Huurovereenkomst

Sociale verhuurders sluiten met hun huurders een sociale huurovereenkomst af.

Deze huurovereenkomsten vormen een bijlage bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen en zijn verplicht te gebruiken.

Typehuurovereenkomsten

De typehuurovereenkomsten voor sociale huurders vormen een bijlage bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen en zijn verplicht te gebruiken.

Voor ingehuurde woningen
Voor ingehuurde woningenHuurovereenkomst voor ingehuurde woningen
Voor woningen waarvan u niet de eigenaar bent
Verplicht model uit Besluit Vlaamse Codex Wonen (bijlage 26)
Voor eigen woningen
Voor eigen woningenHuurovereenkomst voor eigen woningen
Voor contracten van bepaalde en onbepaalde duur
Verplicht model uit Besluit Vlaamse Codex Wonen (bijlage 25), alsook model voor bezettingsovereenkomst en specifieke regimes

Einde woonrecht 9 jaar

Op 1 maart 2017 voerde de Vlaamse Regering de sociale huurovereenkomsten met een duur van negen jaar in.

De eerste huurovereenkomsten zullen aflopen in 2026.

De huurder krijgt een verlenging als hij voldoet aan twee voorwaarden. Zijn inkomen van de laatste drie jaar mag niet hoger zijn dan 125% van de inkomensgrens en hij mag niet onderbezet wonen.

Vanaf wanneer moet je nagaan of een huurder een verlenging krijgt na negen jaar?

We geven hieronder enkele voorbeelden.

Voorbeeld 1:

een huurovereenkomst is ingegaan op 1 april 2017
oorspronkelijke duur huurovereenkomst tot en met 31 maart 2026
als geen verlenging opzeg ten laatste op 30 september 2025
in de loop van september 2025:
- controle onderbezetting
- controle gemiddelde inkomen van drie laatste jaarlijkse huurprijsaanpassingen: inkomen gebruikt bij huurprijsaanpassing op
  - 1 januari 2025 minder dan 125% van inkomensgrens op 1 januari 2025
  - 1 januari 2024 minder dan 125% van inkomensgrens op 1 januari 2024
  - 1 januari 2023 minder dan 125% van inkomensgrens op 1 januari 2023

Voorbeeld 2:

een huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2017
oorspronkelijke duur huurovereenkomst tot en met 31 augustus 2026
als geen verlenging opzeg ten laatste op 28 februari 2026
in de loop van februari 2026:
- controle onderbezetting
- controle gemiddelde inkomen van drie laatste jaarlijkse huurprijsaanpassingen: inkomen gebruikt bij huurprijsaanpassing op
  - 1 januari 2026 minder dan 125% van inkomensgrens op 1 januari 2026
  - 1 januari 2025 minder dan 125% van inkomensgrens op 1 januari 2025
  - 1 januari 2024 minder dan 125% van inkomensgrens op 1 januari 2024

Kosten en lasten

Kosten en lasten worden altijd van de huurprijs afgezonderd in de huurovereenkomst. Deze bepaling is verplicht.

De opsomming en specifieke verdeling tussen huurder en SHM van de kosten en lasten is terug te vinden in bijlage 27 bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen.
De specifieke verdeling van de kosten en lasten tussen huurder en SVK wordt geregeld overeenkomstig artikel 36 van het Vlaams Woninghuurdecreet.

Algemeen

Kosten en lasten voor ingehuurde woningen

Kosten en lasten voor eigen woningen

Individuele, gedetailleerde afrekening op basis van reële uitgaven

De kosten en lasten die u aanrekent aan uw huurder moeten overeenstemmen met uw reële uitgaven en worden aangerekend op basis van bewijskrachtige documenten die een overzicht bieden van de totale kosten per uitgavenpost en van de betaalde voorafbetalingen of afbetalingen.

Het volstaat dus niet om enkel een totaalcijfer voor alle huurlasten te vermelden, dit cijfer dient opgesplitst te zijn per uitgavenpost.

Ieder jaar gaat u over tot het opstellen van een individuele afrekening op basis van de reeds betaalde voorschotten. U moet daarbij het volgende weergeven:

de totale kostprijs aangerekend aan de huurders, onderverdeeld volgens de belangrijkste onderdelen
het aan de huurder specifiek toegewezen aandeel van deze kostprijs
een overzicht van de voorafbetalingen en het resterend saldo
een overzicht van de voorafbetalingen of afbetalingen die in het komende jaar zullen worden aangerekend

Daarnaast stelt u ook informatie ter beschikking over de gehanteerde verdeelsleutels om te komen tot het aan de huurder specifiek toegewezen aandeel van deze kostprijs.

