Hoe geconventioneerde en sociale huurwoningen verhuren?
U leest in dit luik hoe u de geconventioneerde en de sociale huurwoningen inhuurt en verhuurt.
Krijgt u een aanbod van een initiatiefnemer om woningen in te huren? De raad van bestuur van uw woonmaatschappij moet binnen de 60 dagen een beslissing nemen over een aanbod om sociale woningen in te huren in een project geconventioneerde huur.
Neemt u geen beslissing binnen de 60 dagen, dan zal de afdeling toezicht van Wonen in Vlaanderen deze beslissing agenderen op uw volgende raad van bestuur.
Zo gaan er drie maanden verloren. Als u wel of niet van plan bent de woningen in te huren, kan u dat best zo snel mogelijk aan de initiatiefnemer laten weten.
Hebt u graag ondersteuning bij het nemen van de beslissing, kan u terecht op geconventioneerdehuur@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie)
Geconventioneerde huurwoningen
U verhuurt de geconventioneerde huurwoningen die u zelf bouwde of renoveerde. Daarnaast kunt u geconventioneerde huurwoningen inhuren van private initiatiefnemers.
De huurprijs van de geconventioneerde huurwoning is de markthuurprijs verminderd met een korting van minstens 15% van de markthuurprijs van de geconventioneerde huurwoning. De markthuurprijs berekenen we via de geconventioneerde huurschatter en vormt ook de basis voor uw subsidie. De markthuurprijs berekenen we op de volgende momenten:
- Huurt u in van de private initiatiefnemer? Dan wordt de markthuurprijs bepaald op de dag van het sluiten van de hoofdhuurovereenkomst met de private initiatiefnemer.
- Verhuurt de woonmaatschappij of de geconventioneerde verhuurorganisatie rechtstreeks aan de doelgroep? Dan wordt de markthuurprijs bepaald op de dag van de oproep tot kandidaatstelling in het Woningportaal, tenzij een gemeentelijk reglement geldt. In dat geval wordt de markthuurprijs bepaald op de dag van de registratie van de huurprijs in het Woningportaal.
De markthuurprijs verminderd met de korting mag ook niet hoger zijn dan €915,41 (of €1017,12 in bepaalde steden).
U kunt de huurprijs jaarlijks indexeren.
Als een verhuurder een geconventioneerde huurwoning verhuurt na het plaatsen van een oproep tot kandidaatstelling, wordt de markthuurprijs berekend op het ogenblik van de plaatsing van die oproep tot kandidaatstelling. Dan verbindt de verhuurder zich ertoe om de geconventioneerde huurwoning te verhuren aan de huurprijs opgenomen in de oproep tot kandidaatstelling.
Als een verhuurder een geconventioneerde huurwoning toewijst zonder zich te baseren op een oproep tot kandidaatstelling, moet deze verhuurder de huurprijs registreren in het Woningportaal
Als u woningen inhuurt, dan onderhandelt u over de te betalen huurprijs binnen het bovenstaande kader. Hierbij zoekt u een evenwicht tussen een voor u haalbare huurprijs en een marktconform rendement voor de private initiatiefnemer.
Opgelet: Waarborgen die onder het private huurrecht vallen (geconventioneerde huurwaarborgen en waarborgen uit de SVK-tak daterend van voor de fusie) kunt u niet laten beheren door de VMSW.
Via het Woningportaal zoekt u een huurder voor de geconventioneerde huurwoningen (niet de sociale woningen). U zoekt via dit Woningportaal huurders voor alle geconventioneerde huurwoningen (zelf gerealiseerd of ingehuurd). Lees meer informatie over dit algemene toewijzingssysteem op de webpagina’s van Vlaanderen.
Bijzondere doelgroepen
U kunt nu ook geconventioneerde huurwoningen reserveren voor een bijzondere doelgroep. Alleen woonmaatschappijen, lokale besturen, vzw’s, instellingen van openbaar nut, sociale ondernemingen en autonome gemeentebedrijven kunnen dit.
