Belastingplichtige kocht op 6 november 2012 een woning aan en vroeg in de akte om de toepassing van het verhoogd abattement (oud artikel 46bis W. Reg.). De akte werd geregistreerd op 21 november 2012. Tot behoud van het verhoogd abattement verklaarde hij in de notariële akte uitdrukkelijk zich ertoe te verbinden zijn hoofdverblijfplaats te vestigen op de plaats van het gekochte goed binnen de door artikel 46bis W. Reg. vereiste termijn.

Belastingplichtige vestigde op 20 juni 2017 zijn hoofdverblijfplaats op het adres van het aangekochte goed.

Gezien hij niet voldeed aan de voorwaarden om zich er tijdig te vestigen volgde er op 2 maart 2018 een aanslagbiljet met navordering van rechten en een belastingverhoging.

Belastingplichtige diende bezwaar in en stelde dat het aangekochte goed een bouwgrond betrof en dat hij zijn hoofdverblijfplaats had gevestigd binnen de vijf jaar na datum van de registratie van de akte, hetgeen tijdig was. Ook verzocht hij om kwijtschelding of minstens vermindering van de opgelegde belastingverhoging.

Het bezwaar werd op 1 februari 2019 afgewezen. Er werd geoordeeld dat er o.m. geen sprake was van overmacht en dat het wel degelijk om de aankoop van een woning ging.

In eerste aanleg gaf de rechtbank VLABEL gelijk. De belastingverhoging werd evenwel herleid van 50% naar 20%. Tegenpartij ging hiertegen in beroep. Vlabel had incidenteel beroep ingesteld tegen de beslissing van de eerste rechter om de belastingverhoging te herleiden.

Er wordt door belastingplichtige niet betwist dat zijn hoofdverblijfplaats op het adres van het aangekochte goed heeft gevestigd na het verstrijken van een termijn van twee jaar na datum van registratie van de akte. Hij stelt evenwel dat het voorwerp van de aankoop verricht op 6 november 2012 een bouwgrond betrof en geen woning, als gevolg waarvan niet de 2-jarige termijn van toepassing is doch wel de 5-jarige termijn.

Het Hof van Beroep stelt dat de begrippen ‘woning’ en ‘bouwgrond’ in de toen van toepassing zijnde fiscale bepalingen (W.Reg.) niet werden gedefinieerd. Het past dan ook deze begrippen uit te leggen aan de hand van hun gebruikelijke betekenis, rekening houdende met het doel dat de wetgever middels de hierboven geciteerde bepaling voor ogen had.

Een ‘woning’ in de zin van voormelde bepaling kan worden gedefinieerd als een onroerend goed dat op het ogenblik van aankoop aangewend kan worden voor bewoning, hetzij onmiddellijk hetzij mits normale herstellings- en onderhoudswerken (zie ook artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF).

Een ‘bouwgrond’ kan worden gedefinieerd als een onroerend goed dat op het ogenblik van aankoop niet aangewend kan worden voor bewoning doch wel hiervoor is bestemd. Gelet op de doelstelling van de wetgever om kopers de mogelijkheid te geven om hun hoofdverblijfplaats in het aangekochte goed te vestigen binnen de decretaal voorziene termijn vallen niet enkel braakliggende gronden onder het begrip ‘bouwgrond’. Ook bebouwde onroerende goederen die op het ogenblik van aankoop niet aangewend kunnen worden voor bewoning vallen onder het begrip ‘bouwgrond’. De wetgever heeft de termijnen van twee en vijf jaar bepaald opdat de kopers de mogelijkheid hebben om in het aangekochte goed hun hoofdverblijfplaats te vestigen binnen de decretaal voorziene termijn. Bij de verlenging van de termijn van drie jaar naar vijf jaar bij decreet van 24 december 2004 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2005 heeft de wetgever overigens duidelijk deze bedoeling weergegeven, met name om aan de koper, voor wie het door de forse stijging van de prijzen van bouwgronden in Vlaanderen geen evidentie meer is om onmiddellijk na de aankoop met de bouw van een woning te starten, ruimschoots de tijd te geven om zijn decretale verplichtingen te voldoen. Om die reden dient onder het begrip ‘bouwgrond’ niet enkel onbebouwde onroerende goederen begrepen te worden maar ook bebouwde onroerende goederen die op het ogenblik van aankoop niet aangewend kunnen worden voor bewoning.

