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de registratiebelasting en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de opstallen en de grond.
- Persoon X koopt een chalet in een bungalowpark waar de grond nooit mee gekocht wordt. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de chalet, zonder de grond. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de registratiebelasting in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de chalet zonder de grond.
A. Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
- Het moet gaan om een zuivere aankoop.
- De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
- Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
- Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
1. De koper moet een natuurlijk persoon zijn
Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.
Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 3% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.
Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
2. Zuivere aankoop
Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.
Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.
Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
3. Verkrijging van de geheelheid volle eigendom
De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.
a. Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper
Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
De verkrijging van enkel de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de meegaande grond, wordt gezien als een verkrijging voor de geheelheid volle eigendom van de woning en kan dus in aanmerking komen voor de nieuwe verlaagde tarieven.
b. Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.
Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.
c. Verkrijging door verschillende personen
Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.
De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.
Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.
- Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom
Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Volgende situaties komen dus in aanmerking:
- Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
- Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.
Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:
- De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
- De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
- De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.
Er kan zich ook volgende situatie voordoen:
Persoon X bezit reeds een onverdeeld deel (door schenking). Vervolgens kopen X en Y het resterende onverdeeld deel aan:
- Y komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief;
- X (derde-verkrijger) komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.
e. Huurkoop
Een huurkoop is een koopcontract waarbij de koper zich de eigendom op het verkochte goed voorbehoudt tot de koper alle “huurtermijnen” heeft voldaan.
Als de koper uiteindelijk wel degelijk de geheelheid volle eigendom zal verkrijgen, kan het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF worden ingeroepen, op voorwaarde dat de koper ook aan alle andere voorwaarden voldoet.
4. Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden
Voor dit onderwerp wordt verwezen naar SP 20052.
5. Verhinderend onroerend bezit en causaal verband
Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11 of 2.9.4.2.12 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond mag zijn.
De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.
Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 3 % als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.
a. Bezit vakantiehuisje of chalet
Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
b. Causaal verband voor meerdere woningen
Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) meerdere verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat de verhinderende woningen binnen de gestelde termijn van twee jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en de vervreemdingen.
Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
c. Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure
Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.
Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.
Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
d. Berekening van de termijn van twee jaar
De termijn van twee jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van twee jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van twee jaar werd gesloten.
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
e. Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.
Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
f. Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).
g. Aankoop van woning op eerder aangekochte grond
Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
h. Studentenhuizen/studentenkamer
De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
i. Handelshuis
Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
j. Opstalrecht
In het geval van het bestaan van een opstalrecht moet er eerst een onderscheid gemaakt worden tussen volgende hypotheses:
1. Er is sprake van een bouwgrond (zonder woning) met opstalrecht (horizontale eigendomssplitsing):
- het bezit in volle eigendom van de bouwgrond is een verhinderend bezit
- het opstalrecht is voor de opstalhouder geen verhinderend bezit (er staat immers nog geen woning)
2. Er is sprake van een bouwgrond met een opstal (horizontale eigendomssplitsing) :
- uit de horizontale eigendomssplitsingvloeit voort dat de opstalgever eigenaar in volle eigendom is van een bouwgrond wat verhinderend bezit uitmaakt
B. Art. 2.9.5.0.5 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de vermindering voor de enige eigen bescheiden woning, mag de belastbare grondslag van de verkrijging in het totaal niet meer bedragen dan:
- € 220.000 in het algemeen
- € 240.000 als de woning gelegen is in een van de Vlaamse kernsteden of in een van de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel.
De grensbedragen van € 220.000 en € 240.000 moeten worden beoordeeld volgens de totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie in aanmerking wordt genomen.
Wanneer slechts een onverdeeld deel wordt gekocht moet men kijken naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, dus niet enkel het aangekochte gedeelte maar ook het geschonken gedeelte indien het over een gemengde verkrijging gaat.
Wanneer de opstallen (woning) worden gekocht en de grond wordt geschonken, moet men ook hier kijken naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, dus niet enkel de aangekochte opstallen maar ook de geschonken grond.
Wanneer echter enkel de opstallen (woning) worden aangekocht, zonder dat de meegaande grond eveneens wordt verkregen, betekent dit dat énkel naar de opstallen dient gekeken te worden m.o.o. de vermindering in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF .
Volgende situaties kunnen zich bv. voordoen:
- Persoon X koopt de helft van een woning in volle eigendom van zijn vader, de andere helft van de woning wordt gelijktijdig door de vader geschonken aan persoon X. De volledige verkrijging heeft betrekking op de volledige woning. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de verkrijging en dus voor art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de volledige woning.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de grond. Tegelijkertijd wordt bijgevolg een opstalrecht gevestigd dat aanleiding geeft tot de heffing van het federaal recht. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de opstallen en niet op de grond. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de verkoop en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de opstallen.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom van zijn vader, de grond wordt gelijktijdig aan persoon X door zijn vader geschonken. De volledige verkrijging heeft hier betrekking op de grond en opstallen. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de registratiebelasting en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de opstallen en de grond.
