Globale onderzoeken

• Globale onderzoeken ’sociale huisvestingsmaatschappijen (voormalige woonmaatschappijen) – evaluatie van de eerste onderzoeksronde 2016-2020(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Globale onderzoeken ’sociale verhuurkantoren (voormalige woonmaatschappijen) – evaluatie 2016-2020(PDF bestand opent in nieuw venster)

Basistoezicht

• Eindverslag basistoezicht sociale verhuring - 2021(PDF bestand opent in nieuw venster)
• Eindverslag taalkennis – 2021(PDF bestand opent in nieuw venster)

Welke bestuursorganen: alle bestuursorganen die beslissingen nemen met een impact op de toewijzingen. Worden toewijzingen gedelegeerd aan personeelsleden? Dan beschouwen we ook hen als een bestuursorgaan.

Dit zijn niet alleen de bestuursorganen met beslissingsbevoegdheid om woningen toe te wijzen, maar ook de organen die bevoegdheid hebben voor (algemene) wijzigingen aan reglementen, zoals intern huurreglement, huishoudelijk reglement en toewijzingsreglement.

Daarom beschouwen we – naast de raad van bestuur, het directiecomité, dagelijks bestuur of toewijzingscomité – ook de toewijzingsraad als een bestuursorgaan dat beslissingsbevoegdheid heeft over aangelegenheden zoals vermeld in artikel 4.79 VCW en haar beslissingen aan de afdeling Toezicht moet rapporteren.

Wat: voor de toewijzingen vragen we om de volgende specifieke informatie weer te geven in de notulen of in een bijlage bij die notulen:

• Per toe te wijzen woning:
  • Type + ligging, gerelateerd aan de rationele bezetting en inclusief specifieke woningvoorkeuren (bv. lift, aansluiting wasmachine, …) waarmee bij de toewijzing rekening gehouden wordt
  • Inschrijvingsnummer van de definitief toegewezen kandidaat-huurder, diens gezinssamenstelling en of (indien vereist) voldaan werd aan de lokale bindingsvoorwaarde
  • Vermelding van de pijler waarbinnen de toewijzing gebeurt: pijler 1, 2, 3 of 4
  • Informatie over waarom hoger gerangschikte kandidaten de woning niet toegewezen kregen, moet u niet bezorgen, maar wel ter beschikking houden van de toezichthouder als die daar om vraagt
• Bijkomend te vermelden voor pijler 1 (toewijzingen binnen art. 6.23 BVCW):
  • Toepassing van eventuele strengere woonbinding (moet in dat geval bepaald zijn in toewijzingsreglement)
  • Toepassing van eventuele langdurige woonbinding met het deelgebied of werkingsgebied van de woonmaatschappij (moet in dat geval bepaald zijn in toewijzingsreglement)
  • Of er sprake is van mantelzorg geven of ontvangen
• Bijkomend te vermelden voor pijler 2 (toewijzingen binnen art. 6.24-6.26 BVCW):
  • De doelgroep aan wie toegewezen wordt
  • Indien binnen de woonmaatschappij (WM) op basis van art. 6.26 een verdeling van de verplichte 20% over de doelgroepen bepaald werd: per toewijzing vermelden hoeveel percentage dat jaar voor die doelgroep reeds ingevuld werd + verwijzing naar intern huurreglement (IHR)
  • Indien binnen de WM op basis van art. 6.26 een voorrangsregeling binnen de doelgroepen bepaald werd: verwijzing naar bepaling daarover in IHR
  • Indien toewijzing aan doelgroep van art. 6.24, §2, lid 1, 1° BVCW (daklozen): specifiëren onder welke categorie van art. 6.25, §1 de KH valt
  • Indien toewijzing aan doelgroep van art. 6.24, §2, lid 1, 4° BVCW (slechte huisvesting): specifiëren onder welke categorie van art. 6.25, §2 de KH valt
  • Indien toewijzing aan doelgroep van art. 6.24, §2, lid 1, 5° BVCW (bijzondere omstandigheden): grondige motivering van de bijzondere omstandigheden van sociale aard
  • Of een voorwaarde werd opgelegd dat andere begeleidende maatregelen dan de basisbegeleidingstaken, vermeld in artikel 6.35, aangeboden worden door een welzijns- of gezondheidsinstantie
  • Indien beslist wordt om wegens billijkheidsredenen toch een versnelde toewijzing toe te staan aan de kandidaat wiens huurovereenkomst eerder door de verhuurder werd opgezegd wegens het veroorzaken van ernstige overlast of ernstige verwaarlozing van de sociale huurwoning (cf. art. 6.29, §2 BVCW):
    • grondig te motiveren
    • verwijzing naar overleg in toewijzingsraad
• Bijkomend te vermelden voor pijler 3 (toewijzingen binnen art. 6.27 BVCW):
  • De specifieke doelgroep aan wie toegewezen wordt
  • Of een voorwaarde werd opgelegd dat andere begeleidende maatregelen dan de basisbegeleidingstaken, vermeld in artikel 6.35, aangeboden worden door een welzijns- of gezondheidsinstantie
  • Of bij toewijzing aan één van de doelgroepen afgeweken werd van de chronologische inschrijvingsvolgorde + verwijzing naar bepaling daarover in toewijzingsreglement
• Bijkomend te vermelden voor pijler 4 (toewijzingen binnen art. 6.28 BVCW):
  • Welke categorie van art. 6.28, lid 1, 1° tot en met 9° van toepassing is
• Indien weigering van toewijzing aan de kandidaat-huurder die huurder van de verhuurder is of geweest is (art. 6.29, §1 BVCW):
  • Op te nemen in een afzonderlijke rubriek op de agenda én in het verslag
  • Grondig te motiveren
  • Duurtijd van de weigering van toewijzing
  • Vermelden waarom er geen begeleidende maatregelen werden opgelegd in plaats van de toewijzing te weigeren

