Belastingplichtige kocht samen met haar toenmalige vriend een woonhuis met grond en alle aanhorigheden in onverdeelde eigendom (elk de helft) op 17 maart 2011. Op hun vraag (opgenomen in de akte) genoten de kopers voor de registratierechten zowel van het (verhoogd) abattement als van de vermindering van rechten (zgn. ‘klein beschrijf’), respectievelijk overeenkomstig de destijds geldende artikelen 46bis Vl. W. Reg. en artikel 53, 2° en 60 Vl. W. Reg. (naderhand opgenomen in artikel 2.9.3.0.2. VCF en artikel 2.9.4.2.1. VCF en ondertussen al opgeheven).

Het onroerend goed bood plaats voor een landbouwexploitatie maar ook voor paardenstallen met beloop. De kopers lieten door een architect plannen maken voor de aanpassing en renovatie van het onroerend goed.

Omdat aan de relatie tussen belastingplichtige en haar vriend in augustus 2011 een einde was gekomen, heeft hij het aandeel van belastingplichtige in het onroerend goed overgenomen. In de notariële akte van 4 oktober 2011 waarmee die overname geregeld werd, staat (o.a.) het volgende:

Belastingplichtige verklaart hierbij dat het niet naleven van deze bewoningsverplichting te

wijten was aan het feit dat aan hun bewoning abrupt een einde is gekomen hetgeen de verdere gezamenlijke bewoning van het eigendom niet meer mogelijk maakte en de hierop volgende verandering in hun gezinsleven welke bij de aankoop niet was te voorzien en de niet nakoming van haar bewoningsverplichting bijgevolg te wijten was aan overmacht, zodat de verlaging op basis van artikel 60 ll. Van het Wetboek van registratierechten behouden blijft.

Op die manier nam zij nooit haar intrek in het gekochte goed. Zowel de termijn van 2 jaar voor het abattement (laatste dag 22 maart 2013) als de termijn van 3 jaar voor het klein beschrijf (laatste dag 17 maart 2014) werden bijgevolg overschreden.

Belastingplichtige ging niet akkoord met het aanslagbiljet dat volgde en diende een bezwaarschrift voor die aanslag in. Daarin beriep ze zich op overmacht, gelet op de hoger al vermelde relatiebreuk. Zo gaf ze mee dat de relatie zou gestart zijn in augustus 2020 (er werden ter staving enkel schriftelijke getuigenissen voorgelegd en melding gemaakt van een gemeenschappelijke bankrekening) en dat ze een relatie had van minimum één jaar doch officieel samenwonen was nog niet mogelijk omdat zij en haar vriend het aangekochte huis zouden afbreken om een nieuwe woning te bouwen.

Na grondige analyse van de voorgelegde stukken werd een negatieve bezwaarbeslissing genomen.

De rechter in eerste aanleg (vonnis 22/06/2020) bevestigde dat er geen overmacht kan aanvaard worden waarop belastingplichtige zich richtte tot het Hof van Beroep.

Vlabel aanvaardt, aldus Het Hof van Beroep, overmacht als algemeen rechtsbeginsel, zelfs indien het niet uitdrukkelijk in de regelgeving is voorzien (standpunt nr. 14.013 en 14.019 dd. 14/11/2016). Het is immers een elementair beginsel dat niemand tot het onmogelijke gehouden is. Dat houdt in dat overmacht de menselijke wil beheerst, de toepassing van de wet onmogelijk maakt en noodzakelijk een uitzondering op alle rechtsregels betekent, zelfs als die regels van openbare orde zijn

In het gemeen recht is er sprake van overmacht of een vreemde oorzaak indien de betrokkene kan aantonen dat de niet-nakoming van een verbintenis uit wet of rechtsregel exclusief te wijten is aan de vreemde oorzaak, en dat de niet-nakoming hem aldus niet kan worden toegerekend.

