Algemeen kan wel gesteld worden:

• Dat alle kosten en lasten die betrekking hebben op het bezit en de uitoefening van zakelijke rechten op het onroerend goed, ten laste komen van de verhuurder (vb. onroerende voorheffing).
• De kosten en lasten welke ten laste van de huurder vallen, zijn deze verbonden aan het gebruik, het genot en de bewoning. Ook alle kosten en vergoedingen die betrekking hebben op diensten of leveringen aan de huurder, zijn ten laste zijn van de huurder. Voorbeeld: verwarming, water- en elektriciteitsverbruik, ev. poetskosten…

• Dat u de kosten voor warmteverlies in de leidingen gelijk verdeelt over het aantal woningen. U krijgt een factuur voor energieverbruik in een gebouw. Een deel van de factuur rekent u door aan elke huurder op basis van diens persoonlijk gebruik dat u kent aan de hand van de individuele tellers. Als het overige deel slaat op warmteverlies in de leidingen, deelt u deze kost door het aantal woningen. Dit komt omdat het warmteverlies een kost is zoals bedoeld in art. 1, §1, 3°, e) van bijlage 27 bij het BVCW en art. 4, 3° van bijlage 27 bij het BVCW bepaalt dat de kosten, vermeld in artikel 1, §1, 3° en 4°, gelijk worden verdeeld over het aantal woningen waarvoor ze zijn gemaakt.

Kosten en lasten worden altijd van de huurprijs afgezonderd in de onderhuurovereenkomst. Deze bepaling is verplicht en geldt voor kosten en lasten die u via forfaits (vaste bedragen) of via voorschotten verrekent.

Kosten en lasten zijn forfaitair (vaste bedragen)

Niemand kan eenzijdig de vaste bedragen per maand aanpassen als de werkelijke kosten en lasten hoger of lager zijn dan dit bedrag. Deze vaste maandelijkse bedragen staan namelijk in de huurovereenkomst. Daarom moeten beide partijen, u en de onderhuurder, akkoord gaan met elke wijziging van deze bedragen.

Komen u en de onderhuurder tot een akkoord om de vaste bedragen te wijzigen? Dan voegt u een bijlage aan het onderhuurcontract, waaruit blijkt dat u allebei akkoord bent.

Lukt een onderling akkoord niet? Dan kan u op ieder tijdstip aan de vrederechter vragen om dit bedrag te herzien en om te zetten naar de werkelijke kosten en lasten.

Kosten en lasten zijn niet forfaitair (voorschotten)

Dan moeten de voorschotten overeenkomen met de werkelijke uitgaven. U verrekent dan de kosten en lasten via maandelijkse voorschotten en jaarlijkse (eind)afrekeningen. U bezorgt jaarlijks een overzicht van alle werkelijke uitgaven aan de onderhuurder.

Schreef u in de huurprijs een aantal kosten in? Dan werkt u best met dit systeem van voorschotten. Een voorbeeld is: een vergoeding voor de brandverzekering afgesloten met afstand van verhaal ten voordele van de onderhuurder.

Individuele, gedetailleerde afrekening op basis van reële uitgaven

De kosten en lasten die u aanrekent aan uw huurder moeten overeenstemmen met uw reële uitgaven en worden aangerekend op basis van bewijskrachtige documenten die een overzicht bieden van de totale kosten per uitgavenpost en van de betaalde voorafbetalingen of afbetalingen.

Het volstaat dus niet om enkel een totaalcijfer voor alle huurlasten te vermelden, dit cijfer dient opgesplitst te zijn per uitgavenpost.

Ieder jaar gaat u over tot het opstellen van een individuele afrekening op basis van de reeds betaalde voorschotten. U moet daarbij het volgende weergeven:

• de totale kostprijs aangerekend aan de huurders, onderverdeeld volgens de belangrijkste onderdelen
• het aan de huurder specifiek toegewezen aandeel van deze kostprijs
• een overzicht van de voorafbetalingen en het resterend saldo
• een overzicht van de voorafbetalingen of afbetalingen die in het komende jaar zullen worden aangerekend

Daarnaast stelt u ook informatie ter beschikking over de gehanteerde verdeelsleutels om te komen tot het aan de huurder specifiek toegewezen aandeel van deze kostprijs.

Als u een onderhoudscontract heeft gesloten, kan het gedeelte van de kosten dat ten laste valt van de huurder, aan hem worden doorgerekend.

De huurder heeft steeds het recht om op uw kantoor de gedetailleerde afrekening alsook de bewijsstukken die betrekking hebben op de aan hem aangerekende kosten en lasten, in te kijken.

De huurlasten moeten eveneens geboekt worden overeenkomstig het door de minister vastgesteld rekeningstelsel. Ze worden geboekt op uw rekeningen die afgescheiden zijn van die van de huuropbrengsten.

Keuze tussen voorafbetaling en afbetaling

De huurder betaalt de kosten en lasten met maandelijkse betalingen op basis van de totale reële kosten van de meest recente jaarlijkse afrekening.

De huurder betaalt de kosten verbonden aan het individuele verbruik van water, gas, stookolie, elektriciteit en andere energie, met inbegrip van de kosten betreffende de huur, het onderhoud en de opname van de individuele tellers of meettoestellen, via maandelijkse voorafbetalingen. Op het einde van het jaar volgt er een eindafrekening. U kan de voorafbetalingen gemotiveerd bijsturen als er een evolutie in de kosten en lasten verwacht wordt.