Uitvoering van de beslissing: de toezichthouder beschikt over twee werkdagen na de kennisname van de beslissing om te schorsen en over vier werkdagen om te vernietigen. Het kan aangewezen zijn om hiermee rekening te houden bij de effectieve uitvoering van de beslissing. Een uitvoering voor de afloop van deze termijnen brengt immers soms risico’s met zich mee.

Het toewijzingsproces verloopt stapsgewijs. U geeft de volgende informatie duidelijk weer in de notulen zelf of in een bijlage:

• Naam en ligging van het toe te wijzen project, aantal woongelegenheden (met vermelding van het type en aantal slaapkamers/kavels, verkoopprijzen, …
• Naam van het register waarin de kandidaat-kopers voor het project ingeschreven zijn.
• (Groep van) kandidaat-kopers (waarvan de WM de omvang bepaalt op basis van de chronologische rangschikking) die u aanschrijft om hun interesse te laten blijken, hoe ze interesse moeten laten blijken en informatie over de bezichtiging.
• De definitieve toewijzingslijst, dit is de lijst van de geïnteresseerde kandidaat-kopers die na controle van de woonbehoeftigheid nog in aanmerking komen, rekening houdend met:
  • de absolute prioriteiten (sociaal huisvestingsproject, onteigening, (handicap enkel bij woningen)) met daarbinnen per prioriteit de toepassing van de voorrang lokale binding;
  • de lokale binding (de individuele reden per kandidaat-koper waarom hem lokale binding toegekend werd moet u ook weergeven);
  • de eventuele rangverhogingen op basis van het aantal slaapkamers of rationele bezetting van de woning.
• Informatie over waarom hoger gerangschikte kandidaten de woning of kavel niet toegewezen kregen, moet u niet bezorgen, maar moet wel ter beschikking houden van de toezichthouder als die daar om vraagt.

• De koper ondertekende de EBA en de verkoopakte op of na 24/04/2017 en de WM ontving geen subsidies op basis van een subsidieregeling die gold vòòr de wetswijziging van 24 april 2017:

• de geschatte venale waarde van de grond + woning;
• de geraamde SSI (infrastructuursubsidie);
• de (eventuele) door de WM toegestane korting;
• de verkoopprijs;
• indien de grond in erfpacht is: de erfpachtvergoeding (i.p.v. de venale waarde van de grond).