- Persoon X koopt een chalet in een bungalowpark waar de grond nooit mee gekocht wordt. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de chalet, zonder de grond. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de registratiebelasting in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de chalet zonder de grond.
A. Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
- Het moet gaan om een zuivere aankoop.
- De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
- Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
- Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn
Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.
Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 3% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.
Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Zuivere aankoop
Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.
Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.
Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom
De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.
- Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper
Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
De verkrijging van enkel de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de meegaande grond, wordt gezien als een verkrijging voor de geheelheid volle eigendom van de woning en kan dus in aanmerking komen voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.
Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.
- Verkrijging door verschillende personen
Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.
De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.
Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.
- Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom
Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Volgende situaties komen dus in aanmerking:
- Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
- Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.
Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:
- De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
- De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
- De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.
Er kan zich ook volgende situatie voordoen:
Persoon X bezit reeds een onverdeeld deel (door schenking). Vervolgens kopen X en Y het resterende onverdeeld deel aan:
- Y komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief;
- X (derde-verkrijger) komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.
- Huurkoop
Een huurkoop is een koopcontract waarbij de koper zich de eigendom op het verkochte goed voorbehoudt tot de koper alle “huurtermijnen” heeft voldaan.
Als de koper uiteindelijk wel degelijk de geheelheid volle eigendom zal verkrijgen, kan het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF worden ingeroepen, op voorwaarde dat de koper ook aan alle andere voorwaarden voldoet.
- Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden
Voor dit onderwerp wordt verwezen naar SP 20052.
- Verhinderend onroerend bezit en causaal verband
Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11 of 2.9.4.2.12 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond mag zijn.
De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.
Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 3 7 % als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.
- Bezit vakantiehuisje of chalet
Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief .
- Causaal verband voor meerdere woningen
Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) meerdere verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat de verhinderende woningen binnen de gestelde termijn van twee jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en de vervreemdingen.
Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
- Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure
Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.
Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.
Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Berekening van de termijn van twee jaar
De termijn van twee jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van twee één jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van twee één jaar werd gesloten.
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
- Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.
Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).
Let op:
- voor authentieke aankoopakten verleden voor 1 januari 2022 geldt een termijn van één jaar om het verhinderend onroerend bezit te vervreemden. Deze termijn werd door het Programmadecreet bij de begroting 2022 van 23 december 2021 gewijzigd naar twee jaar voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022.
- Voor authentieke aankoopakten verleden vanaf 1 januari 2022 is de termijn verschillend voor onteigeningen (één jaar) en andere vervreemdingen (twee jaar).
- Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).
- Aankoop van woning op eerder aangekochte grond
Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Studentenhuizen/studentenkamer
De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Handelshuis
Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Art. 2.9.5.0.5 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de vermindering voor de enige eigen bescheiden woning, mag de belastbare grondslag van de verkrijging in het totaal niet meer bedragen dan:
- € 220.000 in het algemeen
- € 240.000 als de woning gelegen is in een van de Vlaamse kernsteden of in een van de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel.
De grensbedragen van € 220.000 en € 240.000 moeten worden beoordeeld volgens de totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie in aanmerking wordt genomen.
Wanneer slechts een onverdeeld deel wordt gekocht moet men kijken naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, dus niet enkel het aangekochte gedeelte maar ook het geschonken gedeelte indien het over een gemengde verkrijging gaat.
Wanneer de opstallen (woning) worden gekocht en de grond wordt geschonken, moet men ook hier kijken naar de totale belastbare grondslag van het onroerend goed, dus niet enkel de aangekochte opstallen maar ook de geschonken grond.
Wanneer echter enkel de opstallen (woning) worden aangekocht, zonder dat de meegaande grond eveneens wordt verkregen, betekent dit dat énkel naar de opstallen dient gekeken te worden m.o.o. de vermindering in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF .
Volgende situaties kunnen zich bv. voordoen:
- Persoon X koopt de helft van een woning in volle eigendom van zijn vader, de andere helft van de woning wordt gelijktijdig door de vader geschonken aan persoon X. De volledige verkrijging heeft betrekking op de volledige woning. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de verkrijging en dus voor art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de volledige woning.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de grond. Tegelijkertijd wordt bijgevolg een opstalrecht gevestigd dat aanleiding geeft tot de heffing van het federaal recht. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de opstallen en niet op de grond. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de verkoop en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de opstallen.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom van zijn vader, de grond wordt gelijktijdig aan persoon X door zijn vader geschonken. De volledige verkrijging heeft hier betrekking op de grond en opstallen. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de registratiebelasting en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de opstallen en de grond.
