• Oud art. 53,2°, 60, art. 61³, art. 61⁴ W. Reg.
• Thans art. 2.9.4.2.1, 2.9.5.0.1 en 2.9.5.0.2 VCF

Bij akte van 26 mei 2014 kocht mevr. S. een huis aan voor de prijs van 160.000 euro. In de akte verklaarde ze gebruik te willen maken van enerzijds de meeneembaarheid en anderzijds de verlaagde rechten, het zogenaamde ‘klein beschrijf’. De akte werd geregistreerd op 5 juni 2014.

Mevr. S. schreef zich pas in de bevolkingsregisters op het adres van die woning in op 9 november 2017, hetzij buiten de termijn van 2 jaar (inzake de meeneembaarheid) en 3 jaar (inzake klein beschrijf). Daarom vestigde Vlabel een bijkomende aanslag in de registratiebelasting.

Het staat niet ter discussie dat mevr. S. niet voldaan heeft aan de voorwaarden van het behoud van het verlaagd tarief en van de meeneembaarheid van de registratierechten. De wet voorziet zelf een uitdrukkelijk behoud van het voordeel indien de niet nakoming van de voorwaarden het gevolg is van overmacht. De beoordeling van overmacht is steeds een feitelijke appreciatie. Volgens het gemeen recht kan overmacht slechts voortvloeien uit een gebeurtenis die onafhankelijk is van de menselijke wil en die de betrokkene niet heeft kunnen voorzien of afwenden. Overmacht is onverenigbaar met een nalatigheid of met een gebrek aan voorzorg door de betrokkene.

De Vlaamse Belastingdienst heeft een eigen standpunt ingenomen over wat als overmacht kan worden aanvaard in deze situaties van het zogenaamde “klein beschrijf”:

Klein beschrijf – Overmacht

Standpunten nr. 14013 en nr. 14019 dd. 14.11.2016

Art. 2.9.4.2.1, § 2, 5° VCF

De Vlaamse belastingdienst aanvaardt overmacht als algemeen rechtsbeginsel zelfs als het niet uitdrukkelijk in de regelgeving is voorzien en past dit toe over alle Vlaamse belastingen heen.

Voor het behoud van het verlaagd verkooprecht van 5 %, het zogenaamd klein beschrijf bij de aankoop van een woning, is overmacht wel uitdrukkelijk in de regelgeving voorzien. De kopers moeten zich ertoe verbinden zich in te schrijven in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister op het adres van de aangekochte woning binnen een termijn van 3 jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van verkrijging en tenminste 3 jaar zonder onderbreking die inschrijving behouden. Indien deze verbintenis niet kan worden nagekomen ten gevolge van een verandering in het gezinsleven van de koper(s), zoals echtscheiding, aanvaardt de Vlaamse belastingdienst dat dit een geval van overmacht is zodat het verlaagd tarief van 5% behouden blijft. Beëindiging van de wettelijke of feitelijke samenwoning wordt eveneens aanvaard als overmacht op voorwaarde dat wordt aangetoond dat de wettelijke of feitelijke samenwoning een zekere stabiliteit vertoonde. De Vlaamse Belastingdienst volgt dus het standpunt dat de FOD Financiën toepaste bij verandering in het gezinsleven van de kopers.

Aangezien overmacht een feitelijke kwestie is, kan rekening gehouden worden met de interpretaties die Vlabel zelf aanvaardt als overmacht en in welk geval de belastingplichtige het voordeel van de belastingverlaging mag behouden. Waar in het gemeen recht overmacht wijst op een absolute onmogelijkheid om te handelen, opent het standpunt van de belastingdienst ruimte tot toetsing van vergelijkbare situaties.

Mevr. S. is in 2013 gescheiden en sindsdien een alleenstaande moeder met 2 kleine kinderen die 7 en 5 werden in 2015. Na haar scheiding ging ze om financiële redenen samen met haar kinderen (terug) inwonen bij haar ouders. Ze kocht de te renoveren woning aan op 26 mei 2014. Ze zou samen met haar vader de woning renoveren. In augustus 2014 is haar vader ernstig ziek (kanker) geworden. Door deze ziekte kon hij zijn dochter niet meer helpen. Op 8 mei 2016 is haar vader overleden aan kanker. Zij diende samen met haar moeder in te staan voor de palliatieve zorgen voor haar vader. Ze stond toen alleen in voor de renovatie waardoor de woning niet tijdig klaar was. Ze deed zelf de afbraakwerken, pleisterwerken en schilderwerken. Ze heeft zoveel mogelijk zelf willen renoveren wegens financiële beperkingen, maar deed voor de grote werken een beroep op aannemers. Ze liep een achterstand op in haar zelfstandig activiteit van restaurateur van schilderijen waardoor ze onvoldoende inkomsten had. Ze kwam in een neerwaartse spiraal terecht. De taken bezorgde haar een fysieke en mentale overlast die leidde tot arbeidsongeschiktheid wegens burn-out. Zij is een langere periode arbeidsongeschikt geweest. Ze wordt medisch opgevolgd.

Mevr. S. ondersteunt dit relaas met onder meer de volgende bewijsstukken: een kostenraming van een architectenbureau, facturen, attesten van geneeskundigen, een overlijdensattest, een attest van de boekhouder, getuigenverklaringen, briefwisseling met het Vlaams Woningfonds. De stukken bevestigen de feiten en de geschetste chronologie.

De belastingdienst aanvaardt in haar hoger geciteerd standpunt de wijziging van de gezinstoestand van de belastingplichtige als een situatie die in aanmerking komt voor overmacht, waaronder de scheiding van een “stabiele” relatie. De situatie is vergelijkbaar met de situatie waarin mevr. S. met haar kinderen reeds voldoende ruime tijd terug inwoonde bij haar ouders en ze samen (terug en met haar kinderen) een gezin vormden. De gedocumenteerde ernstige ziekte kort na de aankoop van de woning en de erop volgende palliatieve zorgen gedurende bijna 2 jaar, is in de geest van de interpretatie van overmacht door de belastingdienst, aan te merken als een wijziging van de gezinstoestand.