Als u een onderhoudscontract heeft gesloten, kan het gedeelte van de kosten dat ten laste valt van de huurder, aan hem worden doorgerekend.

De huurder heeft steeds het recht om op uw kantoor de gedetailleerde afrekening alsook de bewijsstukken die betrekking hebben op de aan hem aangerekende kosten en lasten, in te kijken.

De huurlasten moeten eveneens geboekt worden overeenkomstig het door de minister vastgesteld rekeningstelsel. Ze worden geboekt op uw rekeningen die afgescheiden zijn van die van de huuropbrengsten.

Keuze tussen voorafbetaling en afbetaling

De huurder betaalt de kosten en lasten met maandelijkse betalingen op basis van de totale reële kosten van de meest recente jaarlijkse afrekening.

De huurder betaalt de kosten verbonden aan het individuele verbruik van water, gas, stookolie, elektriciteit en andere energie, met inbegrip van de kosten betreffende de huur, het onderhoud en de opname van de individuele tellers of meettoestellen, via maandelijkse voorafbetalingen. Op het einde van het jaar volgt er een eindafrekening. U kan de voorafbetalingen gemotiveerd bijsturen als er een evolutie in de kosten en lasten verwacht wordt.

U kan voor de vaste kosten opteren om in plaats van te werken met een systeem van voorafbetalingen, te werken met een systeem van afbetalingen.

Volgens dit systeem worden in feite geen voorschotten betaald maar komen de maandelijkse huurlasten effectief neer op een betaling in 1/12 van de afrekening van het voorgaande jaar. U kan opteren om enkel bepaalde van zijn vaste kosten via afbetaling te doen.

U moet de keuze van aanrekening van de kosten en lasten (voorafbetaling/afbetaling) opnemen in het intern huurreglement.

Onderhoud en herstellingen

Over het onderhoud en herstellingen aan de woning, verwijzen we u door naar de brochure ‘ZieZo!...Handig boekje voor huurders’.

Deze brochure legt de regels uit rond onderhoud en herstellingen van private en sociale huurwoningen.

Huurcontracten die sinds 1 januari 2019 worden gesloten voor een private huurwoning in Vlaanderen, zijn onderworpen aan het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018. Dat geldt ook voor mondelinge woninghuurovereenkomsten die al op 1 januari 2019 liepen.
Voor sociale huurwoningen moet rekening worden gehouden met de regels uit de Vlaamse Codex Wonen en het uitvoeringsbesluit. Voor zaken die daarin niet zijn geregeld, geldt het Vlaams Woninghuurdecreet aanvullend.

ZieZo!... Handig boekje voor huurdersZieZo!... Handig boekje voor huurders
Publicatie • augustus 2023

Huurdersverplichtingen

Naast de verplichtingen van de huurder, vermeld staan in het Vlaams Woninghuurdecreet, moet een sociale huurder ook een aantal zeer specifieke huurdersverplichtingen naleven. Die verplichtingen gaan een stuk verder dan hetgeen privaatrechtelijk mogelijk zou zijn en benadrukken het specifieke karakter van het verhuren van sociale huurwoningen.

