Het normale tarief voor de levering van goederen en diensten is 21% (art.1 van het KB nr. 20 tot uitvoering van het Wetboek btw).

Artikel 1 van het KB nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven tot uitvoering van het Wetboek btw:

Het normale tarief van de belasting over de toegevoegde waarde voor goederen en diensten bedoeld in het Wetboek bedraagt 21 pct.

In afwijking van het eerste lid wordt de belasting geheven tegen het verlaagd tarief van:

1. 6 pct. voor de goederen en diensten opgenomen in tabel A van de bijlage bij dit besluit. Dit verlaagd tarief mag evenwel niet toegepast worden als de diensten bedoeld in tabel A bijkomstig deel uitmaken van een complexe overeenkomst die hoofdzakelijk andere diensten tot voorwerp heeft;
2. 12 pct. voor de goederen en diensten opgenomen in tabel B van de bijlage bij dit besluit.

Op de SHM’s is het verlaagd tarief van 6% van toepassing voor de goederen en diensten opgenomen in rubriek XXXVI van tabel A van de bijlage bij het K.B. nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven. Rubriek XXXVI betreft de “Huisvesting in het kader van het sociaal beleid”.

Wettekst

Rubriek XXXVI Huisvesting in het kader van het sociaal beleid:

§ 1 Het verlaagd tarief van zes percent is van toepassing op:

1° de leveringen van nagenoemde goederen bedoeld in artikel 1, § 9, van het Wetboek alsook de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten op zulke goederen die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, wanneer die goederen bestemd zijn voor de huisvesting in het kader van het sociaal beleid:

1. privé-woningen die worden geleverd en gefactureerd aan de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen en aan de door hen erkende maatschappijen voor sociale huisvesting, aan het Vlaams Woningfonds, ″le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie″ en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en die door deze maatschappijen of fondsen worden bestemd om te worden verhuurd;
2. privé-woningen die worden geleverd en gefactureerd aan de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen, aan de door hen erkende maatschappijen voor sociale huisvesting, aan het Vlaams Woningfonds, ″le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie″ en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en die door deze maatschappijen of fondsen worden bestemd om te worden verkocht;

100. privé-woningen die worden geleverd en gefactureerd door de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen, door de door hen erkende maatschappijen voor sociale huisvesting en door het Vlaams Woningfonds, ″le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie″ en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;

2° werk in onroerende staat in de zin van artikel 19, § 2, tweede lid, van het Wetboek, met uitsluiting van het reinigen, en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, van tabel A met betrekking tot de onder 1° genoemde privé-woningen mits die worden verstrekt en gefactureerd aan de gewestelijke huisvestingmaatschappijen, aan de door hen erkende maatschappijen voor sociale huisvesting en aan het Vlaams Woningfonds, ″le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie″ en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;

3° de in artikel 44, § 3, 2°, b), van het Wetboek, bedoelde onroerende financieringshuur of onroerende leasing die betrekking heeft op de onder 1° bedoelde privé-woningen wanneer de leasingnemer een gewestelijke huisvestingsmaatschappij, een door die maatschappij erkende maatschappij voor sociale huisvesting of het Vlaams Woningfonds, ″le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie″ en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is.

§ 2
Het verlaagd tarief van 6 pct. is in geen geval van toepassing op:

1° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

2° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

Toelichting bij de wettekst

In de praktijk gaat het over de volgende verrichtingen:

• §1, 1°, a) privé-woningen die worden geleverd en gefactureerd aan de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen en aan de door hen erkende maatschappijen voor sociale huisvesting, aan het Vlaams Woningfonds, ″le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie″ en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en die door deze maatschappijen of fondsen worden bestemd om te worden verhuurd

Deze rubriek handelt over de aankoop van woningen die nieuw zijn voor de btw. Een woning is nieuw voor de btw tot het einde van het 2de jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname of inbezitneming van de woning, én door de SHM bestemd worden om in het kader van het sociaal beleid verhuurd te worden, en die:

• nog niet gebouwd zijn
• in aanbouw zijn
• afgewerkt, maar nog niet in gebruik genomen zijn
• afgewerkt, en in gebruik genomen zijn, maar die op het moment van de aankoop door de SHM nog nieuw zijn voor de btw

Concreet gaat het om woningen die door de SHM worden aangekocht, nog nieuw zijn voor de btw, maar waarvoor de SHM niet optreedt of opgetreden heeft als bouwheer, zoals:

