De woonmaatschappijen dienen jaarlijks uiterlijk op 31 december bij Wonen in Vlaanderen een door hun raad van bestuur goedgekeurde planning in bij Wonen in Vlaanderen. Zij gebruiken hiervoor een planning die is opgemaakt in Wonen in Vlaanderen-planningstool of een planning die is opgemaakt in een eigen tool (vrije keuze).

Als een woonmaatschappij vanaf 2021 een planning indient bij Wonen in Vlaanderen, bevat deze planning een uniform eindrapport. Zo kan Wonen in Vlaanderen ook optimaal gebruik maken van de planningen die woonmaatschappijen in een eigen planningstool maakten. Wonen in Vlaanderen-planningstool bevat dit uniform eindrapport al.

Sociale woonactoren die aanmelden op deze website kunnen het model van dit eindrapport vinden op de centrale documentenpagina.

Het staat uw woonmaatschappij vrij om haar planning zowel in Wonen in Vlaanderen-planningstool als in een eigen tool op te maken.

Om de financiële situatie van een woonmaatschappij te analyseren en haar kredietwaardigheid te beoordelen, stelt Wonen in Vlaanderen voor elke woonmaatschappij periodiek een financiële planning op. De financiële raadgever van de afdeling klantenondersteuning stelt deze planning samen met u op.
Wonen in Vlaanderen wisselt hiervoor jaarlijks informatie uit met de woonmaatschappijen om een zo realistisch mogelijke planning op te stellen.

Minstens om de 4 jaar vindt er tussen Wonen in Vlaanderen en elke woonmaatschappij een financieel overleg plaats waarin deze planning en de algemene financiële situatie van de woonmaatschappij besproken wordt. Voor woonmaatschappijen met kwetsbare financiële situatie of met ongunstige financiële prognoses vindt dit overleg jaarlijks plaats. De overige woonmaatschappijen hebben wel de mogelijkheid om een bespreking van hun financiële situatie met Wonen in Vlaanderen aan te vragen op een ander moment dan het vaste 4-jaarlijkse overleg.

Wonen in Vlaanderen maakte een planningstool in Excel die in overeenstemming is met de specifieke financiële regelgeving die op de woonmaatschappijen van toepassing is (types leningen, subsidies, beheersvergoeding, …).

Sociale woonactoren die aanmelden op deze website kunnen de planningstool vinden op de centrale documentenpagina.

Wonen in Vlaanderen biedt opleidingen aan rond het gebruik van deze tool. Zo kunnen woonmaatschappijen zelf hun financiële planning opmaken, de planning die door Wonen in Vlaanderen is voorbereid analyseren en eventueel aan de eigen behoeften aanpassen. Bij de tool hoort ook een uitgebreide handleiding, terug te vinden op de centrale documentenpagina voor sociale woonactoren die aanmelden op deze website.
Woonmaatschappijen die zelf of met de ondersteuning van een externe adviseur eigen financiële prognoses opstellen, kunnen tijdens het financieel overleg met Wonen in Vlaanderen deze prognoses bespreken en vergelijken met de planning van de Wonen in Vlaanderen.

Er is een reeks webinars over de financiële planningstool van Wonen in Vlaanderen. Sociale woonactoren die aanmelden vinden de webinars op de afgeschermde opleidingenpagina.

Artikel 2.33/10 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster)

Artikel 4.4/2 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster)

Artikel 5.43 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster)

Artikel 4.37 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster)

Hoofdstuk 9 van het Commissiereglement 12/2023, geldig vanaf 1 januari 2024 (aanmelden is nodig om het document te raadplegen)

Het vertrekpunt zijn tien financiële kengetallen of ratio’s, die elk voor drie opeenvolgende boekjaren berekend worden. De dertig kengetallen dat dat oplevert, vormen de basis van de berekening. De kengetallen beslaan de vier belangrijkste aspecten van de financiële gezondheid van een onderneming: liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en kostenbeheersing. Financiële gezondheid is namelijk meer dan winst alleen. Via een systeem van scores en wegingen wordt het eindresultaat een score op 60 punten. Hoe hoger de score, hoe beter de indicatie van de financiële gezondheid. Voor elk van de vier aspecten wordt ook een deelresultaat berekend, zodat u kunt zien waar u sterk of minder sterk presteert.

