De belastingplichtige is een beroepspersoon, een onderneming actief als ontwikkelaar en aannemer in de bouwsector.

Bij authentieke akte van 31 oktober 2012 kocht belastingplichtige een aantal percelen (bouw)grond voor de totale prijs van 250.000 EUR. In de akte werden de gronden (goederen A, B, C en D) en de prijs uitgesplitst. De akte werd geregistreerd op 6 november 2012, met toepassing van het gunsttarief van 4% (artikel 2.9.4.2.4. VCF).

In 2016 heeft belastingplichtige de aangekochte gronden verkaveld. Concreet werden de goederen A, B, C en D opgesplitst en opnieuw samengesteld tot zes nieuwe loten, genummerd 1 tot en met 6. Loten 1 tot en met 4 werden aangeduid als vrij van gebruik. Lot 5 werd bestemd als doorgang en manoeuvreerruimte voor de garages op de loten 1, 2, 3 en 4, en de achterliggende parkings, en lot 6 werd aangeduid als dienstig als uitweg.

In 2017 en 2018 realiseerde belastingplichtige vier verkopen van grond met nieuwbouwwoning. Het gaat om de loten 1 tot en met 4.

Loten 5 en 6 zijn onverkocht gebleven.

Omdat er voor deze loten geen bevrijdende wederverkoop werd gerealiseerd binnen de wettelijke termijn, ging VLABEL op 29 september 2021 in hoofde van belastingplichtige over tot de inkohiering van een aanslag in de registratiebelasting voor het aanslagjaar 2012 ten bedrage van 7.015,38 EUR, samengesteld uit aanvullende rechten ten bedrage van 5.846,15 EUR en een belastingverhoging van 20% hetzij 1.169,23 EUR. De aanvullende rechten werden berekend als volgt: 250.000 EUR (4a56ca niet wederverkocht van 11a70ca) x 6% = 5.846,15 EUR.

Op 26 oktober 2021 diende belastingplichtige bezwaar in tegen de aanslag. In het bezwaar argumenteerde belastingplichtige dat de waarde van de grond door VLABEL verkeerd was ingeschat. Volgens belastingplichtige ging het niet meer om bouwgrond, maar om een braakliggend stuk belast met een recht van doorgang en een parking, wat de waarde ervan aanzienlijk had doen zakken. Belastingplichtige verwees naar een oud schattingsverslag (“van 11 jaar geleden”) dat zij in bijlage voegde, en kondigde aan nog een nieuw schattingsverslag over te maken.

Op 5 november 2021 maakte belastingplichtige het nieuwe schattingsverslag over zoals aangekondigd. In het schattingsverslag werd de waarde van het niet-vervreemde gedeelte geraamd tussen 25.000 EUR (vrijwillige onderhandse verkoopwaarde), 22.500 EUR (vrijwillige openbare verkoopwaarde) en 20.000 EUR (gedwongen openbare verkoopwaarde). Belastingplichtige vroeg om de aanvullende rechten op basis daarvan te berekenen.

Bij beslissing van 8 november 2021 wees VLABEL het bezwaarschrift af als ongegrond.

De betwisting tussen partijen voor de rechtbank is beperkt tot de berekening van de aanvullende rechten op grond van artikel 2.9.4.2.5, §1 VCF. Belastingplichtige betwist niet dat er aanvullende registratierechten verschuldigd zijn tegen het normaal tarief bij gebrek aan bevrijdende wederverkoop, maar zij vraagt deze te herleiden aan de hand van een eigen berekening die in hoofdorde leidt tot een totaal verschuldigd bedrag van 263,78 EUR, en in ondergeschikte orde tot 2.172,18 EUR. Concreet gaat de betwisting over de prijs waarop de aanvullende rechten berekend moeten worden, alsook over het aantal m². Belastingplichtige betwist niet dat een belastingverhoging van 20% van toepassing is.

Artikel 2.9.4.2.5., §1, eerste tot en met derde lid VCF bepaalt:

“Als de verkrijger, vermeld in artikel 2.9.2.4.2.4, §1, of zijn rechthebbenden het verkregen onroerend goed niet vervreemd hebben door een wederverkoop of elke andere overdracht onder bezwarende titel, vastgesteld bij een authentieke akte die uiterlijk verleden is op 31 december van het achtste jaar na de datum van de koopakte, is het tarief, vermeld in artikel 2.9.4.1.1. dat van kracht is op het ogenblik van de aankoop, verschuldigd na aftrek van de reeds geheven belasting.

