Samenvatting

Op 29 januari 2013 kocht de belastingplichtige bij authentieke akte een onroerend goed.

Op 28 januari 2015 werd voor de notaris een onderhandse verkoop gesloten tussen belastingplichtige en een derde tot verkoop van een deel van voormeld onroerend goed. Nog op 28 januari 2015 werd door diezelfde notaris een authentieke akte verleden in aanwezigheid van de belastingplichtige en de derde koper. In die authentieke akte staan volgende relevante passages:

“(…) dewelke bij ons heeft neergelegd, om te rangschikken onder onze minuten, een oorspronkelijk exemplaar van een onderhandse overeenkomst, opgemaakt in twee originelen (…), nog niet geregistreerd.

Dit stuk draagt de titel “ONDERHANDSE VERKOOPOVEREENKOMST”(…)

De akte behelst de verkoop door de heer S V B aan de ebvba (…) van volgende onroerende goederen: (…)”

In de akte vroeg de verkoper, bij toepassing van art. 3.6.0.0.6, §2 VCF, om teruggaaf wegens wederverkoop binnen de twee jaar vanaf de datum van verkrijging. Deze authentieke akte werd ter registratie aangeboden op 5 februari 2015. Op 26 februari 2015 werd de authentieke verkoopakte m.b.t. voormeld onroerend goed verleden. Deze akte werd ter registratie aangeboden op 5 maart 2015.

In mei 2015 werd door de belastingplichtige een verzoek tot teruggave ingediend bij Vlabel. Dit verzoek werd op 22 juli 2015 afgewezen. Volgens Vlabel gebeurde de wederverkoop niet binnen de twee jaar na de verkrijging van het goed, vermits de akte maar ter registratie werd aangeboden op 5 februari 2015. Bezwaar werd ingediend, dit werd afgewezen per beslissing van 11 maart 2016.

Met een verzoekschrift neergelegd op 7 juni 2016 stelde de belastingplichtige zijn vordering in voor de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent. In het vonnis van 28 november 2017 heeft de zesde kamer van de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent als volgt beslist:

“De rechtbank verklaart de vorderingen van de eiser ontvankelijk en in volgende mate gegrond. De rechtbank verklaart de beslissing van de Vlaamse Belastingdienst van 11 maart 2016 met referte VFP0803/010020662495 van nul en generlei waarde.

De rechtbank beveelt de verweerder tot teruggaaf aan de eiser van het registratierecht van 16.800,00 EUR, meer moratoire interesten vanaf 5 februari 2015 tot de dag van integrale betaling.”

Vlabel besloot om hoger beroep aan te tekenen tegen dit vonnis.

Artikel 212, lid 1 W. Reg. bepaalt:

“In geval van wederverkoop van een onroerend goed, door de verkoper of zijn rechtsvoorganger verkregen bij een akte waarop het bij artikel 44 vastgestelde recht is voldaan, wordt drie vijfde van dat recht aan de wederverkoper teruggegeven indien de wederverkoop bij authentieke akte vastgesteld is binnen twee jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging.”

De vraag stelt zich of de wederverkoop bij authentieke akte werd vastgesteld binnen twee jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging. De belastingplichtige stelt dat de akte van 28 januari 2015 een authentieke akte is waarbij de wederverkoop werd vastgesteld. Vlabel stelt dat de akte neerlegging onder de minuten van 28 januari 2015 haar niet tegenstelbaar is want met miskenning van artikel 26 VI. W. Reg. werd opgesteld, minstens dat de onderhandse overeenkomst onderworpen was aan opschortende voorwaarden, als gevolg waarvan de wederverkoop niet tijdig bij authentieke akte werd vastgesteld.

Volgens het Hof van Beroep stelt VLABEL ten onrechte dat de akte van neerlegging onder de minuten haar niet kan worden tegengeworpen. Artikel 26 VI. W. Reg., zoals van toepassing bepaalt:

“Geen akte of geschrift mag aan een van de krachtens artikel 19, 1° verplichtend te registreren akten, andere dan een vonnis of arrest, worden gehecht, of onder de minuten van de notaris worden neergelegd zonder tevoren geregistreerd te zijn.

Evenwel staat het de notarissen en de gerechtsdeurwaarders vrij de aangehechte of neergelegde akte tegelijk met de desbetreffende akte ter registratie aan te bieden.”