• U kunt de model-Exceltabel van Wonen in Vlaanderen gebruiken om de verkoopprijzen per type woning te berekenen. Al deze gegevens staan hierin. U moet bij de beslissing verwijzen naar deze tabel en deze als bijlage bij het verslag te voegen.

Regeling sinds 2017:

• de geschatte venale waarde van de kavel;
• de (eventuele) door de WM toegestane korting;
• de verkoopprijs.

• Datum van verkoop door de WM van de woning waarvoor nu een wederinkooprecht geldt.
• De clausules (verplichtingen en sancties) van de verkoopakte.
• Detail van de samenstelling van de wederinkoopprijs van de woning.
• Aanleiding of oorzaak (niet persoonlijke bewoning of verkoop van de woning door de eigenaar).
• Motivering voor het al dan niet wederinkopen
• Bedrag van de schadevergoeding als de WM besluit om niet in te gaan op de wederinkoop.

• Ligging of adres van de te verkopen niet-verhuurbare woningen.
• Reden waarom de woningen niet verhuurbaar zijn en bewijs dat de woningen niet meer voldoen aan de vereisten van artikel 3.1 §1 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (= technisch verslag van een architect of een (ander) personeelslid van de WM dat voldoende technisch onderlegd is, de woon- of gezondheidsinspecteur of de burgemeester). U moet ook aantonen dat de woningen niet opnieuw verhuurbaar gemaakt kunnen worden door een minimale renovatie, zoals bijvoorbeeld isolatie van de daken, …
• Motivering dat renovatie door de WM niet wenselijk is vanuit het perspectief van het lokale en gewestelijke woonbeleid, rekening houdende met de regierol van de gemeente.
• Gemotiveerde financiële afweging: bijvoorbeeld door de kostprijs af te zetten tegen de prijsplafonds waarvoor u een gesubsidieerde financiering (FS3) kan krijgen.
• Venale waarde van de te verkopen woningen.
• Wijze van verkoop van de woning: openbaar of onderhands.
• Bij onderhandse verkoop: de motivering waarom niet openbaar wordt verkocht.

• Onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande bekendmaking
  • Omschrijving van de opdracht
  • Toegepaste procedure
  • Datum uitnodigingsbrieven
  • Aantal en naam aangeschreven inschrijvers
  • Inschrijvers met hun offertebedrag en de uiteindelijke rangschikking
  • Substantiële onregelmatigheden (indien van toepassing)
  • Gemotiveerde gunningsbeslissing op basis van de vooropgestelde gunningscriteria met vermelding aan wie gegund wordt inclusief bestelbedrag
• Vereenvoudigde onderhandelingsprocedure met voorafgaande bekendmaking
  • Omschrijving van de opdracht
  • Toegepaste procedure
  • Raming
  • Publicatiedatum in het bulletin der aanbestedingen (ook Europees indien van toepassing)
  • Aantal en naam (kandidaat-)inschrijvers met hun offertebedrag
  • Aantal offertes waarmee onderhandeld werd en de uiteindelijke rangschikking
  • Substantiële onregelmatigheden (indien van toepassing)
  • Gemotiveerde gunningsbeslissing op basis van de vooropgestelde gunningscriteria met vermelding aan wie gegund wordt inclusief bestelbedrag
• Mededingingsprocedure met onderhandeling
  • Omschrijving van de opdracht
  • Toegepaste procedure
  • Raming
  • Publicatiedatum in het bulletin der aanbestedingen (ook Europees indien van toepassing)
  • Aantal en naam (kandidaat-)inschrijvers met hun offertebedrag
  • Aantal offertes waarmee onderhandeld werd en de uiteindelijke rangschikking
  • Substantiële onregelmatigheden (indien van toepassing)
  • Gemotiveerde gunningsbeslissing op basis van de vooropgestelde gunningscriteria met vermelding aan wie gegund wordt inclusief bestelbedrag
• Openbare procedure
  • Omschrijving van de opdracht
  • Toegepaste procedure
  • Raming
  • Publicatiedatum in het bulletin der aanbestedingen (ook Europees indien van toepassing)
  • Alle inschrijvers met hun offertebedrag en de uiteindelijke rangschikking
  • Substantiële onregelmatigheden (indien van toepassing)
  • Gemotiveerde gunningsbeslissing op basis van de vooropgestelde gunningscriteria met vermelding aan wie gegund wordt inclusief bestelbedrag
• Niet-openbare procedure
  • Omschrijving van de opdracht
  • Toegepaste procedure
  • Raming
  • Publicatiedatum in het bulletin der aanbestedingen (ook Europees indien van toepassing)
  • Aantal en naam (kandidaat-)inschrijvers met hun offertebedrag
  • Datum en aantal uitgenodigde offertes tweede fase
  • Rangschikking
  • Substantiële onregelmatigheden (indien van toepassing)
  • Gemotiveerde gunningsbeslissing op basis van de vooropgestelde gunningscriteria met vermelding aan wie gegund wordt inclusief bestelbedrag

