Bij authentieke akte van 31 mei 2021 kochten dhr. en Mevr. H en hun zoon een onroerend goed bestaande uit 2 appartementen voor de prijs van 495.000 EUR. Ze kochten het onroerend goed aan in onverdeeldheid in de volgende verhouding 75/25 (de zoon de ouders.)

In de aankoopakte werd de toepassing gevraagd van het verlaagd tarief overeenkomstig het toenmalige art. 2.9.4.2.11 VCF. De registratiebelasting werd berekend aan het volle tarief van 10%, dus zonder toepassing van het verlaagd tarief.

Omtrent de ingeroepen schending van art. 3.2.3.0.1, 2^de lid Besluit VCF

Zoals Vlabel met reden aanhaalt, moet er een onderscheid worden gemaakt tussen een kohier en een aanslagbiljet. Krachtens art. 3.2.1.0.1 VCF worden de belastingen opgenomen in kohieren die o.m. de identiteit van de belastingplichtige bevatten. Overeenkomstig art. 3.2.3.0.1, 2^de lid Besluit VCF wordt de aanslag, indien een onroerend goed in onverdeeldheid toebehoort aan meerdere belastingplichtigen, ingekohierd hetzij op naam van alle belastingplichtigen, hetzij op naam van een of meer van hen, gevolgd door de vermelding “en rechthebbenden”. Op grond van art. 3.3.4.0.1 Besluit VCF wordt, zodra de kohieren uitvoerbaar zijn verklaard, aan de betrokken belastingschuldigen een aanslagbiljet gezonden. Dit aanslagbiljet bevat de in art. 3.3.4.0.1 VCF opgesomde vermeldingen, waaronder de identiteit van de belastingplichtigen niet voorkomt. Een eventuele ongeldigheid van het aanslagbiljet kan de regelmatigheid van het kohier niet aantasten.

Zelfs al zouden de kohieren de toepasselijke wetgeving schenden doordat de vermelding “en rechthebbenden” ontbreekt merkt Vlabel terecht op dat nergens blijkt dat deze vormvereiste is voorgeschreven op straffe van nietigheid. Bovendien kunnen foutieve vermeldingen in het kohier of in het aanslagbiljet slechts leiden tot een vernietiging van de aanslag indien er sprake is van belangenschade van de belastingplichtige (vgl. Cass. 8 februari 2008, F.06.0069.F en Cass. 4 september 2008, F.06.0132.F). In onderhavige betwisting is er van dergelijke belangenschade geen sprake. Bovendien bestaat er geen enkele twijfel over de werkelijke identiteit van de belastingschuldigen. De 3 aanslagbiljetten op naam van de ouders en hun zoon werden in één schrijven verzonden aan de notaris.

Het eerste middel van eisers kan niet worden aangenomen.

Omtrent het verlaagd verkooprecht van 6% overeenkomstig art. 2.9.4.2.11 VCF

In voorliggend geval oordeelt de rechtbank dat eisers terecht aanspraak maken op het verlaagd tarief van 6%. De rechtbank komt tot dit besluit op grond van de hiernavolgende overwegingen samen:

• Op het tijdstip van de aankoop waren alle loten van de mede-eigendom reeds verenigd in één hand (de verkoper) zodat de onverdeeldheid heeft opgehouden te bestaan. De vereniging van mede-eigenaars (VME) is ontbonden en de basisakte is niet meer van toepassing. Krachtens het destijds toepasselijke art. 577-12, eerste lid OBW is de VME inderdaad van rechtswege ontbonden zodra de onverdeeldheid in hoofde van de verkoper ophield te bestaan. De ontbinding is zodoende automatisch ingetreden. Door de unificatie van alle bouwdelen van het appartementsgebouw tot één geheel kwam unitair beheer in de plaats;
• De belastingadministratie is geen derde bij de vestiging van de belasting. Het is correct dat de VME krachtens art. 577-13, §1 OBW na haar ontbinding geacht wordt voort te bestaan voor haar vereffening en de afsluiting van de vereffening krachtens art. 577-13, §4 OBW vastgelegd moet worden bij notariële akte die overgeschreven wordt op het bevoegde kantoor van de Patrimoniumdocumentatie. Dergelijke overgeschreven afsluitingsakte ligt inderdaad niet voor maar Vlabel is geen derde. Bijgevolg kan hij zich niet beroepen op de niet-tegenstelbaarheid van de opgehouden mede-eigendom. De belastingadministratie kan bij de vestiging van de aanslag geen beroep doen op privaatrechtelijke bepalingen die niet voor haar bestemd zijn.
• Eisers benadrukken dat het hun uitdrukkelijke intentie was om het onroerend goed samen aan te kopen in een gewone onverdeeldheid. Deze intentie komt duidelijk tot uiting in de notariële aankoopakte. Voor het onroerend goed werd een globale prijs bepaald. Er werd uitdrukkelijk vermeld dat de VME ontbonden was en de basisakte niet langer van toepassing was ingevolge vereniging van alle loten in één hand.
• Er is geen betwisting dat het onroerend goed enkel en alleen tot huisvesting dient van eisers. Zij hebben samen een woning gekocht die tot huisvesting van alle kopers dient. De inschrijving in het bevolkingsregister is tijdig gebeurd.
• In het bevolkingsregister wordt geen melding gemaakt van een apart appartement of een apart busnummer. Als verschillende kopers een gebouw met meerdere woongelegenheden in een gewone onverdeeldheid aankopen, waarbij ze van plan zijn om apart de verschillende woongelegenheden te betrekken en het aantal kopers groter is dan of gelijk aan het aantal aangekochte woongelegenheden en elk van de kopers voldoet aan de voorwaarden dan kan het verlaagd tarief worden toegepast voor het volledige gebouw (standpunt Vlabel nr. 20052 van 10 mei 2021).

Omwille van deze redenen dienen de aanslagen ontheven te worden in de mate dat ten onrechte geen toepassing werd gemaakt van het verlaagd tarief van 6%.