De bijzondere doelgroepen zijn afgestemd op de categorieën binnen de sociale huurreglementering. De categorieën zijn:
- de kandidaat vanaf 65 jaar
- de kandidaat die als jongere met begeleiding zelfstandig woont of gaat wonen
- de kandidaat met een fysieke of mentale beperking of handicap
- de kandidaat in beschut wonen of een tewerkstellingsprogramma
- de kandidaat met een geestelijke gezondheidsproblematiek
- de kandidaat die dak- en thuisloos is of dat dreigt te worden
De verhuurder zal een specifieke oproep tot kandidaatstelling voor zo een bijzondere doelgroep moeten lanceren in het Woningportaal. Daarbij moet u verantwoorden waarom deze specifieke oproep nodig is. U geeft aan wat de specifieke problemen van deze doelgroep zijn om een aangepaste en betaalbare woning te vinden, de cijfergegevens over de doelgroep (als die beschikbaar zijn) en de (eventuele) flankerende maatregelen die lokale besturen en - welzijnsactoren voor deze doelgroep nemen.
Wie kandideert voor deze oproep, wordt erop gewezen dat de verhuurder de kandidatuur kan weigeren als-ie geen deel uitmaakt van de bijzondere doelgroep. Wonen in Vlaanderen zal de kandidaturen nog altijd willekeurig rangschikken, maar geeft voorrang aan de kandidaten die bevestigen dat ze behoren tot de bijzondere doelgroep. De verhuurder krijgt wel een bijkomende weigeringsgrond en mag een kandidaat weigeren als die niet behoort tot de bijzondere doelgroep.
Lokaal toewijzingskader via gemeentelijke reglement
Gemeenten en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden (IGS’en) kunnen (sinds 13 mei 2024) een lokaal toewijzingskader opstellen voor de kandidaatstelling en toewijzing van geconventioneerde huurwoningen (of budgethuurwoningen). Dit gebeurt via een gemeentelijk reglement dat geldt voor de geconventioneerde huurwoningen op het grondgebied van de gemeente of het IGS.
De gemeente of het IGS kan via een gemeentelijk reglement bepalen:
- welke verhuurders onder dit reglement vallen (andere verhuurders blijven verplicht te verhuren volgens het Vlaams oproep-, rangschikkings- en toewijzingskader)
- welke wijken onder dit reglement vallen (andere wijken blijven vallen onder het Vlaams oproep-, rangschikkings-, en toewijzingskader)
- hoe personen zich kandidaatstellen
- hoe de toewijzing van geconventioneerde huurwoningen verloopt
Zodra er gemeentelijke reglementen zijn, publiceert Wonen in Vlaanderen deze op een aparte pagina.
Lokale binding (vanaf 15 september 2024)
Gemeenten zullen ook vanaf 15 september een uniforme voorrangsregel lokale woonbinding kunnen activeren op hun grondgebied. Lees meer op de webpagina’s lokaal woonbeleid.
De verhuring gebeurt via typehuurovereenkomsten
Verhuurt u zelf? Dan gebruikt u de typehuurovereenkomst uit bijlage 30 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen(Word bestand opent in nieuw venster).
Verhuurt u volgens een gemeentelijk reglement? Dan stelde de gemeente mogelijk een eigen typehuurovereenkomst op. Dan moet u die gebruiken.
Huurt u in van een private initiatiefnemer?
Dan sluit u met de private initiatiefnemer de typehoofdhuurovereenkomst uit bijlage 31 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen(Word bestand opent in nieuw venster).
Dan sluit u met de geconventioneerde onderverhuurder de typeonderhuurovereenkomst uit bijlage 32 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen(Word bestand opent in nieuw venster) of gebruikt u de typehuurovereenkomst van de gemeente.
De duur en opzeg is verschillend als u zelf verhuurt of als u inhuurt van een private initiatiefnemer.
U verhuurt rechtstreeks
De duur van de huurovereenkomst bedraagt negen jaar. Wanneer tegen het einde van deze periode geen opzegging wordt gedaan, wordt de huurovereenkomst telkens met drie jaar verlengd. U mag de huurovereenkomst niet vervroegd opzeggen, tenzij u grondige renovatiewerken wil uitvoeren aan de woning. U moet in dat geval de voorwaarden van artikel 18 van het Vlaams Woninghuurdecreet respecteren.
De huurder moet een geldig attest hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst.
Bij het einde van de huurovereenkomst vraagt u tussen de twaalfde en de negende maand vóór de vervaldag van de huurovereenkomst of de huurder de huurovereenkomst wil verderzetten. U verwittigt de huurder ook dat daartoe een geldig attest nodig is. Dit doet u dus eerst na negen jaar, daarna telkens na drie jaar. Zonder geldig attest zegt u de huurovereenkomst op.
Om de huurovereenkomst te beëindigen moet u ten minste zes maanden voorafgaand aan de vervaldag van de huurovereenkomst een opzegging doen aan de huurder.
