Verplichtingen verkoop sociale koopwoning of kavel

Verplichtingen sociale koopwoning

Minstens een van de kopers van een sociale koopwoning moet de woning 20 jaar lang persoonlijk bewonen (bewoningsplicht). Tijdens deze termijn mag hij de woning niet verhuren of er een zakelijk recht op afstaan, ook niet aan een erfgenaam. Het verbod om een zakelijk recht af te staan, houdt in dat de koper zijn woning bijvoorbeeld niet (geheel of gedeeltelijk) mag verkopen, schenken, in erfpacht of opstal geven, … Wel mag hij zijn woning inbrengen in de huwelijksgemeenschap.

Na het overlijden van de koper(s), moet één van de erfgenamen de verplichtingen verder naleven. Het gaat alleen om de erfgenamen die een zakelijk recht erfden om de woning te bewonen. Een erfgenaam die alleen de blote eigendom erfde, kan de verplichtingen niet verder naleven. Blote eigendom houdt geen bewoningsrecht in. Bij vruchtgebruik is dat wel het geval. Daarom moet de erfgenaam van het vruchtgebruik de verplichtingen wel verder naleven.

Leeft de koper of één van zijn erfgenamen deze verplichtingen niet na dan kunt u een sanctie opleggen. U past de oude of de nieuwe sanctieregeling toe, afhankelijk van de situatie.

Oude sanctieregeling

U past de oude sanctieregeling toe als de koper de aankoopbelofte:

ofwel vóór 24 april 2017 ondertekende
ofwel op of na 24 april 2017 ondertekende en u subsidies kreeg op basis van een vroegere subsidieregeling

Oude sanctieregeling sociale koopwoning

Als de koper of één van zijn erfgenamen (die een zakelijk recht erfde om de woning te bewonen) zijn verplichtingen niet nakomt, dan heeft u de keuze:

u beslist om uw decretaal wederinkooprecht uit te oefenen.
u beslist om een vergoeding te eisen.

Wederinkooprecht uitoefenen

U kunt uw wederinkooprecht uitoefenen, zodra u weet dat de koper (of één van zijn erfgenamen) zijn verplichtingen niet naleeft. Vanaf dat moment heeft u drie maanden de tijd om te beslissen of u de woning wederinkoopt en om de koper (of één van zijn erfgenamen) hierover te informeren.

Oefent u uw wederinkooprecht uit, dan krijgt u de woning vrij van alle lasten en hypotheken waarmee de koper de woning heeft bezwaard.

De wederinkoopprijs die u betaalt, is gelijk aan de som van:

de oorspronkelijke verkoopprijs
de kosten van de koop
de kosten van verbeterings- en herstellingswerkzaamheden, die niet werden uitgevoerd in strijd met de regelgeving (ruimtelijke ordening en stedenbouw).

De oorspronkelijke verkoopprijs en de kosten van de koop moet u indexeren. De kosten van verbeterings- en herstellingswerkzaamheden moet u niet indexeren.

Vergoeding eisen

Beslist u om uw wederinkooprecht niet uit te oefenen, dan kunt u een vergoeding eisen van de koper (of één van zijn erfgenamen). Deze vergoeding berekent u als volgt:

U berekent 80% van het verschil tussen de venale waarde (schattingsprijs) van de sociale koopwoning en de verkoopprijs ervan. Het verkregen bedrag schrijft u jaarlijks gedurende twintig jaar af met 1/20e van dit bedrag.

Bijvoorbeeld: u verkoopt een woning voor 200.000 euro. De venale waarde is gelijk aan 235.000 euro. 80% van het verschil tussen de venale waarde en de verkoopprijs is in dit geval gelijk aan 28.000 euro. Dit bedrag schrijft u jaarlijks 20 jaar lang af met 1/20e van dit bedrag (dit is 1.400 euro).

De vergoeding is gelijk aan:

in jaar 1: 28.000 euro
in jaar 2: 26.600 euro
in jaar 3: 25.200 euro
…
in jaar 20: 1.400 euro

U kunt deze vergoeding berekenen via het rekenblad ‘schadevergoeding oude regeling’.

Nieuwe sanctieregeling

U past de nieuwe sanctieregeling toe als de koper de aankoopbelofte ondertekende op of na 24 april 2017 en u geen subsidies kreeg op basis van een vroegere subsidieregeling.

Nieuwe sanctieregeling sociale koopwoning

Als de koper of één van zijn erfgenamen (die een zakelijk recht erfde om de woning te bewonen) zijn verplichtingen niet nakomt, dan moet u dit sanctioneren. Gaf u een korting van maximum 10 % op de venale waarde en moest u geen infrastructuursubsidies verrekenen? Dan is een sanctie niet verplicht.

De sanctie die u oplegt, kiest u zelf.

Ofwel oefent u een contractueel bedongen wederinkoopprecht (op basis van het Burgerlijk Wetboek) uit. Deze mogelijkheid is beperkt tot maximum vijf jaar na de aankoopakte.
Ofwel eist u een vergoeding. Dit kunt u tot twintig jaar na de aankoopakte doen. De berekening van de vergoeding hangt af van de infrastructuursubsidies die u moest verrekenen en de korting die u gaf.

U kunt de vergoeding voor de infrastructuursubsidies die u verrekende en de korting die u gaf, berekenen via het rekenblad ‘schadevergoeding nieuwe regeling’.

U verrekende infrastructuursubsidies

Kreeg u een infrastructuursubsidie die u moest verrekenen in uw verkoopprijs? Dan moet u het niet-afgeschreven gedeelte van deze subsidie vorderen als u geen wederinkooprecht uitoefent.

Deze subsidie schrijft u af over een periode van twintig jaar. Per jaar gaat het om een afschrijving van 1/20e van het oorspronkelijke subsidiebedrag.

De teruggevorderde subsidie komt toe aan het Fonds voor de Huisvesting.

U gaf een korting van meer dan 10 %

Gaf u een korting van meer dan 10 % op de venale waarde? Dan moet u een vergoeding vragen als u geen wederinkooprecht uitoefent. Deze vergoeding moet tussen een minimum- en maximumbedrag liggen.

Minimumvergoeding

Om de minimumvergoeding te bepalen, berekent u eerst het verschil tussen 90% van de venale waarde en de verkoopprijs (vermeerderd met de infrastructuursubsidie) van de sociale koopwoning. Het verkregen bedrag schrijft u jaarlijks twintig jaar lang af met 1/20e van dit bedrag.

De minimumvergoeding is gelijk aan de helft van het niet-afgeschreven gedeelte van dit bedrag.

Maximumvergoeding

Om de maximumvergoeding te bepalen berekent u eerst het verschil tussen de venale waarde en de verkoopprijs (vermeerderd met de infrastructuursubsidie) van de sociale koopwoning. Het verkregen bedrag schrijft u jaarlijks twintig jaar lang af met 1/20e van dit bedrag.

De maximumvergoeding is gelijk aan het niet-afgeschreven gedeelte van dit bedrag.

U gaf een korting van maximum 10 %

Gaf u een korting van maximum 10 % op de venale waarde? Dan is een sanctie niet verplicht. U kunt beslissen om geen vergoeding te vragen, ook als u geen wederinkooprecht uitoefent. Vraagt u wel een vergoeding dan mag deze niet hoger zijn dan een maximumbedrag.