Het verkooprecht wordt geheven op de belastbare grondslag, vermeld in artikel 2.9.3.0.1, op het moment van de aankoop.

Als slechts een deel van tegen een enige prijs aangekochte onroerende goederen wordt vervreemd, wordt de belastbare waarde van het niet-vervreemde gedeelte bepaald naar verhouding van de omvang.”

Wat de prijs betreft, blijkt uit de notariële aankoopakte dat belastingplichtige het onroerend goed gelegen te X, bestaande uit vier goederen A, B, C en D, heeft aangekocht tegen de prijs van 250.000 EUR. Deze prijs werd door de verkoper in de akte opgesplitst als volgt:

• Voor goed A (een perceel bouwgrond - 7a80ca): 245.000 EUR
• Voor goederen B (een perceel grond, dienstig als uitweg - 1a16ca) en C (een perceel grond, dienstig als uitweg-1a94ca) samen: 4.000 EUR
• Voor goed D (een perceel grond, dienstig als uitweg - 79ca 70dma): 1.000 EUR

Aldus moet belastingplichtige volgens de rechtbank bijgetreden worden dat er initieel een afzonderlijke prijs werd voorzien voor de onderscheiden goederen.

Evenwel moet VLABEL volgens de rechtbank bijgetreden worden dat geen rekening kan worden gehouden met de na aankoop gewijzigde bestemming/intentie (en dus de actuele venale waarde) van de goederen. Zoals VLABEL terecht stelt, druist het standpunt van belastingplichtige in tegen de duidelijke tekst van artikel 2.9.4.2.5., §1, tweede lid VCF. Bepalend is de prijs op het moment van de aankoop, deze vormt de belastbare grondslag voor de naheffing van het verkooprecht.

Ingevolge de verkaveling na aankoop van de goederen heeft belastingplichtige de naheffing van het verkooprecht op basis van een uitgesplitste prijs evenwel onmogelijk gemaakt. Door de verkaveling werden de goederen immers uitgesplitst en opnieuw samengesteld tot nieuwe loten met andere oppervlaktes. De oorspronkelijke goederen (en de bijhorende prijs) zijn ingevolge de verkaveling niet meer individualiseerbaar.

De uitsplitsing die belastingplichtige in haar conclusie maakt van het niet-vervreemde gedeelte, strookt niet met de inhoud van de verkavelingsakte, dit is een authentieke akte, en kan derhalve niet gevolgd worden.

Partijen zijn het erover eens dat het niet-vervreemde gedeelte betrekking heeft op de loten 5 en 6, door VLABEL aangeduid als de percelen A1573a en A1573b.

Uit de verkavelingsakte blijkt dat loten 5 en 6 overeenstemmen met percelen A1573a en A1573b, alsook dat deze een oppervlakte hebben van respectievelijk 2a79ca65dma (= 2a80ca afgerond) (lot 5) en 1a76ca (lot 6). Op basis daarvan moet worden aangenomen dat het niet-vervreemde gedeelte in totaal 4a56ca bedraagt (en niet 2a81ca - of nog 284 m²- zoals belastingplichtige vooropstelt).

Verder blijkt uit de verkavelingsakte (aan de hand van de kadasternummers) dat lot 5 is samengesteld uit een deel van de goederen A, C en D; en dat lot 6 is samengesteld uit een deel van de goederen A, B en D. Aldus heeft het niet-vervreemde gedeelte betrekking op alle goederen (A, B, C en D). Op welke delen van deze goederen het niet-vervreemde gedeelte naar verhouding betrekking heeft, kan evenwel, ingevolge de verkaveling, niet meer exact worden vastgesteld. In de verkavelingsakte ontbreekt immers de vermelding van de individuele oppervlaktes van de samenstellende delen. Enkel de totale oppervlaktes van de beide loten worden vermeld, zonder voorafgaande opsplitsing per deel. Ook uit de opmetingsplannen kan dit niet exact worden opgemaakt. Overigens blijkt het (verkochte) lot 1 ook samengesteld uit delen van de goederen A, B en D. Zulks heeft tot gevolg dat een verhoudingsgewijze berekening van het verkooprecht op basis van de initieel opgesplitste aankoopprijs niet (meer) mogelijk is.

De naheffing werd terecht berekend op de globale verkoopprijs van 250.000 EUR, naar verhouding van de omvang: 250.000 EUR x (4a56ca niet wederverkocht van in totaal 11a70ca) x 6% = 5.846,15 EUR. Over de belastingverhoging is er geen betwisting.

De rechtbank verklaart de vordering van belastingplichtige ongegrond.