U kan voor de vaste kosten opteren om in plaats van te werken met een systeem van voorafbetalingen, te werken met een systeem van afbetalingen.

Volgens dit systeem worden in feite geen voorschotten betaald maar komen de maandelijkse huurlasten effectief neer op een betaling in 1/12 van de afrekening van het voorgaande jaar. U kan opteren om enkel bepaalde van zijn vaste kosten via afbetaling te doen.

U moet de keuze van aanrekening van de kosten en lasten (voorafbetaling/afbetaling) opnemen in het intern huurreglement.

Voor wie?

• De opzegging geldt enkel voor de huurder die de opzeg doet. Als er geen andere huurder is maar er wel nog bijwoners zijn, moeten deze bijwoners ook de woning verlaten.
• Voor de huurder die opzegt, wanneer er nog een andere huurder overblijft, geldt er geen opzeggingstermijn.
• Voor de laatste huurder die opzegt, geldt een opzeggingstermijn van drie maanden.

De laatste huurder kan de huurovereenkomst opzeggen met een opzeggingstermijn van een maand in volgende gevallen:

• De huurder wordt opgenomen in een woonzorgcentrum
• De huurder maakt gebruik van een woonondersteuning bij een aanbieder van niet rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning.

Wanneer?

• Een huurder kan de huurovereenkomst op elk moment opzeggen met een aangetekende brief. De opzegging geldt enkel voor de huurder. Voor de huurder die de huurovereenkomst opzegt, eindigt het woonrecht.
• Bij opzeg door de laatste huurder, moeten dus ook de bijwoners de woning verlaten.
• De opzeggingstermijn vangt aan op de 1ste dag van de maand die volgt op de maand waarin de huurder met een aangetekende brief de opzegging aan de verhuurder heeft gegeven.

Voor wie?

• Wanneer je een sociale verhuurder een opzeg betekent aan een sociale huurder, dan geldt deze opzeg voor alle huurders van de sociale woning. Voor deze huurders eindigt het woonrecht.

• Ook bijwoners moeten de woning dus verlaten, want deze hebben immers geen persoonlijk woonrecht.

• De opzeggingstermijn vangt dan aan op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de verhuurder met een aangetekende brief de opzegging aan de huurder heeft gegeven.

Wanneer?

Een sociale verhuurder kan echter maar alleen opzeggen in volgende gevallen:

1. Het niet langer voldoen aan de eigendomsvoorwaarde
2. Bij ernstige of blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen
3. Fraude

Opzegtermijn

• voor het niet langer voldoen aan de eigendomsvoorwaarde, geldt er een opzegtermijn van zes maanden.
• Voor ernstige of blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen, geldt er een opzegtermijn van drie maanden.
• Voor fraude geldt er een opzegtermijn van drie maanden.

Een sociale huurovereenkomst kan van rechtswege eindigen in deze drie situaties:

1. Bij overlijden van de laatste huurder.
2. Bij vertrek van een huurder zonder opzeg en er blijft nog een andere huurder wonen in de sociale woning.
3. Bij een interne mutatie: wanneer een huurder, samen met zijn gezinsleden, verhuist naar een andere woning van dezelfde sociale verhuurder.

Wanneer het niet lukt om de huurovereenkomst te beëindigen of de woning vrij te krijgen, zal de sociale verhuurder naar de vrederechter moeten stappen.

Wanneer procedure opstarten?

• Er moet altijd minstens een schriftelijke aanmaning voorafgaan aan het inleiden van de procedure.
• U hebt ook altijd de mogelijkheid voordat u een procedure ten gronde start een gratis poging tot verzoening te vragen bij de vrederechter. Daarbij zal de vrederechter partijen pogen te verzoenen, dit is hen helpen om onderling een akkoord te vinden. Als er een akkoord komt, stelt de vrederechter een proces-verbaal van verzoening op. Dit heeft de waarde van een vonnis.

Voor meer details over dit onderwerp kunnen sociale woonmaatschappijen zich aanmelden op deze website en vinden dan een webinar over de ‘Beëindiging huurovereenkomst door vrederechter’ op de centrale opleidingspagina van verhuren.

• voor eigen woningen: bijlage 25 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
• voor ingehuurde woningen: bijlage 26 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

• voor eigen woningen: bijlage 27 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
• voor ingehuurde woningen: artikel 36 Vlaams Woninghuurdecreet(opent in nieuw venster)

• voor eigen woningen:
  • artikel 6.1 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) : vaststelling van het inkomen
  • artikel 6.51 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) : gezinskorting
  • artikel 6.52 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) : aangepaste huurprijs + vrijstelling familieleden 1ste, 2de en 3de graad huurder
  • artikel 6.53 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) : sociale korting
  • artikel 6.54 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) : jaarlijkse en tussentijdse huurprijsherziening
• voor ingehuurde woningen:
  • artikel 7 van het Ministerieel Besluit van 21/12/2007(opent in nieuw venster)

• artikel 26, 28, 33 en 39 Vlaams Woninghuurdecreet(opent in nieuw venster)
• artikel 6.20 Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

artikel 6.33 tot en met artikel 6.35 Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)