De heer L. overleed op 2 december 2019. Hij liet drie wettelijke erfgenamen na, zijn echtgenote en zijn kinderen. Op 17 maart 2020 dienden de erfgenamen een gezamenlijke aangifte in. Zij gaven o.a. aan:

• 750 aandelen van de BV S ter waarde van 869.703,12 euro.
• 1.371 aandelen van de BV A ter waarde van 232.404,32 euro.

De erfgenamen onderbouwden de waardering van de aandelen op basis van 2 verslagen van 10 maart 2020, die als bijlage bij de aangifte werden gevoegd.

Op 25 augustus 2021 deelde Vlabel mee dat aanvullende aanslagen in de nalatenschap zouden worden gevestigd. De aangegeven waarde van de aandelen in de vennootschappen zou volgens Vlabel te laag zijn en zou in werkelijkheid 1.031.135 euro bedragen voor de aandelen van BV S en 274.109,45 euro voor de aandelen in BV A. Een gemotiveerde raming werd in bijlage gevoegd.

In voorliggend geval hebben de erfgenamen aan het boekhoudkantoor C de opdracht gegeven om een waardering van de aan te geven aandelen op te maken. Het zijn deze waarderingen die men opgenomen heeft in de aangifte van nalatenschap. De waardebepaling steunt op het gewogen gemiddelde van de substantiële waarde (90%) en de EBITDA-waarde (10%) van de aandelen. Bij de berekening van de substantiële waarde is men van het eigen vermogen van de respectievelijke vennootschappen vertrokken. Dit eigen vermogen werd vervolgens gecorrigeerd met eventuele meer- of minderwaarden op de balansposten. Zodoende werden de vermogensbestanddelen gewaardeerd volgens hun bedrijfseconomische waarde. Daarnaast werden de latente belastingen op de meer- of minderwaarden in rekening gebracht. De belastingplichtigen hanteerden hiervoor een belastingtarief van 25%.

De rechtbank beoordeelt hierna of Vlabel erin slaagt om aan te tonen dat de waardering te laag is, en onderzoekt of de eigen waardering van Vlabel overeenstemt met de verkoopwaarde.

Over de waarderingsmethode:

Partijen zijn het erover eens dat de substantiële (=intrinsieke) waarderingsmethode de meest gangbare en correcte methode is voor het bepalen van de verkoopwaarde van aandelen in een vastgoedvennootschap. De belastingplichtigen stellen zelf in hun conclusie dat deze methode uitermate geschikt is voor patrimoniumvennootschappen omdat deze methode een momentopname is en in principe geen rekening houdt met de toekomstige winstgevendheid van de onderneming en onzekere bedrijfseconomische factoren. Er is geen betwisting dat de vennootschappen geen handelsactiviteit hebben. Deze fungeren louter als passieve vastgoedvennootschappen. De gebouwen die werden aangehouden werden door een beëdigd schatter in opdracht van de belastingplichtigen gewaardeerd op 1.145.000 euro voor de vennootschap S en op 320.000 euro voor de vennootschap A. Waar de belastingplichtigen zich slechts ten belope van 90% baseren op de substantiële waarde (en voor de overige 10% op de EBITDA-waarde), baseert Vlabel zich uitsluitend op de substantiële waarde. De rechtbank volgt Vlabel dat de waardering op basis van de zuivere substantiële waarde het meest aangewezen is. De substantiële waardering beoogt een waardering van de werkelijke toestand van het eigen vermogen op de weerhouden peildatum (vgl. Antwerpen 10 februari 2022, 2020/AR/1597, DAOR 2022, afl. 144, 66). Ook het Instituut van Bedrijfsrevisoren bevestigt dit principe (www.ibr-ire.be/nl/ons-beroep/interventiesectoren/kmo-s/platform-waardering/waarderingsmethoden) (zie aldaar: “De vermogensbenadering wordt over het algemeen gekozen voor de waardering van patrimoniumvennootschappen (vastgoedvennootschappen, holdings), ondernemingen met een laag rendement, of voor het bepalen van een drempelwaarde.”).

Ook in vooraanstaande rechtsleer wordt de zuivere substantiële waarde vooropgesteld als dichter aansluitend bij de verkoopwaarde (vgl. DECUYPER J. en J. RUYSSEVELDT, o.c. nr. 2004, p. 750: “Hoe de verhoudingen liggen, hangt in ruime mate van de aard van de te schatten onderneming zelf af. Het kan zelfs voorkomen dat bepaalde factoren volledig verwaarloosd worden en dat met één enkel element rekening wordt gehouden meestal de intrinsieke waarde. Wanneer de vennootschap zich bijvoorbeeld in hoofdzaak toelegt op het beheer van onroerende goederen die ze in eigendom heeft, zal de rendementswaarde wellicht zeer laag zijn, doch zal de verkoopwaarde ook nauwelijks beïnvloeden. In een dergelijk geval ligt de verkoopwaarde dichter bij de intrinsieke waarde, die de weergave zal zijn van het onroerend bezit van de vennootschap dan bij een gemiddelde waarde. Hetzelfde geldt in de andere gevallen waar er moeilijk een rendementswaarde kan vastgesteld worden of waar de cashflow zich beperkt tot afschrijvingen.”).