1. Definitie van tien financiële kengetallen (drie voor respectievelijk liquiditeit, solvabiliteit en rentabiliteit, en één voor kostenbeheersing)
   => Resultaat: formule voor elk kengetal
2. Berekening van de tien kengetallen per boekjaar voor drie opeenvolgende jaren (bijvoorbeeld 2013, 2012 en 2011)
   => Resultaat: dertig kengetallen
3. Toekennen van een puntenscore van 1 (goed), ½ (behoorlijk) of 0 (voor verbetering vatbaar)
   => Resultaat: een puntenscore van 1, ½ of 0 voor elk van de dertig kengetallen
4. Vermenigvuldiging van elke puntenscore met een weging van 3 (recentste boekjaar, bijvoorbeeld 2013), 2 (voorlaatste boekjaar, bijvoorbeeld 2012) of 1 (oudste boekjaar, bijvoorbeeld 2011)
   => Resultaat: tien kengetallen met elk een gewogen score tussen 0 en 3, tien kengetallen met elk een gewogen score tussen 0 en 2, en tien kengetallen met elk een gewogen score tussen 0 en 1
5. Optellen van de gewogen puntenscores
   => Resultaat: een totaalscore op 60 en deelscores per aspect (score op 18 voor respectievelijk liquiditeit, solvabiliteit en rentabiliteit, en een score op 6 voor kostenbeheersing)

De index is het vertrekpunt voor Wonen in Vlaanderen voor de financiële analyse. Ook uzelf kan de index gebruiken om de evolutie van uw financiële situatie jaar na jaar op te volgen. Via de prestatiedatabank kunt u uw situatie ook vergelijken met die van de andere woonmaatschappijen.

De wetgeving wijzigde op enkele punten om het gebruik van de index in de werking van Wonen in Vlaanderente verankeren. We namen het gebruik van de index op in het draaiboek ‘Prestatiebeoordeling woonmaatschappijen’. De evaluatie van de prestaties van de woonmaatschappijen door de visitaties is gebaseerd op dat draaiboek.
Daarnaast zit de index nu ook in het Reglement van de Begeleidingscommissie van Wonen in Vlaanderen. Hiermee evalueert Wonen in Vlaanderen de kredietwaardigheid van de woonmaatschappijen.

De berekening van de index moet ook praktisch uitgevoerd worden en de resultaten moeten voor alle betrokkenen beschikbaar zijn. Daarom komt de berekening van de index nu ook in de prestatiedatabank van Wonen in Vlaanderen. Alle betrokkenen kunnen de databank per woonmaatschappij raadplegen.

We berekenen de ratio’s op basis van de jaarrekeningrapportering die u elk jaar bij Wonen in Vlaanderen indient.

Elk jaar analyseert Wonen in Vlaanderen uw financiële informatie om problemen, nu of in de nabije toekomst, op te sporen. Zij gebruikt hiervoor de volgende informatiebronnen:

• uw jaarrekening en de bijhorende rapportering
• uw financiële planning

U heeft een gezonde financiële situatie

Als de analyse uitwijst dat u geen financiële problemen heeft, en dit ook in de nabije toekomst wellicht zo zal blijven, kunt u gewoon verder werken. Wonen in Vlaanderen nodigt u wel om de vier jaar uit om samen uw financiële toestand via de financiële planning en de financiële gezondheidsindex te bespreken.

U heeft een kwetsbare financiële situatie

De jaarlijkse screening van uw situatie toont dat u zich in een kwetsbare financiële situatie bevindt. Dit kan door een acuut financieel probleem (bv. een negatief saldo op uw rekening-courant bij Wonen in Vlaanderen), maar ook door een ongunstige evolutie van uw toestand in de nabije toekomst (bv. uw financiële planning wijst op tekorten in de komende jaren).

Heeft u nu of in de nabije toekomst een financieel probleem?

Wonen in Vlaanderen deelt de woonmaatschappijen met een kwetsbare financiële situatie in vier groepen in. Zij maakt hierbij een onderscheid tussen een acuut probleem en ongunstige prognoses voor de nabije toekomst.

Op basis van de screening in jaar X deelt Wonen in Vlaanderen u in één van de volgende groepen in:

• Risico-categorie 1 of 2 : u heeft een acuut financieel probleem:
  • Risico-categorie 1: u heeft een negatief saldo op uw gewone rekening-courant of een saldo op de interestneutrale rekening-courant bij Wonen in Vlaanderen op 31/12/X-1
  • Risico-categorie 2: u heeft een negatief saldo op uw gewone rekening-courant of een saldo op de interestneutrale rekening-courant bij Wonen in Vlaanderen op 31/12/X-2, en een positief saldo op uw gewone rekening-courant en een aangezuiverd saldo op de interestneutrale rekening-courant bij de VMSW op 31/12/X-1
• Risico-categorie 3 of 4: Wonen in Vlaanderen verwacht dat u in de nabije toekomst financiële problemen zou kunnen hebben:
  • Risico-categorie 3: u heeft in het recente verleden geen rekening-couranttekorten gekend, maar de vooruitzichten volgens uw financiële planning voorspellen een kwetsbare financiële situatie
  • Risico-categorie 4: u bevindt zich volgens uw recentste financiële gezondheidsindex (link naar tekst over de financiële gezondheidsindex nog te leggen) in de gevarenzone (namelijk: een score van minder dan 20)
• Risico-categorie 5: u heeft geen acute financiële problemen en Wonen in Vlaanderen verwacht niet dat u in de nabije toekomst financiële problemen zou hebben, maar u heeft een eerder beperkte financiële marge op basis van één of meer van de volgende factoren:
  • Uw woonmaatschappij heeft een negatieve of zwakke positieve vrije cashflow voor haar totale werking op basis van de jaarrekeningrapportering in de loop van de 3 voorbije boekjaren;
  • Uw woonmaatschappij heeft een negatieve vrije cashflow voor haar werking die via de rekening-courant bij de VMSW verloopt, in combinatie met een laag saldo op deze rekening-courant bij de VMSW t.o.v. de jaarlijkse financiële last;
  • De stand van de rekening-courant van uw woonmaatschappij bij de VMSW bedroeg op 31/12 van het recentste boekjaar minder dan 1 miljoen euro;
  • De financiële planning van uw woonmaatschappij voorspelt geen financieel kwetsbare situatie, maar de financiële marge om tegenslagen op te vangen, is eerder beperkt;
  • Uw woonmaatschappij heeft haar maximale financiële draagkracht bereikt in de langetermijnstresstest voor verwervingen op basis van alle uitstaande ballonleningen voor verwervingen.
• Risico-categorie 5+: u heeft een goede financiële marge