- Persoon X koopt een chalet in een bungalowpark waar de grond nooit mee gekocht wordt. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de chalet, zonder de grond. De totale belastbare grondslag van het onroerend goed die voor de taxatie van de registratiebelasting in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de chalet zonder de grond.
- Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
- Het moet gaan om een zuivere aankoop.
- De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
- Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
- Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn
Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.
Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 7% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.
Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Zuivere aankoop
Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.
Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.
Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom
De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.
- Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper
Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
De verkrijging van enkel de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de meegaande grond, wordt gezien als een verkrijging voor de geheelheid volle eigendom van de woning en kan dus in aanmerking komen voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.
Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.
- Verkrijging door verschillende personen
Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.
De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.
Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.
- Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom
Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Volgende situaties komen dus in aanmerking:
- Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
- Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.
Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:
- De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
- De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
- De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.
Er kan zich ook volgende situatie voordoen:
Persoon X bezit reeds een onverdeeld deel (door schenking). Vervolgens kopen X en Y het resterende onverdeeld deel aan:
- Y komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief;
- X (derde-verkrijger) komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.
- Huurkoop
Een huurkoop is een koopcontract waarbij de koper zich de eigendom op het verkochte goed voorbehoudt tot de koper alle “huurtermijnen” heeft voldaan.
Als de koper uiteindelijk wel degelijk de geheelheid volle eigendom zal verkrijgen, kan het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF worden ingeroepen, op voorwaarde dat de koper ook aan alle andere voorwaarden voldoet.
- Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden
Voor dit onderwerp wordt verwezen naar SP 20052.
- Verhinderend onroerend bezit en causaal verband
Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11 of 2.9.4.2.12 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond mag zijn.
De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.
Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 7% als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.
- Bezit vakantiehuisje of chalet
Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Causaal verband voor twee woningen
Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) twee verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat beide woningen binnen de gestelde termijn van één jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en beide vervreemdingen.
Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure
Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.
Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.
Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Berekening van de termijn van één jaar
De termijn van één jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van één jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van één jaar werd gesloten.
- Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.
Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).
- Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).
- Aankoop van woning op eerder aangekochte grond
Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Studentenhuizen/studentenkamer
De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Handelshuis
Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Art. 2.9.5.0.5 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de vermindering voor de enige eigen bescheiden woning, mag de belastbare grondslag van de verkrijging in het totaal niet meer bedragen dan:
- € 200.000 in het algemeen
- € 220.000 als de woning gelegen is in een van de Vlaamse kernsteden of in een van de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel.
De grensbedragen van € 200.000 en € 220.000 moeten worden beoordeeld volgens de belastbare grondslag die voor de taxatie van de volledige verkrijging in aanmerking wordt genomen.
Wanneer slechts een onverdeeld deel wordt gekocht moet men kijken naar de volledige verkrijging, dus niet enkel het aangekochte gedeelte maar ook het geschonken gedeelte indien het over een gemengde verkrijging gaat.
Wanneer de opstallen (woning) worden gekocht en de grond wordt geschonken, moet men ook hier kijken naar de volledige verkrijging, dus niet enkel de aangekochte opstallen maar ook de geschonken grond.
Wanneer echter enkel de opstallen (woning) worden aangekocht, zonder dat de meegaande grond eveneens wordt verkregen, betekent dit dat énkel naar de opstallen dient gekeken te worden m.o.o. de vermindering in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF .
Volgende situaties kunnen zich bv. voordoen:
- Persoon X koopt de helft van een woning in volle eigendom van zijn vader, de andere helft van de woning wordt gelijktijdig door de vader geschonken aan persoon X. De volledige verkrijging heeft betrekking op de volledige woning. De belastbare grondslag die voor de taxatie van de verkrijging en dus voor art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de volledige woning.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de grond. Tegelijkertijd wordt bijgevolg een opstalrecht gevestigd dat aanleiding geeft tot de heffing van het federaal recht. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de opstallen en niet op de grond. De belastbare grondslag die voor de taxatie van de verkoop en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de opstallen.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom van zijn vader, de grond wordt gelijktijdig aan persoon X door zijn vader geschonken. De volledige verkrijging heeft hier betrekking op de grond en opstallen. De belastbare grondslag die voor de taxatie van de registratiebelasting en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de opstallen en de grond.