Dit neemt u als een aparte rubriek op in de notulen.

• Ligging of adres van de te verwerven woningen/ gronden
• De wijze van verwerving (aankoop uit de hand, voorkooprecht, opstal, erfpacht, …)
• Motivering beslissing van aankoop/ verwerving (doel van verwerving)
• Vermelden hoe de WM de aankoop/ verwerving wil financieren (met eigen middelen of een lening van de VMSW, ...)

Opgelet: expliciet te noteren als uw woonmaatschappij in een verstrengde begeleiding bij Wonen in Vlaanderen (volgens het regime van de categorie 1 en 2):

• Kreeg u vooraf geen expliciete toezegging (via mail, niet mondeling) van financiering van Wonen in Vlaanderen? Dan neemt u altijd de opschortende voorwaarde van de financiering op bij de beslissing over de verwerving (behalve voor de aankoop van goede woningen, wederinkoop en bij CBO-projecten).
• Kreeg u wel expliciete voorafgaandelijke goedkeuring van financiering van Wonen in Vlaanderen? Dan vermeldt u deze goedkeuring ook expliciet in de beslissing over de verwerving.

• Ingeval van loonsverhoging:
  • vermelding van zowel huidige weddenschaal als van de toe te kennen weddenschaal (art. 4.139 BVCW) evenals van de geldelijke anciënniteit
  • vermelding van tijdstip waarop de loonsverhoging ingaat
  • vermelding van de geïndexeerde bedragen van de huidige en nieuwe bezoldiging in functie van de geldelijke anciënniteit
  • omstandige motivering van de gewijzigde bezoldiging (cf. artikel 4.129 en art. 4.138 BVCW ): de financiële impact moet diepgaand worden uitgewerkt waaruit de invloed van de loonsverhoging op de financiële gezondheid / ratio’s / financiële planning / groepsverzekering blijkt.
  • vermelding van het resultaat van de voorafgaande evaluatie betreffende het functioneren van de directeur (artikel 4.139 BVCW §3) en de beoordeling van de doelstellingen die aan de directeur worden opgelegd .

• Ingeval van toekenning managementtoelage (art. 4.140 BVCW):
  • vermelding van het toe te kennen percentage van het geïndexeerde jaarsalaris dat van toepassing is in de maand december van het evaluatiejaar
  • vermelding van concreet cijfermateriaal over de managementtoelage
  • omstandige motivering waaruit het uitzonderlijk presteren van de directeur blijkt mede a.d.h.v. :
    • een stelsel van beoordeling van de prestaties van de directeur (stelsel moet aanwezig zijn sinds minstens een jaar);
    • een functiebeschrijving en een evaluatie.

Ook hier moet de financiële impact diepgaand worden uitgewerkt waaruit de invloed op de financiële gezondheid / ratio’s / financiële planning blijkt.