Vlabel voert met rede aan dat men niet verantwoordt waarom men de substantiële waarden corrigeert met de EBITDA-waarde. Dat de vennootschappen huurinkomsten genereren zoals de belastingplichtigen stellen, blijkt niet uit de voorgelegde stukken. Het gedeeltelijk in rekening brengen van de EBITDA-waarde resulteert in een neerwaartse correctie op de waardebepaling waardoor het eindresultaat ten onrechte lager uitkomt dan de substantiële waarde van de aandelen. Deze waardebepaling geeft dan ook een vertekend beeld van de verkoopwaarde van de aandelen. Daaruit volgt dat de aangegeven waarde niet overeenstemt met de verkoopwaarde van de aandelen op datum van overlijden.

Over het belastingtarief van de latente belasting op de meerwaarden.

De belastingplichtigen houden in hun waarderingsverslagen rekening met een latente belasting aan een tarief van 25%. Vlabel daarentegen hanteert een tarief van 15,33% (in functie van de afschrijvingen op 30 jaar en een discontovoet van 3,5%). Dit is terecht. De rechtbank is het met Vlabel eens dat rekening moet worden gehouden met het meest waarschijnlijke scenario. Art. 8.5 BW bepaalt dat het bewijs in principe moet geleverd worden met een redelijke mate van zekerheid. Voor positieve feiten waarvan het vanwege de aard zelf van het te bewijzen feit niet mogelijk of niet redelijk is om een zeker bewijs te verlangen kan hij die de bewijslast ervan draagt, evenwel genoegen nemen met het aantonen van de waarschijnlijkheid van dat feit. Ter zake toont Vlabel aan dat bij de waardering van de aandelen van een vennootschap in going concern, moet worden uitgegaan van een gespreide taxatie in de zin van art. 47 WIB92. De keuze voor de toepassing van de gespreide taxatie in vennootschappen in going concern is waarschijnlijker dan de optie om de meerwaarde meteen te belasten. Bij een objectieve waardering van de aandelen moet rekening worden gehouden met het meest waarschijnlijke scenario.

De toepassing van dit stelsel brengt met zich mee dat de vennootschap niet onmiddellijk belast wordt op de volledige meerwaarde, maar dat de belastingdruk gespreid wordt over het aantal belastbare tijdperken naar verhouding tot de afschrijvingen, die op de als herbelegging geldende activa worden aangenomen. De belastingdruk voor de vennootschap wordt m.a.w. gespreid over meerdere jaren en is dus minder ingrijpend voor het resultaat. De vennootschappen waren op het tijdstip van overlijden van de decujus niet in vereffening. Zij moeten derhalve worden gewaardeerd in going concern. Daarnaast toont Vlabel, ten overvloede, aan de vennootschap S op 7 februari 2020 twee onroerende goederen heeft verkocht voor een bedrag van 1.185.000 euro. De opbrengst van die verkopen werd op korte termijn effectief geherinvesteerd in nieuwe afschrijfbare onroerende goederen. Deze vennootschap kocht immers op 7 februari 2020 en op 2 november 2021 twee nieuwe onroerende goederen aan. Dit doet vermoeden dat het stelsel van gespreide taxatie ook na het overlijden werd toegepast.

Over de latente belasting op de vereffening van de vennootschappen.

Tevergeefs voeren de belastingplichtigen nog aan dat de waardering van Vlabel geen rekening houdt met de fiscale latenties ingeval van uitbreng van activa uit de vennootschappen en de liquidatie van de vennootschappen. De belastingplichtigen doelen hiermee niet op de belastinglatenties op de in vennootschappen aanwezige meerwaarden, maar op de belastingen die verschuldigd zouden zijn bij de liquidatie van de vennootschappen (liquidatiebonus). Vlabel merkt met reden op dat de waardering van de belastingplichtigen, die blijkt uit de waarderingsverslagen van 10 maart 2020, evenmin met dergelijke fiscale latenties rekening houdt. De belastingplichtigen argumenteren nochtans dat de waardering van Vlabel om deze reden niet de objectieve verkoopwaarde van de aandelen op datum van overlijden weergeeft. Met Vlabel moet worden vastgesteld dat de belastingplichtigen zodoende kritiek geven op hun eigen waardebepaling. Bovendien is de liquidatiebelasting geen relevante factor bij de waardering van de verkoopwaarde van de aandelen op het tijdstip van overlijden. Zoals reeds vermeld waren de vennootschappen op dat tijdstip niet in vereffening zodat deze gewaardeerd moeten worden in volle activiteit. Dat de erfgenamen a posteriori zouden beslissen om de vennootschappen te vereffenen, heeft bijgevolg geen invloed.