- Persoon X koopt een chalet in een bungalowpark waar de grond nooit mee gekocht wordt. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de chalet, zonder de grond. De overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de chalet zonder de grond wordt in aanmerking genomen.
- Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
- Het moet gaan om een zuivere aankoop.
- De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
- Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
- Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn
Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.
Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 7% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.
Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Zuivere aankoop
Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.
Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.
Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom
De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.
- Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper
Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
De verkrijging van enkel de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de meegaande grond, wordt gezien als een verkrijging voor de geheelheid volle eigendom van de woning en kan dus in aanmerking komen voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.
Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.
- Verkrijging door verschillende personen
Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.
De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.
Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.
- Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom
Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Volgende situaties komen dus in aanmerking:
- Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
- Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.
Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:
- De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
- De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
- De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.
Er kan zich ook volgende situatie voordoen:
Persoon X bezit reeds een onverdeeld deel (door schenking). Vervolgens kopen X en Y het resterende onverdeeld deel aan:
- Y komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief;
- X (derde-verkrijger) komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.
- Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden
Voor dit onderwerp wordt verwezen naar SP 20052.
- Verhinderend onroerend bezit en causaal verband
Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11 of 2.9.4.2.12 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond mag zijn.
De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.
Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 7% als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.
- Bezit vakantiehuisje of chalet
Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Causaal verband voor twee woningen
Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) twee verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat beide woningen binnen de gestelde termijn van één jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en beide vervreemdingen.
Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure
Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.
Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.
Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Berekening van de termijn van één jaar
De termijn van één jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van één jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van één jaar werd gesloten.
- Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.
Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).
- Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).
- Aankoop van woning op eerder aangekochte grond
Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Studentenhuizen/studentenkamer
De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Handelshuis
Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Art. 2.9.5.0.5 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de vermindering voor de enige eigen bescheiden woning, mag de belastbare grondslag van de verkrijging in het totaal niet meer bedragen dan:
- € 200.000 in het algemeen
- € 220.000 als de woning gelegen is in een van de Vlaamse kernsteden of in een van de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel.
De grensbedragen van € 200.000 en € 220.000 moeten worden beoordeeld volgens de belastbare grondslag die voor de taxatie van de volledige verkrijging in aanmerking wordt genomen.
Wanneer slechts een onverdeeld deel wordt gekocht moet men kijken naar de volledige verkrijging, dus niet enkel het aangekochte gedeelte maar ook het geschonken gedeelte indien het over een gemengde verkrijging gaat.
Wanneer de opstallen (woning) worden gekocht en de grond wordt geschonken, moet men ook hier kijken naar de volledige verkrijging, dus niet enkel de aangekochte opstallen maar ook de geschonken grond.
Wanneer echter enkel de opstallen (woning) worden aangekocht, zonder dat de meegaande grond eveneens wordt verkregen, betekent dit dat énkel naar de opstallen dient gekeken te worden m.o.o. de vermindering in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF .
Volgende situaties kunnen zich bv. voordoen:
- Persoon X koopt de helft van een woning in volle eigendom van zijn vader, de andere helft van de woning wordt gelijktijdig door de vader geschonken aan persoon X. De volledige verkrijging heeft betrekking op de volledige woning. De belastbare grondslag die voor de taxatie van de verkrijging en dus voor art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de volledige woning.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de grond. Tegelijkertijd wordt bijgevolg een opstalrecht gevestigd dat aanleiding geeft tot de heffing van het federaal recht. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de opstallen en niet op de grond. De belastbare grondslag die voor de taxatie van de verkoop en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de opstallen.
- Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom van zijn vader, de grond wordt gelijktijdig aan persoon X door zijn vader geschonken. De volledige verkrijging heeft hier betrekking op de grond en opstallen. De belastbare grondslag die voor de taxatie van de registratiebelasting en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de opstallen en de grond.
- Persoon X koopt een chalet in een bungalowpark waar de grond nooit mee gekocht wordt. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de chalet, zonder de grond. De overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de chalet zonder de grond wordt in aanmerking genomen.
Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
- Het moet gaan om een zuivere aankoop.
- De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
- Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
- Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn
Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.
Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 7% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.
Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Zuivere aankoop
Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.
Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.
Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom
De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.
- Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper
Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
- Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.
Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.
- Verkrijging door verschillende personen
Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.
De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.
Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.
- Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom
Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Volgende situaties komen dus in aanmerking:
- Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
- Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.
Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:
- De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
- De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
- De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.
Er kan zich ook volgende situatie voordoen:
Persoon X bezit reeds een onverdeeld deel (door schenking). Vervolgens kopen X en Y het resterende onverdeeld deel aan:
- Y komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief;
- X (derde-verkrijger) komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.
- Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden
Voor dit onderwerp wordt verwezen naar SP 20052.
- Verhinderend onroerend bezit en causaal verband
Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11 of 2.9.4.2.12 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond mag zijn.
De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.
Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 7% als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.
- Bezit vakantiehuisje of chalet
Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Causaal verband voor twee woningen
Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) twee verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat beide woningen binnen de gestelde termijn van één jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en beide vervreemdingen.
Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure
Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.
Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.
Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Berekening van de termijn van één jaar
De termijn van één jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van één jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van één jaar werd gesloten.
- Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.
Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).
- Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).
- Aankoop van woning op eerder aangekochte grond
Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Studentenhuizen/studentenkamer
De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Handelshuis
Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
- Het moet gaan om een zuivere aankoop.
- De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
- Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
- Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn
Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.
Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 7% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.
Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Zuivere aankoop
Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.
Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.
Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom
De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.
- Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper
Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
- Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.
Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.
- Verkrijging door verschillende personen
Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.
De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.
Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.
- Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom
Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Volgende situaties komen dus in aanmerking:
- Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
- Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.
Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:
- De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
- De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
- De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.
Er kan zich ook volgende situatie voordoen:
Persoon X bezit reeds een onverdeeld deel (door schenking). Vervolgens kopen X en Y het resterende onverdeeld deel aan:
- Y komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief;
- X (derde-verkrijger) komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.
- Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden
- Begrip woning
Indien het aangekochte gebouw niet voldoet aan het begrip ‘woning’, en het dus de aankoop van een gebouwd onroerend goed dat nog niet tot bewoning is bestemd, maar door de aankoper bestemd wordt om tot woning te worden omgebouwd betreft, wordt het beschouwd als bouwgrond. (zie art. 1.1.0.0.2., laatste lid, 6° en 7° VCF)
In deze situatie kunnen de kopers niet genieten van een verlaagd tarief.
Standpunt 15018 kan dus niet worden doorgetrokken naar de nieuwe verlaagde tarieven.
Voor de aankoop van een chalet / andere vakantiehuisjes in recreatiegebied kan het verlaagd tarief worden toegepast. Het valt uiteraard onder de verantwoordelijkheid van de koper dat hij zal kunnen voldoen aan de inschrijvingsverplichting. De koper gaat de verbintenis aan zijn inschrijving te nemen op het adres van het gekochte goed. Als later blijkt dat de koper hier niet kan aan voldoen, vb. omdat er geen permanente huisvesting toegelaten is, dan worden aanvullende rechten plus een belastingverhoging verschuldigd.
Standpunt 16115 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
In het geval van de aankoop een onroerend goed dat voldoet aan de definitie van woning (art. 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), kan er toepassing worden gevraagd van het verlaagd tarief van 7%, ook al is het de bedoeling dat de woning zal worden gesloopt.
Standpunt 16087 geldt dus eveneens voor het verlaagd tarief van 7%.
- Aankoop twee woningen
Als een koper twee woningen koopt, en hij voldoet aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief, moet hij voor de toepassing van het verlaagd tarief een keuze maken voor één van de woningen (nl. de woning die hij van plan is te bewonen). Bij gelijktijdige aankoop van twee woningen kan het verlaagd tarief immers nooit voor beide genoten worden. Het kan slechts worden toegekend voor één van de aangekochte woningen. Het speelt hierbij geen rol of de koper al dan niet van plan is beide woningen om te bouwen tot één woning.
Hetzelfde geldt voor de aankoop van een gebouw met verschillende appartementen.
Standpunten 15167 en 16048 gelden dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Aanhorigheden
Voor het begrip “aanhorigheden” wordt verwezen naar standpunt 15110 dat eveneens geldt voor de nieuwe verlaagde tarieven.
De aanhorigheid moet tegelijk met de woning worden verkregen.
Indien de woning en de aanhorigheden weliswaar niet in dezelfde akte maar wel dezelfde dag verkregen worden, staat dit de toepassing van het verlaagd tarief niet in de weg. De verkrijging van de aanhorigheid wordt beschouwd als ‘tegelijk’ verkregen met de woning.
Als er een woning samen met een aanhorigheid wordt aangekocht, kan voor beide aanspraak worden gemaakt op de toepassing van het verlaagd tarief. Voor de beoordeling van het grensbedrag van artikel 2.9.5.0.5 VCF moet rekening worden gehouden met de totale belastbare grondslag (d.w.z. de belastbare grondslag van woning én aanhorigheid).
Standpunt 15044 kan dus niet worden doorgetrokken naar de toepassing van artikel 2.9.5.0.5 VCF.
- Verhinderend onroerend bezit en causaal verband
Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11 of 2.9.4.2.12 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond mag zijn.