De agenda’s en notulen, inclusief de bijlagen, zijn aan de toezichthouder te bezorgen binnen vastgelegde termijnen, via het tabblad “Bestuursvergaderingen” op de Portaalsite Sociale Huisvesting.

• Algemene en buitengewone algemene vergadering:

• de agenda (inclusief bijlagen) en de datum uiterlijk 15 kalenderdagen voor de vergadering;
• de notulen van de beraadslaging (inclusief aanwezigheidslijst en bijlagen) binnen 5 kalenderdagen na iedere vergadering.
• Beheersorganen:

• jaarlijks de vergaderfrequentie;
• de agenda uiterlijk 3 kalenderdagen voor de vergadering;
• notulen van beheersorganen bezorgt u de toezichthouder n binnen de hieronder vermelde termijn.

• Agenda’s: wanneer de derde kalenderdag voor de vergadering een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag is, wordt die verplaatst naar de eerst voorafgaande werkdag voor het indienen van de agenda;
• Beslissingen:

• De bestuursbeslissingen van de woonmaatschappijen zijn aan de toezichthouder te bezorgen (op basis van art. 4.239, §1 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021). Dit zijn alle beslissingen over de verrichtingen krachtens boek 4, 5 en 6 van de Vlaamse Codex Wonen, zoals opgenomen in artikel 4.79 Vlaamse Codex Wonen en het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.
• Als de notulen binnen vijf kalenderdagen na de beslissing klaar zijn, dan kunt u ze digitaal, binnen de voormelde termijn, aan de toezichthouder bezorgen. Als dit niet mogelijk is, dan bezorgt u binnen de vijf kalenderdagen na de beslissing een overzicht van de genomen beslissingen aan de toezichthouder.
• Wanneer de vijfde kalenderdag een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag is, wordt die verplaatst naar de eerstvolgende werkdag voor het indienen van de notulen.

Wanneer een vergadering wordt geannuleerd, duidt u dit ook zo aan op de portaalsite.

1. De toezichthouder kan een rapportering uitdrukkelijk opvragen (art. 4.239, §2 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021). Artikel 4.239, §3 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 geeft ook een opsomming van documenten die systematisch aan de toezichthouder te bezorgen zijn.
   
   Voor de organisatie van het “post factum” toezicht en in uitvoering van de beide voornoemde bepalingen zijn ook binnen vaste termijnen gegevens te bezorgen over:
   
   Overheidsopdrachten

Alle gunningsbeslissingen inzake werken, leveringen en diensten die het drempelbedrag van 30.000 euro overschrijden rapporteert u driemaandelijks via het tabblad ‘Overheidsopdrachten’ op onze Portaalsite (opent in nieuw venster).

2. Beheer

• De benoeming of de ambtsbeëindiging van bestuurders, evenals de verkiezing of het ontslag van de (onder)voorzitter rapporteert u binnen acht kalenderdagen na de beslissing;
• Jaarlijks, ten laatste een maand na de algemene vergadering, het jaarverslag. De WM’en kunnen er voor opteren dit document niet meer digitaal toe te sturen. Het document moet dan wel te raadplegen zijn op de website van de betrokken WM. Dan brengt de WM de afdeling Toezicht hiervan op de hoogte. Om de afdeling Toezicht toe te laten het jaarverslag op efficiënte wijze op te slaan in hun databank houden WM’en rekening met volgende richtlijnen:
  • de WM’en die een jaarverslag toesturen moeten de digitale en niet de papieren versie bezorgen;
  • sommige WM’en sturen meerdere versies van het jaarverslag toe - bv. zowel voor als na de algemene vergadering - en/of in verschillende documenten. Daarom vraagt Toezicht de WM’en het jaarverslag enkel te bezorgen nadat het werd goedgekeurd door de algemene vergadering en dit in één document;
• een nieuw intern reglement en nieuwe interne controleprocedures zoals opgelegd via artikel 4.132 BVCW, alsook wijzigingen, binnen acht kalenderdagen na de beslissing;
• jaarlijks, een maand voor de algemene vergadering wordt het aantal aandelen gerapporteerd dat elke vennoot bezit, de inschrijvingen op nieuwe aandelen en de terugbetalingen. Hiervoor kunt u dit Excelformulier gebruiken: rapportering beheer bijlage 4 woonmaatschappij.xls.