Sinds 2015 bevat het Commissiereglement rekening-courant van Wonen in Vlaanderen hiervoor een procedure, namelijk via de begeleidingscommissie, die dan in werking treedt. U leest dit in artikels 1.2 en 9.1.3 van het Commissiereglement.

In de begeleidingscommissie werkt u samen met Wonen in Vlaanderen maatregelen uit die uw financiële toestand opnieuw structureel gezond maken. Voorwaarde is wel dat de maatregelen binnen een redelijke tijdsspanne leiden naar een gezonde financiële situatie, onder andere door een positief saldo op uw rekening-courant bij Wonen in Vlaanderen. Wonen in Vlaanderen evalueert dit door het effect van deze maatregelen in uw financiële planning in te brengen. Via deze planning kan Wonen in Vlaanderen een raming van de toekomstige evolutie van het saldo van uw rekening-courant berekenen.

Als u een acuut financieel probleem heeft, wordt u anders opgevolgd dan als Wonen in Vlaanderen verwacht dat u in de nabije toekomst een financieel probleem zal hebben.

U heeft mogelijk in de nabije toekomst financiële problemen

De financiële adviseur van Wonen in Vlaanderen nodigt u jaarlijks uit voor een verplicht overleg waarbij uw financiële situatie grondig besproken wordt. Hierbij komen de financiële planning en de financiële gezondheidsindexen (FIGI) aan bod.

U heeft een acuut financieel probleem

• Een verplicht jaarlijks financieel overleg

De financiële adviseur van Wonen in Vlaanderen nodigt u jaarlijks uit voor een verplicht overleg waarbij uw financiële situatie grondig besproken wordt. Hierbij komen de financiële planning en de financiële gezondheidsindexen (FIGI) aan bod.

• Twee bijeenkomsten van de begeleidingscommissie per jaar

Als u een acuut financieel probleem heeft, maakt u met Wonen in Vlaanderen jaarlijks bindende afspraken om uw situatie te verbeteren. U neemt deze afspraken op in een plan van aanpak dat elk jaar wordt geactualiseerd.

De eerste vergadering vindt jaarlijks plaats in de periode februari-maart van jaar X. Op deze vergadering evalueert u met de begeleidingscommissie het voorbije boekjaar X-1 en maakt u afspraken voor het nieuwe jaar X.

In de periode november-december van jaar X vergadert u voor de tweede keer met de begeleidingscommissie en bespreekt u het resultaat van deze afspraken, samen met een eerste evaluatie van het lopende boekjaar X.

• Wonen in Vlaanderen evalueert jaarlijks het resultaat van de afspraken en uw maatregelen

Opvolging na de begeleidingscommissie

Is uw financiële situatie opnieuw structureel gezond, dan zal de begeleidingscommissie de opvolging geleidelijk afbouwen als duidelijk is dat uw toestand een voldoende lange periode gezond blijft. U kunt wel vragen om vrijwillig verder opgevolgd te worden.

Wonen in Vlaanderen kiest hiervoor in het belang van uw SHM zelf, de klanten van uw woonmaatschappij en de sector.

Een gezonde financiële situatie is nodig om uw goede werking te garanderen:

• Wonen in Vlaanderen kan de financiering van uw nieuwe projecten ‘on hold’ zetten als de begeleidingscommissie geen verbetering van uw financiële situatie vaststelt na één jaar begeleiding.
• Uw financieel beheer en uw financiële gezondheid vormen één van de prestatievelden die de visitatiecommissie beoordeelt.
• Een kwalitatieve dienstverlening en voldoende aanbod realiseren voor uw huurders en kopers is alleen mogelijk als u over voldoende financiële draagkracht beschikt.

De gevolgen van uw financiële tekorten beperken zich niet tot uw woonmaatschappij:

• Collega-woonmaatschappijen financieren mee uw financiële tekorten op de rekening-courant bij Wonen in Vlaanderen
• De leefbaarheid, ook op financieel vlak, van uw woonmaatschappij bepaalt mee de geloofwaardigheid en het imago van de sector bij de beleidsmakers en de samenleving.