Bovendien, artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 7° VCF bevat de volgende definitie van ‘bouwgrond’: “een perceel grond dat stedenbouwkundig bestemd is tot woningbouw of een onroerend goed dat ermee wordt gelijkgesteld. Het geheel of het gedeelte van een bouw dat, pas na de uitvoering van andere werken dan normale herstellings- of onderhoudswerken, kan dienen tot huisvesting van een gezin of een persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het gebouw worden verkregen, wordt met een bouwgrond gelijkgesteld.” Deze definitie is van toepassing op de bepalingen opgenomen in titel 2, hoofdstuk 9 VCF, zijnde het verkooprecht. Uit de parlementaire voorbereiding bij deze bepaling blijkt duidelijk dat de wetgever tot doel had om de administratieve praktijk die op dat ogenblik bestond (en ook steeds werd aanvaard door het Vlaamse Gewest) te codificeren.

Waar belastingplichtige stelt dat de Vlaamse Belastingdienst op basis van drie exhaustieve criteria (nl. aflevering van een sloopvergunning, onderwerping van de uitgevoerde werken aan het btw-tarief van 21% en de omschrijving van het goed als ‘bouwgrond’ in de notariële aankoopakte dan wel bij het kadaster) oordeelt dat een pand niet kan worden beschouwd als een woning op datum van aankoop, blijkt dit nergens uit.

Enige (interne) instructie waaruit dit zou blijken ligt niet voor en de geïntimeerde ontkent het bestaan van dergelijke instructie.

Dat de beoordeling van de Vlaamse Belastingdienst in deze zaak zich enkel zou hebben gesteund op voormelde drie criteria wordt overigens tegengesproken door de administratieve beslissing van 1 februari 2019 waaruit ruimere beoordelingscriteria blijken. Zoals Vlabel ook in conclusies stelt, dient de beoordeling te gebeuren aan de hand van de begrippen ‘woning’ en ‘bouwgrond’. Het Hof ziet geen enkele reden om op dit punt een prejudiciële vraag te stellen aan het Grondwettelijk Hof, in de mate dit al mogelijk zou zijn op grond van artikel 26 van de Bijzondere Wet op het Grondwettelijk Hof.

Of voor de bepaling van de termijnen vereist voor toepassing van het (verhoogd) abattement een bebouwd onroerend goed al dan niet aangewend kan worden voor bewoning, moet worden beoordeeld op het ogenblik van aankoop van dit onroerend goed.

Het is aan de belastingplichtige om te bewijzen dat het bebouwd onroerend goed dat hij op 6 november 2012 heeft aangekocht, op dat ogenblik niet kon worden aangewend voor bewoning. Hij kan dit bewijs leveren tegen de inhoud van de akte van 6 november 2012 in. Of een bebouwd onroerend goed op het ogenblik van aankoop al dan niet kon worden aangewend voor bewoning volgt immers uit de feitelijke toestand van dit goed. De kadastrale of notariële beschrijving van een onroerend goed is terzake niet dienend. Evenmin kan de objectieve staat van de woning op het ogenblik van aankoop enkel worden afgeleid uit de aard of de omvang van de uitgevoerde werken. Deze werken kunnen wel de objectieve staat van de woning op het ogenblik van aankoop, zoals die blijkt uit andere objectieve elementen, bevestigen.