De stelling van Vlabel dat enkel de akte neerlegging onder de minuten werd aangeboden ter registratie op 5 februari 2015, wordt tegengesproken door de stukken van het dossier. Uit het dossier blijkt immers duidelijk dat de akte neerlegging onder de minuten, met daaraan gehecht de onderhandse verkoopovereenkomst, werd geregistreerd op 5 februari 2015. Hetgeen de appellante meent te kunnen afleiden uit de verklaringen van de notaris kan niet ingaan tegen de objectieve stukken van het dossier. De neergelegde onderhandse akte werd aldus tegelijk met en als bijlage bij de notariële akte ter registratie aangeboden, hetgeen voldoet aan de voorwaarden van artikel 26, lid 2 VI. W. Reg.

Noch de omstandigheid dat de onderhandse akte niet afzonderlijk van de akte neerlegging onder de minuten ter registratie werd aangeboden, noch de omstandigheid dat de onderhandse akte later nogmaals (en dan wel afzonderlijk) ter registratie werd aangeboden, doen hieraan afbreuk. De neergelegde onderhandse akte werd immers op 5 februari 2015 tegelijk met de notariële akte ter registratie aangeboden, hetgeen volstaat voor de toepassing van artikel 26, lid 2 VI. W. Reg.

Aangezien aan de voorwaarden van artikel 26 VI. W. Reg. is voldaan, is de akte neerlegging onder de minuten tegenstelbaar aan Vlabel. Vlabel dient het bestaan ervan te erkennen volgens het hof.

Bij gebrek aan andersluidende bepalingen moet de term ‘authentieke akte’, zoals gebruikt in artikel 212 VI. W. Reg., worden bepaald overeenkomstig artikel 1317 BW. Dit artikel stelt dat een authentieke akte een akte is die in de wettelijke vorm is verleden voor openbare ambtenaren die daartoe bevoegd zijn ter plaatse waar zij is opgemaakt. Niet alleen de notariële akten zijn authentiek, doch ook de onderhandse akten die onder de minuten van een notaris worden neergelegd voor zover in de akte van neerlegging het geschrift en de handtekening van de partijen bij de overeenkomst worden erkend. De authenticiteit wordt dan verleend op de datum van de akte van neerlegging (zie ook F. Werdefroy, Registratierechten, nr. 423).

In de akte neerlegging onder de minuten van 28 januari 2015 wordt het geschrift en de handtekening van de partijen bij de onderhandse overeenkomst erkend. In dat geval wordt authenticiteit verleend op de datum van de akte van neerlegging onder de minuten, zijnde 28 januari 2015.

Vlabel werpt in hoger beroep op dat de onderhandse verkoopovereenkomst van 28 januari 2015 die onder de minuten werd neergelegd, opschortende voorwaarden bevat, als gevolg waarvan de termijn van wederverkoop moet worden berekend op basis van de datum waarop de voorwaarde is vervuld. Aangezien de vervulling van de opschortende voorwaarden eerst werd vastgesteld in de notariële akte van 26 februari 2015, werd de termijn van wederverkoop van 2 jaar volgens Vlabel niet gerespecteerd en kan geen teruggave worden verleend.

Artikel 212, lid 2 VI. W. Reg. bepaalt:

“Wanneer de verkrijging of de wederverkoop heeft plaatsgehad onder een opschortende voorwaarde, wordt de termijn van wederverkoop berekend op basis van de datum waarop deze voorwaarde is vervuld.”

Bij gebrek aan andersluidende bepalingen, moet de term ‘opschortende voorwaarde’ volgens het Hof van Beroep worden bepaald overeenkomstig artikel 1181 BW, dat stelt:

“Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is.

In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad.

In het tweede geval heeft de verbintenis haar gevolgen met ingang van de dag waarop zij is aangegaan.”

De toekomstige en onzekere gebeurtenis moet extern zijn aan de rechtshandeling. De voorwaarde moet zich buiten de vervulling van de contractuele verplichtingen situeren, want de nakoming of de niet-nakoming van een van de verbintenissen waartoe de partijen zich in een overeenkomst hebben verbonden, kan niet worden beschouwd als een opschortende voorwaarde (zie ook Cass. 8 september 2005, AR C.040407.N, te raadplegen op jure.juridat.just.fgov.be). De nakoming van de verbintenis mag niet als een onzekere gebeurtenis bestempeld worden.

De onderhandse verkoopovereenkomst van 28 januari 2015 bevat volgende bepalingen:

“OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

De uit deze overeenkomst voortvloeiende verbintenissen worden afhankelijk gemaakt van de tijdige realisatie van de hierna vermelde opschortende voorwaarden. Behoudens hierna vermeld specifiek andersluidend beding, zijn partijen elkaar, bij niet tijdige realisatie van deze opschortende voorwaarden, niets verschuldigd. Enkel de partij in wiens voordeel de opschortende voorwaarde desgevallend werd voorzien, kan zich hierop beroepen, of kan, voor zover dit de rechtsgeldigheid van de overeenkomst niet in het gedrang brengt, eraan verzaken.