In de woning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er zich domiciliëren.
Alleen toestaan dat een persoon in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats vestigt als de bijwoonst niet leidt tot een onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de minimale bezettingsnormen (art. 3.1, §1, vierde lid, VCW) en die bijwoonst melden aan de verhuurder.
Alleen toestaan dat zijn echtgenoot of wettelijke samenwoner komt inwonen als ze samen voldoen aan de toelatingsvoorwaarden.
Alleen toestaan dat zijn feitelijke partner blijft inwonen als ze samen voldoen aan de toelatingsvoorwaarden
De elementen meedelen die nodig zijn voor de huurprijsberekening als de verhuurder hierom verzoekt.
Beschikken over een basistaalvaardigheid Nederlands.
De leefbaarheid niet in het gedrang brengen.
De begeleidingsovereenkomst respecteren.
Instemmen met een verhuizing.
De huurder van een ADL-woning moet de afspraken naleven die opgenomen zijn in de zorg- en dienstverleningsovereenkomst.
Niet-beroepsactieve huurders met arbeidspotentieel moeten zich inschrijven bij de VDAB.
De huurder van een sociale huurwoning moet tijdens de hele duur van de huurovereenkomst voldoen aan de voorwaarden inzake onroerend bezit.
De huurder voldoet niet langer aan de onroerende bezitsvoorwaarde in de volgende situaties:
Hij heeft in België of in het buitenland een woning of bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstal;
Hij heeft in België of in het buitenland een woning of bouwgrond die volledig of gedeeltelijk door hem zelf in vruchtgebruik is gegeven;
Hij heeft in België of in het buitenland een woning of bouwgrond die door hemzelf of een andere persoon volledig of gedeeltelijk in erfpacht of opstal is gegeven;
Hij is zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder van een vennootschap waarin hij een zakelijk recht (volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht, opstal) op een woning of bouwgrond heeft ingebracht.
Maar er zijn een aantal uitzonderingen, die er voor zorgen dat de huurder toch de tijd krijgt om zich in orde te stellen met de onroerende bezitsvoorwaarde. Het gaat over de volgende situaties:
Hij verwerft via erfenis of schenking:
een woning volledig of gedeeltelijk in volle eigendom;
een woning, volledig of gedeeltelijk, waarop een recht van erfpacht of opstal is gegeven;
Hij verwerft via erfenis of schenking een volledig of gedeeltelijk recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een woning;
Hij verwerft via erfenis of schenking een bouwgrond, volledig of gedeeltelijk, waarop een recht van erfpacht of opstal is gegeven;
Hij verwerft via erfenis, schenking of aankoop:
een bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom;
een volledig of gedeeltelijk recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een bouwgrond.
In de eerste drie gevallen moet de huurder één jaar na de verwerving opnieuw aan de onroerende bezitsvoorwaarde voldoen. Hij kan de verhuurder vragen om die termijn te verlengen. Daarvoor moet hij gegronde redenen hebben. Als hij niet voldoet aan de onroerende bezitsvoorwaarde na een jaar of na de verlengde termijn, wordt de huurovereenkomst alsnog opgezegd.
In het vierde geval moet hij na vijf jaar opnieuw aan de onroerende bezitsvoorwaarde voldoen. Als hij niet voldoet aan de onroerende bezitsvoorwaarde na vijf jaar, wordt de huurovereenkomst alsnog opgezegd.
De opzeggingstermijn is zes maanden.
Wie huurder wordt vanaf 1 januari 2023 moet twee jaar nadat hij huurder werd (datum inwerkingtreding huurovereenkomst of datum van toetreding) over een basistaalvaardigheid van het Nederlands beschikken. Dit is een huurdersverplichting. Een huurder beschikt over de mondelinge basistaalvaardigheid van het Nederlands als hij het taalkennisniveau A2 heeft.
Meer informatie hierover vindt u op de pagina Controle taalkennisvereiste door sociale verhuurders.
Sociale verhuurders vinden hier ook terug wanneer en hoe zij de taalkennis controleren.
Sinds 1 januari 2023 geldt een nieuwe huurdersverplichting, waardoor alle niet-beroepsactieve huurders met arbeidspotentieel zich moeten inschrijven bij VDAB. Dit geldt ook voor zittende huurders. Zij hebben tot en met 31 maart 2023 tijd om aan de huurdersverplichting te voldoen.
Meer informatie hierover vindt u op de pagina Controle VDAB-verplichting door sociale verhuurders. Sociale verhuurders vinden hier terug wanneer en hoe zij de VDAB-verplichting controleren.
De Vlaamse Regering lanceert ook een projectoproep voor pilootprojecten bij de woonmaatschappijen die de sociale huurders toeleiden naar de arbeidsmarkt.

Achterstallige (huur-)betalingen invorderen als woonmaatschappij

Sinds 1 september 2023 geldt het nieuwe boek XIX “Schulden van de consument” van het Wetboek Economisch Recht. Dit heeft gevolgen voor u als woonmaatschappij: als u achterstallige betalingen invordert van de huurder moet u de nieuwe regels naleven. U leest over die regels op deze pagina:

Achterstallige (huur-)betalingen invorderen

Fraude

Fraude is het bedriegen van personen, bedrijven of de overheid. Zaken worden anders voorgesteld dan ze zijn om een voordeel te behalen ten koste van anderen.

Meer informatie over domiciliefraude vindt u op de pagina Domiciliefraude.
Sociale woonmaatschappijen kunnen zich aanmelden op deze pagina voor het raadplegen van het draaiboek en andere bijkomende documenten.
Meer informatie over het fraudeonderzoek vindt u op de pagina Fraudeonderzoek buitenlandse eigendom. Sociale woonmaatschappijen kunnen zich aanmelden op deze pagina voor meer details over dit onderwerp.
Fraudeonderzoek buitenlandse eigendom

Einde huurovereenkomst

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de huurovereenkomst opzeggen:

als de huurder de huurovereenkomst opzegt, dan is er geen reden vereist.
als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, kan dit alleen omwille van specifieke redenen.

Een huurovereenkomst kan ook beëindigd worden van rechtswege of door ontbinding door een vrederechter.

Opzeg door huurder

Opzeg door verhuurder

Beëindiging van rechtswege

Beëindiging huurovereenkomst door vrederechter

Regelgeving