Het Hof is net zoals de eerste rechter van oordeel dat belastingplichtige niet aantoont dat het door hem op 6 november 2012 aangekochte bebouwde onroerend goed op dat ogenblik niet kon worden aangewend voor bewoning en aldus kwalificeert als een bouwgrond voor de bepaling van de termijnen opgenomen in de regelgeving betreffende het (verhoogd) abattement.

Niettegenstaande het aangekochte goed werd gebouwd in de jaren ‘30 van de vorige eeuw dient vastgesteld te worden dat het pand als woning werd bewoond tot kort voor het verlijden van de notariële aankoopakte op 6 november 2012. In de notariële aankoopakte van 6 november 2012 staat dat één van de verkopers die het goed samen met haar vooroverleden echtgenoot op 26 september 1973 aankocht en het effectief bewoonde, nog vermeld met adres van het aangekochte goed. Dit spreekt tegen dat het aangekochte goed op datum van aankoop niet kon worden aangewend voor bewoning; het werd immers hiervoor (minstens) tot kort voor dat ogenblik aangewend. Het is aan belastingplichtige om het tegenbewijs te leveren en aan te tonen dat, ondanks de bewoning, het aangekochte goed op het ogenblik van aankoop niet kon worden aangewend voor bewoning. Een plaatsbeschrijving opgemaakt in het kader van de verkoop of enig objectief document waaruit de staat van de woning voorafgaand aan de aankoop blijkt, ligt alvast niet voor.

Zoals de eerste rechter terecht stelt, is het niet “omdat sinds 1 mei 2001 geen werken zijn uitgevoerd aan de woning die het opstellen van een postinterventiedossier vereisen, dat in die woning gedurende 20 jaar geen normale herstellings- en onderhoudswerken zijn uitgevoerd opdat de woning verder bewoonbaar blijft.” De vaststelling dat het aangekochte pand op datum van aankoop kon worden aangewend voor bewoning op grond van de effectieve aanwending tot bewoning tot kort voor de datum van aankoop, wordt niet tegengesproken door het feit dat er geen postinterventiedossier werd overhandigd. Dit verhindert immers niet dat er tijdens de bewoning door de voormalige eigenaars werken werden uitgevoerd om het pand geschikt te houden voor bewoning. Uit de omstandigheid dat er geen facturen werden overhandigd op het ogenblik van het verlijden van de notariële akte, in de veronderstelling dat deze vraag toen zou zijn gesteld kan niet worden afgeleid dat er geen werken werden uitgevoerd.

De staat van het aangekochte pand als woning wordt evenmin tegengesproken door de vermelding in de bouwvergunning dat die ook tot doel heeft het ‘woongeschikt’ maken van de bestaande rijwoning. Dit is een beschrijving die wordt opgegeven door de aanvrager van de bouwvergunning en hieruit kan noch de objectieve staat van het goed op het ogenblik van aankoop afgeleid worden noch kan hieruit afgeleid worden dat de bestaande woning op het ogenblik van aankoop niet meer kon worden aangewend voor bewoning. Belastingplichtige toont niet aan dat de toenmalige staat van het pand hem verplichtte tot verbouwing van de bestaande woning teneinde het pand opnieuw bewoonbaar te maken. Evenmin wordt dit tegengesproken door de getuigenverklaring voorgelegd door belastingplichtige in het kader van de procedure in hoger beroep.

Dat de elektriciteit niet meer ‘à jour’ was (hetgeen ook wordt bevestigd door het proces-verbaal van 18 juni 2012 van vzw AIB Vincotte, vermeld in de notariële aankoopakte) toont niet aan dat het aangekochte goed niet kon worden aangewend voor bewoning mits normale herstellings- en onderhoudswerken. Het ‘à jour’ maken van een elektriciteitsinstallatie valt in de regel onder normale herstellings- en onderhoudswerken, net als het vervangen van een oud verwarmingstoestel. De aanwezigheid van enkel glas leidt er niet toe dat een pand niet aangewend kan worden voor bewoning.