Hypothecaire toestand - beslagen - bevelen - hypothecaire notificaties:

Het bekomen, binnen de termijn voorzien voor de ondertekening van de authentieke verkoopakte, van de zekerheid dat voor voorschreven goed geen hypothecaire inschrijvingen, noch bevelen, beslagen of fiscale notificaties bestaan of worden betekend aan de verkoper of aan de instrumenterende notaris voor een bedrag hoger dan de verkoopprijs.

Indien dit toch het geval zou zijn kan de koper de verkoop als niet-bestaande beschouwen indien de desbetreffende schuldeisers niet uiterlijk acht dagen voor de uiterste datum van de notariële akte opheffing of doorhaling zouden hebben gegeven van hun in- of overschrijving, bevel of notificatie.

In dit geval zal er door de verkoper een som ten bedrage van 5 % van de verkoopprijs verschuldigd zijn aan de koper ten titel/ van schadevergoeding.

Deze opschortende voorwaarde is bedongen in het belang van de koper, die de enige is die zich erop kan beroepen.

De verkoper verklaart dat het goed thans niet onderworpen is aan enig onroerend beslag, faillissement of een collectieve schuldenregeling.

Voorkeur- en voorkooprechten - Rechten van wederinkoop.

Het bekomen, indien het voorschreven goed het voorwerp zou uitmaken van enig voorkooprecht, ten laatste binnen de termijn voorzien voor de ondertekening van de authentieke verkoopakte, van de zekerheid dat de begunstigden van dit recht hun voorkooprecht niet uitoefenen. Partijen geven volmacht aan de instrumenterende notaris(sen) om, zonodig, dergelijke rechten aan te bieden.

Voormelde bepalingen kwalificeren volgens het Hof van Beroep niet als een opschortende voorwaarde aan de koopovereenkomst. Zij zijn immers niet extern aan de koop-verkoopovereenkomst, maar vormen beiden een onderdeel van de verplichting van de verkoper om het goed voor vrij, zuiver en onbelast te verkopen, zoals dit ook werd overeengekomen in de onderhandse overeenkomst. Deze contractuele verplichtingen kunnen, niettegenstaande de titel waaronder deze bepalingen zijn opgenomen, niet worden beschouwd als een opschortende voorwaarde, als gevolg waarvan artikel 212, lid 2 VI. W. Reg. niet van toepassing is. De omstandigheid dat op de als bijlage bij de akte neerlegging onder de minuten gevoegde onderhandse verkoopakte geen registratiebelasting werd gevestigd op het ogenblik van registratie (5 februari 2015) doet aan deze verbintenisrechtelijke analyse geen afbreuk.

Voor de berekening van de termijn van 2 jaar moet rekening worden gehouden met de datum van de authentieke akte van wederverkoop en niet met de datum waarop deze (of de onderhandse akte die onder de minuten werd neergelegd) werd geregistreerd. Artikel 212, lid 1 VI. W. Reg. stelt dergelijke vereiste van registratie niet.

Aangezien de authentieke akte van wederverkoop dateert van 28 januari 2015, en de wederverkoop aldus bij authentieke akte werd vastgesteld binnen twee jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging (nl. 29 januari 2013), is aan de voorwaarden van artikel 212, lid 1 VI. W. Reg. voldaan en oordeelde de eerste rechter terecht dat tot teruggaaf dient te worden overgegaan.

Het hoger beroep van Vlabel is ongegrond aldus het Hof van Beroep.

VLABEL besloot om cassatieberoep aan te tekenen tegen voornoemd arrest.

In het kort cassatiearrest van 30 april 2021 wordt het arrest van het Hof van Beroep te Gent vernietigd en wordt de zaak verwezen naar het Hof van Beroep te Brussel.

Het Hof van Cassatie stelt dat de appelrechters die oordelen dat het verkrijgen van de zekerheid dat, indien het goed het voorwerp zou uitmaken van een voorkooprecht, de begunstigden van dit recht hun voorkooprecht niet uitoefenen, een contractuele verplichting van de belastingplichtige is, als onderdeel van zijn verplichting om het goed te verkopen voor vrij, zuiver en onbelast en om die reden niet kan worden beschouwd als een opschortende voorwaarde, van dat beding een uitleg geven die onverenigbaar is met de bewoordingen ervan.