• aankoop van bestaande goede of nieuwe woningen (al dan niet in gebruik genomen, voor zover ze nog nieuw zijn voor de btw)
• woningen aangekocht via een CBO-procedure
• woningen aangekocht op plan …

• §1, 1°, b) privé-woningen die worden geleverd en gefactureerd aan de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen, aan de door hen erkende maatschappijen voor sociale huisvesting, aan het Vlaams Woningfonds, ″le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie″ en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en die door deze maatschappijen of fondsen worden bestemd om te worden verkocht

Het gaat over de aankoop van woningen met dezelfde kenmerken als deze die vermeld worden onder het vorige punt, maar die door de SHM bestemd worden om in het kader van het sociaal beleid verkocht te worden.

• §1, 1°, c) privé-woningen die worden geleverd en gefactureerd door de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen, door de door hen erkende maatschappijen voor sociale huisvesting en door het Vlaams Woningfonds, ″le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie″ en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Het gaat over woningen die door de SHM gekocht zijn (cfr. §1, 1°, b) of waarvoor de SHM heeft opgetreden als bouwheer (§1, 2°), en die door de SHM verkocht worden in het kader van het sociale beleid.

• §1, 2° werk in onroerende staat in de zin van artikel 19, § 2, tweede lid, van het Wetboek, met uitsluiting van het reinigen, en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, van tabel A met betrekking tot de onder 1° genoemde privé-woningen mits die worden verstrekt en gefactureerd aan de gewestelijke huisvestingmaatschappijen, aan de door hen erkende maatschappijen voor sociale huisvesting en aan het Vlaams Woningfonds, ″le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie″ en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Hier wordt de levering van werken in onroerende staat aan de SHM mee beoogd, in de mate dat deze leveringen betrekking hebben op woningen die door de SHM in het kader van het sociaal beleid verhuurd worden of verhuurd zullen worden, maar ook woningen die door de SHM in het kader van het sociaal beleid verkocht zullen worden,

Concreet gaat het voornamelijk over de levering van de volgende werken in onroerende staat:

• levering aan de SHM van de bouw of renovatie van woningen waarbij de SHM optreedt als bouwheer van de werken (nieuwbouw, vervangingsbouw, renovatie)
• levering aan de SHM van renovatiewerken, onderhouds- en herstellingswerken, … zonder dat de SHM optreedt als bouwheer
• §1, 3° de in artikel 44, § 3, 2°, b), van het Wetboek, bedoelde onroerende financieringshuur of onroerende leasing die betrekking heeft op de onder 1° bedoelde privé-woningen wanneer de leasingnemer een gewestelijke huisvestingsmaatschappij, een door die maatschappij erkende maatschappij voor sociale huisvesting of het Vlaams Woningfonds, ″le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie″ en het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is

Het gaat over de woningen die door de SHM in erfpacht zijn genomen in het kader van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, Boek 4, Deel 1, Titel 2, Hoofdstuk 2, Afdeling 1/1, Onderafdeling 2, artikels 4.18 tot 4.22(opent in nieuw venster).

Concreet worden de periodieke erfpachtvergoedingen die de SHM aan de private partner SOWO betaalt, ingevolgde dit artikel aan 6% btw onderworpen.

• § 2 Het verlaagd tarief van 6 pct. is in geen geval van toepassing op:

1° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

2° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

Niet alle leveringen van werken in onroerende staat aan SHM’s betreffende woningen die verhuurd of verkocht worden in het kader van het sociaal beleid, zijn aan het btw-tarief van 6% onderworpen. Enkel werkzaamheden die op de eigenlijke woning betrekking hebben genieten hiervan. De wetgeving vermeldt een aantal voorbeelden, zonder hierbij een uitputtende lijst van werken te geven (dat wil zeggen dat het voorbeelden zijn, en in de praktijk ook andere werken dan de hier vermelde die niet op de eigenlijke woning betrekking hebben, aan het btw-tarief van 21% onderworpen kunnen zijn).

Daarnaast vermeldt de wetgeving ook een aantal leveringen van werken in onroerende staat die sowieso niet van het 21%-tarief kunnen genieten omwille van hun luxueuze karakter (dat moeilijk verenigbaar is met sociaal beleid, en dat de overheid daarom niet wenst te subsidiëren met een verlaagd btw-tarief), zoals zwembaden en tennisterreinen.