Over de vochtinsijpeling in een enkele kamer worden geen objectieve gegevens voorgelegd op basis waarvan het Hof de impact hiervan op de bewoonbaarheid van het onroerend goed zou kunnen beoordelen. Hetzelfde geldt voor de verklaring van de architecte: deze wordt niet ondersteund door objectieve gegevens en stukken. Hieruit kan niet met voldoende zekerheid afgeleid worden dat het pand niet meer aangewend kon worden voor bewoning zonder normale herstellings- en onderhoudswerken, in het bijzonder gelet op de voortdurende bewoning van de vorige eigenaar tot kort voor het verlijden van de aankoopakte. De opname in het leegstandsregister dateert van na de aankoop en kan aldus de staat van het pand op datum van aankoop niet aantonen.

Uitgevoerde werken kunnen desgevallend wel de objectieve staat van de woning op het ogenblik van aankoop bevestigen, indien en zoals die blijkt uit andere objectieve elementen. Dit is hier niet het geval. Zo ook kan het feit dat het pand op het ogenblik van aankoop niet aangewend kon worden voor bewoning, hetzij onmiddellijk hetzij mits normale herstellings- en onderhoudswerken, evenmin worden afgeleid uit het feit dat de belastingplichtige voor aanslagjaar 2013 een proportionele vermindering van de onroerende voorheffing heeft verkregen. Dit betrof de feitelijke situatie na aankoop. Bovendien betreft het een verschillende regelgeving.

Het Hof besluit dat belastingplichtige niet aantoont dat het pand, door hem aangekocht op 6 november 2012, op dat ogenblik niet meer aangewend kon worden voor bewoning aangezien het niet kon dienen tot huisvesting van een gezin zonder de uitvoering van andere werken dan normale herstellings- of onderhoudswerken. Het voorwerp van de aankoop op 6 november·2012 betrof een woning voor doeleinden van de toepassing van het (verhoogd) abattement. De tweejarige termijn is van toepassing. Belastingplichtige heeft laattijdig zijn hoofdverblijfplaats gevestigd op de plaats van het nieuw aangekochte goed.

Wat betreft de belastingverhoging wordt deze herleid tot 20%. Het Hof stelt vast dat de belastingplichtige pas op 20 juni 2017 zijn inschrijving heeft genomen op het adres van de woning, dit is 2 jaar en 7 maanden na het verstrijken van de tweejarige termijn. Concreet blijkt uit het dossier geen enkel element van kwade trouw. Het is duidelijk dat belastingplichtige onderschat heeft dat hij voor een belangrijk bedrag aan belastingvoordelen genoten had en daarom de wettelijke voorwaarden strikt had moeten opvolgen. Met het feit dat hij zijn verbintenis tot vestiging van zijn hoofdverblijfplaats naderhand is nagekomen (weliswaar laattijdig) dient evenwel ook rekening te worden gehouden. Rekening houdende met deze elementen staat een belastingverhoging van 50% voor inbreuk op de voorwaarden van het (verhoogd) abattement niet in verhouding tot de begane inbreuk. Waar een sanctie moet beantwoorden aan het doel om de belastingplichtige die een inbreuk begaat, te straffen voor de inbreuk, af te schrikken om herhaling in de toekomst te vermijden en (mede op maatschappelijk vlak) te vergoeden, dringt een herleiding van de belastingverhoging tot 20%, zoals de eerste rechter terecht heeft besloten, zich op. Een belastingverhoging van 20% staat in redelijke verhouding tot de begane inbreuk, mede gelet op de ruime termijn die sedert de inbreuk is verstreken en in het bijzonder gelet op het feit dat de belastingplichtige alsnog zijn hoofdverblijfplaats heeft gevestigd op het adres van het aangekochte goed. Het bestreden vonnis wordt ook op dit punt bevestigd.