Praktisch

Tenzij anders bepaald vraagt Toezicht om de jaarlijkse rapportering in de eerste volledige werkweek van januari te bezorgen, de driemaandelijkse rapportering in de eerste volledige werkweek van elk nieuw kwartaal.

De gegevens zijn te bezorgen via het tabblad ‘Bestandsuitwisseling’ op onze Portaalsite

Het volledige bezoldigingspakket van een directeur van een woonmaatschappij moet openbaar worden gemaakt (overeenkomstig artikel 4.141 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021). Een bezoldigingspakket bestaat uit het salaris, mogelijk aangevuld met een dienstwagen, een managementtoelage en een groepsverzekering.

Van zodra een nieuwe directeur wordt aangesteld, moet het beheersorgaan het vastgelegde bezoldigingspakket publiceren in het jaarverslag (cfr. art. 4.46/7 VCW) van de woonmaatschappij (van het jaar waarin de directeur werd aangesteld). Het bezoldigingspakket wordt ook bekendgemaakt op de website van Wonen in Vlaanderen. De publicatieverplichting geldt ook in geval van wijziging van het bezoldigingspakket. Nieuwe of wijzigingen in het bezoldigingspakket meldt u aan de afdeling Toezicht op het moment van de beslissing en ten laatste op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding ervan.

De bezoldigingsgegevens moeten worden ingevuld op het formulier bezoldigingspakket directeurs dat u ons bezorgt via het tabblad ‘Bestandsuitwisseling’ op onze Portaalsite.

Controleer steeds de volledigheid van deze vermeldingen op de website van Wonen in Vlaanderen .

Het overzicht(PDF bestand opent in nieuw venster) bevat de publicatie van de bezoldigingsgegevens van alle aangestelde algemene directeurs van de gevormde woonmaatschappijen.

Artikel 4.143 van het BVR tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, bepaalt: “De reële aankoopprijs voor een bedrijfswagen bedraagt maximaal 25.000 euro, in voorkomend geval verhoogd met de overnamewaarde van een vorige bedrijfswagen die minimaal vijf jaar in gebruik genomen is. De financiële huur (lease van een bedrijfswagen is afgestemd op hetzelfde maximumbedrag en heeft een maximale kostprijs van 580 euro per maand, inclusief onderhoud en verzekering.

In afwijking van het tweede lid bedraagt de reële aankoopprijs maximaal 30.000 euro en bedraagt de maximale kostprijs voor de financiële huur maximaal 660 euro per maand voor een bedrijfswagen die uitsluitend aangedreven wordt door een elektrische motor of waterstof, of waarvan de motor, ook al is het maar gedeeltelijk of tijdelijk, aangedreven wordt met aardgas of die een plug-in hybridevoertuig is.

Onder plug-in hybridevoertuig wordt verstaan: een plug-in hybridevoertuig als vermeld in artikel 2.2.6.0.7, eerste lid, 2°, van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013.

In geval van een beslissing tot aankoop of inhuurname van een voertuig waarvan de motor, ook al is het maar gedeeltelijk of tijdelijk, aangedreven wordt met aardgas of een plug-in hybridevoertuig, dient de raad van bestuur de keuze te motiveren vanuit de afweging van energie-efficiëntie. De beslissing dient tegelijk te voorzien in de invoering van een wagenreglement dat toelaat het gebruik van het plug-in hybridevoertuig te monitoren wat betreft energieverbruik en rij- en laadgedrag.

Alle bedragen, vermeld in dit artikel, zijn exclusief btw en worden jaarlijks op 1 januari geactualiseerd op basis van de gezondheidsindex van de maand december, vertrekkend van het indexcijfer 100 voor het jaar 2013 (basis 2013).”

De maximale aankoopprijzen of leasing: