• art. 53 W.Reg.
• artt. 61/3-61/5 W. Reg.

Bij notariële akte van 19 juni 2012 kochten de belastingplichtigen een woonhuis gelegen te Mariakerke voor de prijs van 330.000,00 euro, met een kadastraal inkomen van 795 euro. In de akte verzochten zij om de toepassing van de vermindering van registratierechten voorzien in artikel 53 W. Reg. (het zogenaamde ‘klein beschrijf’) alsook om de meeneembaarheid van de in januari 2011 betaalde rechten op een woning gelegen te Gent. De akte werd geregistreerd op 21 juni 2012 en een registratierecht van (16.500,00 - 12.500,00 euro (meeneembare rechten) =) 4.000,00 euro werd betaald.

De belastingplichtigen werden ingeschreven in het bevolkingsregister op het adres van het aangekochte onroerend goed op 7 april 2015.

Op 15 mei 2018 verstuurde VLABEL een aanslagbiljet in de registratiebelasting voor aanslagjaar 2012 aan de belastingplichtigen waarin rechten voor een bedrag van 12.500,00 euro werden nagevorderd alsook een belastingverhoging van 2.500,00 euro.

In de bijlage bij het aanslagbiljet werd o.a. de volgende toelichting gegeven:

Aanvullende rechten en belastingverhoging wegens niet voldaan aan de voorwaarden van de meeneembaarheid (bewoning < 2 jaar na datum registratie)

Bij brief van 19 mei 2018 tekenden de belastingplichtigen tegen deze aanslag bezwaar aan. Zij wezen er op dat de woning afgebroken en wederopgebouwd werd en verzochten om de termijn van 5 jaar te willen toepassen zoals voor een nieuwbouwsituatie. Zij stelden ook dat de bouwwerken vertraging hadden opgelopen. Het bezwaar werd afgewezen bij beslissing van 8 augustus 2018. VLABEL stelde o.m. het volgende:

“De termijn kan niet worden verlengd naar 5 jaar omdat u een woning heeft aangekocht.

Gezien voor de bedoelde aankoop naast de meeneembaarheid ook toepassing gevraagd werd van het verlaagd tarief van 5% voor bescheiden woningen, dient het betrokken aangekochte onroerend goed ook effectief als woning te worden beschouwd. Hetgeen impliceert dat het onroerend goed onmiddellijk (of behoudens kleine renovatiewerken) vatbaar was voor bewoning. Wanneer de belastingplichtige beslist om de woning op een andere manier te renoveren, dan was dit een eigen keuze en kan dit onmogelijk aanleiding geven tot het kwijtschelden van de belasting en de daaraan gekoppelde verhoging.

In de notariële akte staat ook duidelijk een termijn van 2 jaar opgenomen.

Verder is het voorzienbaar dat er zich bij verbouwingen problemen en vertragingen voordoen. Het is ook voorzienbaar dat aannemers de verbouwingswerken niet tijdig of vakkundig uitvoeren. Algemeen kan zelfs gesteld worden dat het uitvoeren van renovatiewerken aan het aangekochte huis, niet als een geval van overmacht gelden.”

Met een verzoekschrift neergelegd op 6 november 2018 stelden belastingplichtigen hun vordering in voor de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent. In het vonnis van 24 november 2020 werd hun vordering gegrond verklaard. VLABEL ging in hoger beroep tegen dit vonnis.

Het Hof van Beroep stelt in haar arrest dat niet de materieelrechtelijke bepalingen van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van toepassing zijn op dit geschil, doch wel de (toenmalige) artikelen 61/3-61/5 W. Reg. (versie Vlaams Gewest).

Het gunstregime van de meeneembaarheid werd toegepast bij aankoop van de woning bij notariële akte van 19 juni 2012, geregistreerd op 21 juni 2012. Het is op dat moment dat de materiële belastingschuld ontstond, op basis van het op dat moment in het Vlaamse Gewest van toepassing zijnde Wetboek Registratierechten. Op 21 juni 2014 stand vast dat de belastingplichtigen niet hadden voldaan aan de voorwaarde tot vestiging van hun hoofdverblijfplaats binnen een periode van twee jaar. Aangezien deze toestand juridisch voltrokken was onder de oude wet, kunnen de bepalingen van de VCF hierop niet van toepassing zijn, aldus het Hof van Beroep.

Het wordt niet betwist dat de belastingplichtigen hun hoofdverblijfplaats op het adres van de woning hebben gevestigd na het verstrijken van een termijn van twee jaar na datum van registratie van de akte.

De belastingplichtigen stellen in hoofdorde dat het voorwerp van de aankoop verricht op 19 juni 2012 een bouwgrond betrof en geen woning, als gevolg waarvan niet de 2-jarige termijn van toepassing is doch wel de 5-jarige termijn.

Het Hof van Beroep stelt dat de begrippen ‘woning’ en ‘bouwgrond’ in de toen van toepassing zijnde fiscale bepalingen niet werden gedefinieerd. Het past dan ook deze begrippen uit te leggen aan de hand van hun gebruikelijke betekenis, rekening houdende met het doel dat de wetgever middels de hierboven geciteerde bepaling voor ogen had.

Een ‘woning’ in de zin van voormelde bepaling kan worden gedefinieerd als een onroerend goed dat op het ogenblik van aankoop aangewend kan worden voor bewoning, hetzij onmiddellijk hetzij mits normale herstellings­ en onderhoudswerken (zie ook artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF).

Een ‘bouwgrond’ kan worden gedefinieerd als een onroerend goed dat op het ogenblik van aankoop niet aangewend kan worden voor bewoning doch wel hiervoor is bestemd. Gelet op de doelstelling van de wetgever om kopers de mogelijkheid te geven om hun hoofdverblijfplaats in het aangekochte goed te vestigen binnen de decretaal voorziene termijn (zie ook Decreet van 24 december 2004 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2005) vallen niet enkel braakliggende gronden onder het begrip ‘bouwgrond’. Ook bebouwde onroerende goederen die op het ogenblik van aankoop niet aangewend kunnen worden voor bewoning (hetzij onmiddellijk hetzij mits normale herstellings- en onderhoudswerken) vallen onder het begrip ‘bouwgrond’. De wetgever heeft de termijnen van twee en vijf jaar immers bepaald opdat de kopers de mogelijkheid hebben om in het aangekochte goed hun hoofdverblijfplaats te vestigen binnen de decretaal voorziene termijn. Bij de verlenging van de termijn van drie jaar naar vijf jaar bij decreet van 24 december 2004 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2005 heeft de wetgever overigens duidelijk deze bedoeling weergegeven (Parl. St. VI. Par/., 2004-05, 124, nr. 1, p. 13), met name om aan de koper, voor wie het door de forse stijging van de prijzen van bouwgronden in Vlaanderen geen evidentie meer is om onmiddellijk na de aankoop met de bouw van een woning te starten, ruimschoots de tijd te geven om zijn decretale verplichtingen te voldoen. Om die reden dienen onder het begrip ‘bouwgrond’ niet enkel onbebouwde onroerende goederen begrepen te worden maar ook bebouwde onroerende goederen die op het ogenblik van aankoop niet aangewend kunnen worden voor bewoning.

Ten slotte, artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 7° VCF bevat de volgende definitie van ‘bouwgrond’: “een perceel grond dat stedenbouwkundig bestemd is tot woningbouw of een onroerend goed dat ermee wordt gelijkgesteld. Het geheel of het gedeelte van een bouw dat, pas na de uitvoering van andere werken dan normale herstellings- of onderhoudswerken, kan dienen tot huisvesting van een gezin of een persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het gebouw worden verkregen, wordt met een bouwgrond gelijkgesteld.” Deze definitie is van toepassing op de bepalingen opgenomen in titel 2, hoofdstuk 9 VCF, zijnde het verkooprecht. Dat deze bepaling in werking is getreden op 14 augustus 2015, dus na het verlijden van voormelde akte, is niet relevant. Uit de parlementaire voorbereiding bij deze bepaling blijkt duidelijk dat de wetgever enkel tot doel had om de administratieve praktijk die op dat ogenblik bestond (en ook steeds werd aanvaard door het Vlaamse Gewest) te codificeren.

Of voor de toepassing van de termijnen opgenomen in artikel 6¼ W. Reg. een bebouwd onroerend goed al dan niet aangewend kan worden voor bewoning, moet volgens het Hof van Beroep worden beoordeeld op het ogenblik van aankoop van dit onroerend goed. Het is aan de belastingplichtigen om te bewijzen dat het bebouwd onroerend goed dat zij op 19 juni 2012 hebben aangekocht, op dat ogenblik niet kon worden aangewend voor bewoning.

Het Hof stelt vast dat de belastingplichtigen in de aankoopakte hebben verklaard dat het aangekochte onroerend goed een woning betreft door toepassing te vragen van de vermindering van registratierechten voorzien in artikel 53 W. Reg. (het zogenaamde ‘klein beschrijf’). De belastingplichtigen kunnen het bewijs dat het aangekochte onroerend goed op het ogenblik van aankoop niet kon worden aangewend voor bewoning en voor doeleinden van het registratierecht aldus een bouwgrond betrof, leveren tegen de inhoud van de akte van 19 juni 2012 in. Of een bebouwd onroerend goed op het ogenblik van aankoop al dan niet kon worden aangewend voor bewoning volgt immers uit de feitelijke toestand van dit goed. De kadastrale of notariële beschrijving van een onroerend goed is terzake niet dienend.

Evenwel stelt het Hof vast dat de belastingplichtigen hun eigen verklaring in de aankoopakte hebben bevestigd door daadwerkelijk van deze vermindering te hebben genoten. Op grond van de vaststelling dat zij daadwerkelijk hebben genoten van een fiscaal gunstregime dat als voorwaarde stelt dat het aangekochte onroerend goed een woning betreft, kan worden aangenomen dat de belastingplichtigen de feitelijke toestand van het aangekochte onroerend goed als woning hebben bevestigd. Waar zij in hun conclusies de contradictie tussen voormelde bevestiging en hun stelling dat het pand een bouwgrond betrof, niet verklaren, is dit feit niettemin van belang in het kader van de beoordeling of de belastingplichtigen afdoende hun stelling dat het aangekochte onroerend goed op het ogenblik van aankoop in werkelijkheid dan toch niet aangewend kon worden voor bewoning, aantonen.

Het Hof is van oordeel dat de belastingplichtigen falen in de op hen rustende bewijslast. De objectieve staat van de woning op het ogenblik van aankoop kan immers niet enkel worden afgeleid uit de aard of de omvang van de uitgevoerde werken. Om die reden zijn noch de omvang van de stedenbouwkundige vergunning noch de aanpassing van het kadastraal inkomen per 1 juni 2013 relevant aangezien deze niet dienstig zijn voor het beoordelen van de staat van de woning op het ogenblik van aankoop. Uitgevoerde werken kunnen wel de objectieve staat van de woning op het ogenblik van aankoop bevestigen, indien en zoals die blijkt uit andere objectieve elementen.

Evenwel leggen de belastingplichtigen geen stukken voor op grond waarvan de objectieve staat van de woning op het ogenblik van aankoop kan worden vastgesteld.

De voorgelegde foto’s betreffen enkel de buitenkant van het gebouw. Over de staat van het onroerend goed voor doeleinden van bewoning worden geen objectieve stukken voorgelegd. De slechte staat van de buitenkant van het pand sluit niet uit dat het pand aangewend kon worden voor bewoning. Dat de stabiliteit van de buitenmuren in het gedrang kwam bij het verwijderen van de beplanting, wordt niet aangetoond. De belastingplichtigen wijzen er op dat er in het aangekochte onroerend goed geen verwarming aanwezig was, zoals in de notariële akte opgenomen, dat er voor het pand geen stedenbouwkundige vergunningen werden uitgereikt en dat er sinds 1 mei 2001 geen werken werden uitgevoerd aan het pand waarvoor een postinterventiedossier moest worden opgesteld. Op grond van de enkele verklaringen opgenomen in de aankoopakte dat in een pand geen verwarming aanwezig was en dat al jarenlang geen structurele werken meer werden uitgevoerd aan het onroerend goed, verklaringen die niet ondersteund worden door objectieve stukken, kan evenwel niet met voldoende zekerheid afgeleid worden dat het pand niet meer aangewend kon worden voor bewoning zonder normale herstellings- en onderhoudswerken, in het bijzonder aangezien de belastingplichtigen zelf bevestigd hebben dat het pand een woning betrof door daadwerkelijk te genieten van het fiscaal gunstregime van het klein beschrijf. De bewering dat geen sanitair aanwezig was, geen isolatie, dat de trap volledig rot was alsook de muren, wordt niet ondersteund door stukken.

De verklaring van de zoon van de voormalige eigenaars dateert van na het ontstaan van dit fiscaal geschil, wat de bewijswaarde van deze verklaring aantast. Deze verklaring wordt bovendien niet bevestigd door andere stukken. De vermelding in de stedenbouwkundige vergunning dat de woning ‘verouderd’ was, sluit niet uit dat het onroerend goed op het ogenblik van aankoop aangewend kon worden voor bewoning mits normale herstellings- en onderhoudswerken. Hetzelfde geldt aangaande het feit dat het pand was opgenomen in de inventaris leegstand op 25 maart 2013. De aankoop dateert van 19 juni 2012. Het pand werd bovendien opgenomen in de inventaris leegstand, die enkel de al dan niet leegstaande status van het pand betreft, en niet de inventaris ongeschiktheid/onbewoonbaarheid, die de staat van bewoonbaarheid van het pand betreft. De leegstand werd vastgesteld aan de hand van het gebrek aan inschrijving in het bevolkingsregister, de verwaarlozing van de tuin, de overgroeiing met klimplanten en de niet-bemeubelde en leegstaande staat van de woning. Uit deze vaststellingen kan niet worden afgeleid dat het pand niet aangewend kon worden voor bewoning mits normale herstellings- en onderhoudswerken. Evenmin kan dit worden afgeleid uit de prijs betaald voor het pand.

Het Hof besluit dat de belastingplichtigen niet aantonen dat het pand, door hen aangekocht op 19 juni 2012, op dat ogenblik niet meer aangewend kon worden voor bewoning aangezien het niet kon dienen tot huisvesting van een gezin zonder de uitvoering van andere werken dan normale herstellings- of onderhoudswerken. Het voorwerp van de aankoop op 19 juni 2012 betrof een woning voor doeleinden van artikel 6¼ W. Reg. De tweejarige termijn is van toepassing. De belastingplichtigen hebben laattijdig hun hoofdverblijfplaats gevestigd op de plaats van het nieuw aangekochte goed.

De belastingplichtigen roepen in ondergeschikte orde omstandigheden in die kwalificeren als overmacht en ertoe hebben geleid dat de termijn van twee jaar uiterst beperkt werd overschreden. Het Hof besluit dat belastingplichtigen niet bewijzen dat er in concreto sprake was van overmacht die ertoe heeft geleid dat zij laattijdig hun hoofdverblijfplaats hebben gevestigd op het adres van het aangekochte onroerend goed.