De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.
Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 7% als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.
- Bezit vakantiehuisje of chalet
Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Causaal verband voor twee woningen
Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) twee verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat beide woningen binnen de gestelde termijn van één jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en beide vervreemdingen.
Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure
Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.
Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.
Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Berekening van de termijn van één jaar
De termijn van één jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van één jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van één jaar werd gesloten.
- Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.
Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).
- Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).
- Aankoop van woning op eerder aangekochte grond
Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Studentenhuizen/studentenkamer
De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Handelshuis
Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
- Het moet gaan om een zuivere aankoop.
- De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
- Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
- Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn
Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.
Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 7% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.
Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Zuivere aankoop
Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.
Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.
Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom
De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.
- Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper
Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
- Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.
Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.
- Verkrijging door verschillende personen
Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.
De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.
Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.
- Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom
Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Volgende situaties komen dus in aanmerking:
- Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
- Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.
Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:
- De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
- De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
- De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.
- Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden
- Begrip woning
Indien het aangekochte gebouw niet voldoet aan het begrip ‘woning’, en het dus de aankoop van een gebouwd onroerend goed dat nog niet tot bewoning is bestemd, maar door de aankoper bestemd wordt om tot woning te worden omgebouwd betreft, wordt het beschouwd als bouwgrond. (zie art. 1.1.0.0.2., laatste lid, 6° en 7° VCF)
In deze situatie kunnen de kopers niet genieten van een verlaagd tarief.
Standpunt 15018 kan dus niet worden doorgetrokken naar de nieuwe verlaagde tarieven.
Voor de aankoop van een chalet / andere vakantiehuisjes in recreatiegebied kan het verlaagd tarief worden toegepast. Het valt uiteraard onder de verantwoordelijkheid van de koper dat hij zal kunnen voldoen aan de inschrijvingsverplichting. De koper gaat de verbintenis aan zijn inschrijving te nemen op het adres van het gekochte goed. Als later blijkt dat de koper hier niet kan aan voldoen, vb. omdat er geen permanente huisvesting toegelaten is, dan worden aanvullende rechten plus een belastingverhoging verschuldigd.
Standpunt 16115 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
In het geval van de aankoop een onroerend goed dat voldoet aan de definitie van woning (art. 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), kan er toepassing worden gevraagd van het verlaagd tarief van 7%, ook al is het de bedoeling dat de woning zal worden gesloopt.
Standpunt 16087 geldt dus eveneens voor het verlaagd tarief van 7%.
- Aankoop twee woningen
Als een koper twee woningen koopt, en hij voldoet aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief, moet hij voor de toepassing van het verlaagd tarief een keuze maken voor één van de woningen (nl. de woning die hij van plan is te bewonen). Bij gelijktijdige aankoop van twee woningen kan het verlaagd tarief immers nooit voor beide genoten worden. Het kan slechts worden toegekend voor één van de aangekochte woningen. Het speelt hierbij geen rol of de koper al dan niet van plan is beide woningen om te bouwen tot één woning.
Hetzelfde geldt voor de aankoop van een gebouw met verschillende appartementen.
Standpunten 15167 en 16048 gelden dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Aanhorigheden
Voor het begrip “aanhorigheden” wordt verwezen naar standpunt 15110 dat eveneens geldt voor de nieuwe verlaagde tarieven.
De aanhorigheid moet tegelijk met de woning worden verkregen.
Indien de woning en de aanhorigheden weliswaar niet in dezelfde akte maar wel dezelfde dag verkregen worden, staat dit de toepassing van het verlaagd tarief niet in de weg. De verkrijging van de aanhorigheid wordt beschouwd als ‘tegelijk’ verkregen met de woning.
Als er een woning samen met een aanhorigheid wordt aangekocht, kan voor beide aanspraak worden gemaakt op de toepassing van het verlaagd tarief. Voor de beoordeling van het grensbedrag van artikel 2.9.5.0.5 VCF moet rekening worden gehouden met de totale belastbare grondslag (d.w.z. de belastbare grondslag van woning én aanhorigheid).
Standpunt 15044 kan dus niet worden doorgetrokken naar de toepassing van artikel 2.9.5.0.5 VCF.
- Verhinderend onroerend bezit en causaal verband
Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11 of 2.9.4.2.12 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond mag zijn.
De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.
Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 7% als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.
- Bezit vakantiehuisje of chalet
Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Causaal verband voor twee woningen
Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) twee verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat beide woningen binnen de gestelde termijn van één jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en beide vervreemdingen.
Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure
Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.
Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.
Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Berekening van de termijn van één jaar
De termijn van één jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van één jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van één jaar werd gesloten.
- Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.
Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).
- Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).
- Aankoop van woning op eerder aangekochte grond
Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Studentenhuizen/studentenkamer
De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
- Handelshuis
Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).
Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
- Het moet gaan om een zuivere aankoop.
- De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
- Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
- Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn
Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.
Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 7% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.
Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Zuivere aankoop
Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.
Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.
Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom
De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.
- Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper
Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
- Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.
Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.
- Verkrijging door verschillende personen
Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.
De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.
Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.
- Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom
Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Volgende situaties komen dus in aanmerking:
- Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
- Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.
Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:
- De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
- De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
- De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.
- Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden
- Begrip woning
Indien het aangekochte gebouw niet voldoet aan het begrip ‘woning’, en het dus de aankoop van een gebouwd onroerend goed dat nog niet tot bewoning is bestemd, maar door de aankoper bestemd wordt om tot woning te worden omgebouwd betreft, wordt het beschouwd als bouwgrond. (zie art. 1.1.0.0.2., laatste lid, 6° en 7° VCF)
In deze situatie kunnen de kopers niet genieten van een verlaagd tarief.
Standpunt 15018 kan dus niet worden doorgetrokken naar de nieuwe verlaagde tarieven.
Voor de aankoop van een chalet / andere vakantiehuisjes in recreatiegebied kan het verlaagd tarief worden toegepast. Het valt uiteraard onder de verantwoordelijkheid van de koper dat hij zal kunnen voldoen aan de inschrijvingsverplichting. De koper gaat de verbintenis aan zijn inschrijving te nemen op het adres van het gekochte goed. Als later blijkt dat de koper hier niet kan aan voldoen, vb. omdat er geen permanente huisvesting toegelaten is, dan worden aanvullende rechten plus een belastingverhoging verschuldigd.
Standpunt 16115 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
In het geval van de aankoop een onroerend goed dat voldoet aan de definitie van woning (art. 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), kan er toepassing worden gevraagd van het verlaagd tarief van 7%, ook al is het de bedoeling dat de woning zal worden gesloopt.
Standpunt 16087 geldt dus eveneens voor het verlaagd tarief van 7%.
- Aankoop twee woningen
Als een koper twee woningen koopt, en hij voldoet aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief, moet hij voor de toepassing van het verlaagd tarief een keuze maken voor één van de woningen (nl. de woning die hij van plan is te bewonen). Bij gelijktijdige aankoop van twee woningen kan het verlaagd tarief immers nooit voor beide genoten worden. Het kan slechts worden toegekend voor één van de aangekochte woningen. Het speelt hierbij geen rol of de koper al dan niet van plan is beide woningen om te bouwen tot één woning.
Hetzelfde geldt voor de aankoop van een gebouw met verschillende appartementen.
Standpunten 15167 en 16048 gelden dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Aanhorigheden
Voor het begrip “aanhorigheden” wordt verwezen naar standpunt 15110 dat eveneens geldt voor de nieuwe verlaagde tarieven.
De aanhorigheid moet tegelijk met de woning worden verkregen.
Indien de woning en de aanhorigheden weliswaar niet in dezelfde akte maar wel dezelfde dag verkregen worden, staat dit de toepassing van het verlaagd tarief niet in de weg. De verkrijging van de aanhorigheid wordt beschouwd als ‘tegelijk’ verkregen met de woning.
Als er een woning samen met een aanhorigheid wordt aangekocht, kan voor beide aanspraak worden gemaakt op de toepassing van het verlaagd tarief. Voor de beoordeling van het grensbedrag van artikel 2.9.5.0.5 VCF moet rekening worden gehouden met de totale belastbare grondslag (d.w.z. de belastbare grondslag van woning én aanhorigheid).
Standpunt 15044 kan dus niet worden doorgetrokken naar de toepassing van artikel 2.9.5.0.5 VCF.
- Verhinderend onroerend bezit en causaal verband
- Bezit vakantiehuisje of chalet
Het bezit van een caravan, chalet belet de aankoop van een woning onder het regime van het verlaagd tarief in principe niet, TENZIJ men bij de aankoop van de caravan, chalet ook reeds een verlaagd tarief heeft genoten, en het aldus zelf als woning heeft beschouwd. In dat geval is het verlaagd tarief enkel mogelijk mits toepassing van de regel van het causaal verband (en dus vervreemding van caravan of chalet).
Standpunt 16115 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Causaal verband voor twee woningen
Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) twee verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat beide woningen binnen de gestelde termijn van één jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en beide vervreemdingen.
Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure
Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.
Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.
Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Berekening van de termijn van één jaar
De termijn van één jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van één jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van één jaar werd gesloten.
- Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.
Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).
- Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).
Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF
Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
- Het moet gaan om een zuivere aankoop.
- De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
- Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
- Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
- De koper moet een natuurlijk persoon zijn
Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.
Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 7% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.
Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Zuivere aankoop
Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.
Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.
Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Verkrijging van de geheelheid volle eigendom
De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.
- Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper
Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.
De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.
Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.
- Gesplitste aankoop
Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.
Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.
- Verkrijging door verschillende personen
Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.
De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.
Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.
- Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom
Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.
Volgende situaties komen dus in aanmerking:
- Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
- Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:
- De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
- De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
- Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden
- Begrip woning
Indien het aangekochte gebouw niet voldoet aan het begrip ‘woning’, en het dus de aankoop van een gebouwd onroerend goed dat nog niet tot bewoning is bestemd, maar door de aankoper bestemd wordt om tot woning te worden omgebouwd betreft, wordt het beschouwd als bouwgrond. (zie art. 1.1.0.0.2., laatste lid, 6° en 7° VCF)
In deze situatie kunnen de kopers niet genieten van een verlaagd tarief.
Standpunt 15018 kan dus niet worden doorgetrokken naar de nieuwe verlaagde tarieven.
Voor de aankoop van een chalet / andere vakantiehuisjes in recreatiegebied kan het verlaagd tarief worden toegepast. Het valt uiteraard onder de verantwoordelijkheid van de koper dat hij zal kunnen voldoen aan de inschrijvingsverplichting. De koper gaat de verbintenis aan zijn inschrijving te nemen op het adres van het gekochte goed. Als later blijkt dat de koper hier niet kan aan voldoen, vb. omdat er geen permanente huisvesting toegelaten is, dan worden aanvullende rechten plus een belastingverhoging verschuldigd.
Standpunt 16115 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
In het geval van de aankoop een onroerend goed dat voldoet aan de definitie van woning (art. 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), kan er toepassing worden gevraagd van het verlaagd tarief van 7%, ook al is het de bedoeling dat de woning zal worden gesloopt.
Standpunt 16087 geldt dus eveneens voor het verlaagd tarief van 7%.
- Aankoop twee woningen
Als een koper twee woningen koopt, en hij voldoet aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief, moet hij voor de toepassing van het verlaagd tarief een keuze maken voor één van de woningen (nl. de woning die hij van plan is te bewonen). Bij gelijktijdige aankoop van twee woningen kan het verlaagd tarief immers nooit voor beide genoten worden. Het kan slechts worden toegekend voor één van de aangekochte woningen. Het speelt hierbij geen rol of de koper al dan niet van plan is beide woningen om te bouwen tot één woning.
Hetzelfde geldt voor de aankoop van een gebouw met verschillende appartementen.
Standpunten 15167 en 16048 gelden dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Aanhorigheden
Voor het begrip “aanhorigheden” wordt verwezen naar standpunt 15110 dat eveneens geldt voor de nieuwe verlaagde tarieven.
De aanhorigheid moet tegelijk met de woning worden verkregen.
Indien de woning en de aanhorigheden weliswaar niet in dezelfde akte maar wel dezelfde dag verkregen worden, staat dit de toepassing van het verlaagd tarief niet in de weg. De verkrijging van de aanhorigheid wordt beschouwd als ‘tegelijk’ verkregen met de woning.
Als er een woning samen met een aanhorigheid wordt aangekocht, kan voor beide aanspraak worden gemaakt op de toepassing van het verlaagd tarief. Voor de beoordeling van het grensbedrag van artikel 2.9.5.0.5 VCF moet rekening worden gehouden met de totale belastbare grondslag (d.w.z. de belastbare grondslag van woning én aanhorigheid).
Standpunt 15044 kan dus niet worden doorgetrokken naar de toepassing van artikel 2.9.5.0.5 VCF.
- Verhinderend onroerend bezit en causaal verband
- Bezit vakantiehuisje of chalet
Het bezit van een caravan, chalet belet de aankoop van een woning onder het regime van het verlaagd tarief in principe niet, TENZIJ men bij de aankoop van de caravan, chalet ook reeds een verlaagd tarief heeft genoten, en het aldus zelf als woning heeft beschouwd. In dat geval is het verlaagd tarief enkel mogelijk mits toepassing van de regel van het causaal verband (en dus vervreemding van caravan of chalet).
Standpunt 16115 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Causaal verband voor twee woningen
Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) twee verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat beide woningen binnen de gestelde termijn van één jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en beide vervreemdingen.
Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure
Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.
Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.
Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.
- Berekening van de termijn van één jaar
De termijn van één jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van één jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van één jaar werd gesloten.
- Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.
Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).
- Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit
Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).