Daarbij moet wel in overweging worden genomen dat deze omschrijving van het begrip overmacht strenger is dan deze die wordt gehanteerd in de regelgeving van de Vlaamse leegstandheffing (vgl. Antwerpen, 15 december 2020, rolnr. 2019/AR/910 onuitg.). Daar is al sprake van overmacht telkens wanneer de leegstand of verwaarlozing het gevolg is van redenen onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige. Het volstaat daar om aan te tonen dat men tevergeefs alle stappen heeft ondernomen die een goed huisvader in dezelfde omstandigheden zou getroffen hebben om de leegstand te vermijden (zie Grondwettelijk Hof (toen nog Arbitragehof), 10 mei 2006, 75/2006, www.const-court.be; Cass., 26 september 2008, Pas., 2008, 2067).

De ruimere opvatting van het begrip overmacht in de Vlaamse leegstandsheffing houdt onwillekeurig verband met het feit dat in de Vlaamse leegstandsheffing de belasting geheven wordt op grond van een ‘niet-gebruik’ en dus met de aard en de doelstelling van de leegstandsheffing, en anderzijds omdat dit ook de wens van de wetgever blijkt te zijn zoals weergegeven in de parlementaire voorbereiding.

Het Hof leidt uit het standpunt van belastingplichtige af dat zij op het moment van de aankoop van het onroerend goed in de overtuiging was dat ze met haar vriend een stabiele relatie had en dat ze er redelijkerwijze kon van uitgaan dat de relatie zou standhouden (en al zeker voor de duur van de termijnen die nodig waren voor het behoud van het klein beschrijf en het abattement).

Het Hof betwijfelt niet dat belastingplichtige in werkelijkheid alle vertrouwen had in de relatie en dat haar wereld instortte toen haar vriend in augustus 2011 besliste om de relatie stop te zetten, bij zoverre zelfs dat belastingplichtige toen psychologische hulp heeft gezocht. Het Hof gaat er daarbij helemaal niet van uit dat het voor haar, noch voor hem, om een ‘losse scharrel’ zou hebben gegaan.

Met Vlabel moet evenwel worden vastgesteld dat het wel heel avontuurlijk was om al op 17 maart 2011 een woning te kopen samen met iemand die ze pas in augustus 2010 voor het eerst ontmoette. Dat beiden vervolgens concrete plannen hadden om het onroerend goed via modernisering (zelfs nieuwbouw) en renovatie aan hun gemeenschappelijke wensen aan te passen en daarvoor een architect engageerden, verandert daar niets aan, noch dat ze (al eerder) een gemeenschappelijk bankrekening hadden. …

Niet geheel zonder reden hanteert Vlabel in verband met ‘overmacht’ een indicatieve grens om aan te nemen dat een relatie pas als voldoende stabiel kan worden aangenomen indien ze op het moment van de aankoop al minstens een jaar duurzaam bestaat en dat daarvan objectieve bewijzen moeten voorliggen.

Het is in dat verband relevant dat de hedendaagse jeugd anders dan vroeger omgaat met relaties. Meer bepaald wordt tegenwoordig veel meer dan vroeger (vrij algemeen) aanvaard dat jonge mensen intieme relaties aangaan en bij elkaar intrekken, zonder dat er een echte reden (noch schroom) moet bestaan om die relatie ook te beëindigen. Dat Vlabel in dat verband ‘een stabiele relatie van een jaar’ als een relevante grens beschouwt, zal volgens sommigen nog vrij liberaal zijn, maar het omgekeerde, namelijk aannemen dat een kortere relatieduur zou moeten in aanmerking worden genomen, zou bezwaarlijk kunnen worden bijgetreden.

In wezen had de belastingplichtige op 17 maart 2010 (datum aankoop) in alle objectiviteit moeten beseffen dat de kans dat de relatie (toch) niet bleef duren, tot de reële mogelijkheden bestond. Ook het feit dat de kopers precies door die aankoop al enigszins hun band versterkten, kan daar niets van afdoen. Het verloop van de feiten heeft trouwens bevestigd dat het feit dat ze samen een woning hadden aangekocht, de relatiebreuk niet heeft kunnen beletten; daarin speelde ongetwijfeld mee dat haar vriend concreet in staat was om haar uit te kopen door haar aandeel in het onroerend goed over te nemen.

Tegen die achtergrond kan de relatiebreuk dan ook geen onvoorziene en onafwendbare gebeurtenis uitmaken.