U huurt in van een private initiatiefnemer
De duur van de huurovereenkomst bedraagt maximaal zevenentwintig jaar. De private initiatiefnemer heeft geen mogelijkheden om de huurovereenkomst vroegtijdig op te zeggen. Hij kan de overeenkomst dus alleen opzeggen door ten minste zes maanden voor de vervaldag van de overeenkomst een opzegging te doen.
Als (hoofd)huurder kan u de huurovereenkomst op elk moment opzeggen. U moet hierbij wel een opzeggingstermijn van drie maanden respecteren. Tijdens de eerste drie jaar van de overeenkomst bent u ook een opzeggingsvergoeding verschuldigd. De regels hierover volgen het Vlaamse Woninghuurdecreet. Wanneer u een huurovereenkomst sluit voor een periode van méér dan 15 jaar, kan u in de huurovereenkomst overeenkomen met de private initiatiefnemer dat ook u de overeenkomst (tijdelijk) niet kan opzeggen.
Opgelet: wanneer u de hoofdhuurovereenkomst vroegtijdig beëindigt, moet u de onderhuurder een opzeggingstermijn van drie maanden geven en moet u de onderhuurder een afschrift bezorgen van de opzegging die u zelf aan de verhuurder richt. Tijdens de eerste drie jaar van de overeenkomst bent u aan de onderhuurder ook een opzeggingsvergoeding verschuldigd.
Sociale huurwoningen inhuren en onderverhuren
U huurt de sociale huurwoningen voor maximaal 27 jaar van de private initiatiefnemer. U onderverhuurt de woningen aan de sociale doelgroep volgens de sociale huurreglementering.
U onderhandelt met de private initiatiefnemer over de te betalen huurprijs. Hierbij zoekt u een evenwicht tussen een vergoeding voor de taken en risico’s die u overneemt als hoofdhuurder en een marktconform rendement voor de private initiatiefnemer.
De onderhandelde prijs moet minstens 25% (de korting) lager liggen dan de markthuurprijs (berekend op basis van de geconventioneerde huurschatter). U rekent deze huurprijs aan de sociale huurder aan.
Opgelet: de sociale huurder behoudt het recht op een huursubsidie. Dit is belangrijk bij uw onderhandelingen over de huurprijs. Als de markthuurprijs verminderd met de korting hoger zou zijn dan de huurprijs om een huursubsidie te kunnen krijgen, moet u een lagere huurprijs onderhandelen zodat de sociale huurder in aanmerking kan komen hiervoor.
Voor de huurovereenkomsten werkt u met de typeovereenkomsten.
- U sluit een typehoofdhuurovereenkomst met de private initiatiefnemer. Dit is bijlage 29 bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(Word bestand opent in nieuw venster).
- U sluit een typeonderhuurovereenkomst met de sociale huurder. Dit is bijlage 26 bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster).
Voor de duur en de opzeg volgt u dezelfde werkwijze als bij geconventioneerde huurwoningen (zie hierboven bij duur en opzeg > u huurt in van een private initiatiefnemer).
Wilt u de aangeboden sociale woningen niet inhuren? Dan kunt u weigeren om de sociale woningen in te huren. Dit doet u binnen een zestig dagen na het aanbod van de private initiatiefnemer. Uw bestuursorgaan moet deze weigering motiveren en deze gemotiveerde beslissing afzonderlijk voorleggen aan de toezichthouder. U doet dit op dezelfde dag als het opladen van de notulen van de betreffende vergadering in de portaalsite van de afdeling Toezicht en u bezorgt dit via e-mail aan toezicht.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).
De toezichthouder zal beoordelen of de beslissing voldoende gemotiveerd is. De toezichthouder kan bij een gebrekkige motivering de beslissing van de woonmaatschappij schorsen en/of vernietigen.
Overzicht huurprijzen geconventioneerde en sociale woningen
Huurprijstabel geconventioneerde en sociale woningen
Rechten en plichten (onder)huurder en verhuurder
Voor geconventioneerde huurwoningen gelden dezelfde regels als voor andere private huurwoningen (uit het Vlaams Woninghuurdecreet).
Als u de sociale en geconventioneerde huurwoningen inhuurt van de private initiatiefnemer, is die laatste verantwoordelijk voor alle herstellingen (behalve kleine herstellingen).
De geconventioneerde of sociale huurder die de woning van u huurt, moet de woning goed onderhouden en staat in voor kleine herstellingswerken. Tegenover de private initiatiefnemer blijft u verantwoordelijk voor niet-herstelde zaken door de onderhuurder (geconventioneerde huurder).