Energieprestatiecertificaat (EPC) bij overdracht of verhuur van een wooneenheid

Bij verkoop van een woning

• Woning/appartement te koop stellen en verkopen sinds 2022
  • Wie zijn woning te koop stelt, moet sinds 1-1-2022 vanaf het te koop stellen beschikken over een EPC dat is opgemaakt vanaf 2019.
• Woning/appartement verkopen sinds 2022 en er is een geldig EPC (nieuw)Bouw
  • Als er op het moment van de ondertekening van de notariële akte een geldig EPC (nieuw)Bouw aanwezig is, moet er geen nieuw ‘EPC bestaande bouw’ opgesteld worden.

Bij verhuur van een woning

• Woning/appartement te huur stellen sinds 2022
  • Bij verhuur mogen EPC’s, die werden opgemaakt voor 2019 en nog geldig zijn op het moment van de ondertekening van de huurovereenkomst, nog gebruikt worden.

Regelmatig wordt een bouwvallige woning na verkoop gesloopt om plaats te maken voor een nieuw gebouw. In veel gevallen staat dat zo genoteerd in de notariële akte. Ook voor zo’n woning is een EPC verplicht. Een intentie om te slopen is immers niet voldoende om vrijgesteld te worden van de EPC-plicht.

Ook als de woning na de verkoop verbouwd zal worden, is een EPC verplicht.

Tot en met 30 april 2023 moest er geen EPC zijn als de woning onbewoonbaar verklaard werd door de burgemeester. Deze uitzondering geldt niet meer.

Er zijn enkele andere uitzonderingen op de EPC-verplichting. Raadpleeg de EPC-wegwijzer(opent in nieuw venster) om te weten of u als verkoper over een EPC moet beschikken.

Ja, sinds juli 2017 is een EPC ook bij verkoop en verhuur verplicht bij woningen, appartementen,… zonder verwarming.

De EPC-wegwijzer(opent in nieuw venster) zegt u of u een EPC nodig hebt voor uw situatie.

De verplichting om een EPC te laten opmaken voor huurwoningen geldt sinds 1 januari 2009.
Wat als de huurovereenkomst vóór 2009 werd afgesloten?

• De eigenaar moet pas een EPC laten opmaken als de woning opnieuw te huur komt te staan.
• Blijft de huurder dezelfde? Dan hoeft de eigenaar niets te doen.
• Zegt de huidige huurder het contract op en komt te woning te huur te staan? Dan moet de eigenaar contact opnemen met een energiedeskundige om een EPC te laten opmaken.
• Van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 werden de huurprijzen van de meest energieverslindende woningen (met EPC-label D, E of F) beperkt of bevroren. Om aan te tonen dat de huurprijs volledig of beperkt geïndexeerd mag worden, moet de verhuurder een geldig EPC kunnen voorleggen. Een EPC dat nog geldig was op het moment van de ondertekening van het huurcontract, maar intussen is verlopen, komt niet meer in aanmerking.
  Sinds 1 oktober 2023 is voor woningen met EPC-label D, E of F huurprijsindexering met correctiefactoren mogelijk.

Het Vlaamse Woninghuurdecreet hanteert het algemene principe dat:

• de kosten die voortvloeien uit het gebruik van de woning voor de huurder zijn
• en de kosten die voortvloeien uit het bezit van (of zakelijk recht op) de woning voor de verhuurder zijn.

De verplichting voor het EPC vloeit voort uit het bezit van (of zakelijk recht op) de woning: het is de eigenaar die verplicht is een EPC aan te vragen en de kosten zijn bijgevolg te zijnen laste.

Als het EPC vervalt zonder dat een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurder wordt opgesteld (dezelfde huurder bewoont nog steeds de eenheid of het gebouw), moet er geen nieuw EPC opgemaakt worden.

Van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 werden de huurprijzen van de meest energieverslindende woningen (met EPC-label D, E of F) beperkt of bevroren. Om aan te tonen dat de huurprijs volledig of beperkt geïndexeerd mag worden, moet de verhuurder een geldig EPC kunnen voorleggen. Een EPC dat nog geldig was op het moment van de ondertekening van het huurcontract, maar intussen is verlopen, komt niet meer in aanmerking.
Sinds 1 oktober 2023 is voor woningen met EPC-label D, E of F huurprijsindexering met correctiefactoren mogelijk.

Elke studentenkamer die:

• een eigen kitchenette/keuken
• én een eigen douche/bad
• én een eigen toilet heeft

• én een eigen afsluitbare toegang heeft vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte

moet een energieprestatiecertificaat (EPC) hebben bij verhuur of verkoop. Zo'n studentenkamer wordt immers gezien als een aparte en autonome residentiële gebouweenheid. Voor meer uitleg over de ‘eigen afsluitbare toegang’, zie: Definitie gebouweenheid (op EPC-pedia).

Voor studentenkamers die geen autonome gebouweenheden zijn, moet een EPC opgemaakt worden voor het gebouw (EPC collectief woongebouw).

Als bij de controle (steekproef) door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) blijkt dat het EPC niet correct is opgemaakt, kan het VEKA aan de energiedeskundige een boete opleggen tussen 250 en 5000 euro. Voor EPC’s opgemaakt vanaf 8 januari 2023 wordt de minimumboete opgetrokken tot 500 euro. Als misbruiken worden vastgesteld of als blijk wordt gegeven van kennelijke onbekwaamheid, kan de erkenning van de energiedeskundige ingetrokken worden. Het VEKA kan de energieprestatiecertificaten in kwestie ook intrekken.

Kan of wil de eigenaar (verkoper of verhuurder) van een woning of kleine niet-residentiële eenheid geen EPC voorleggen? Dan meldt u dit aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap.

• Gaat het over een nieuw huurcontract? Het EPC is sinds 2009 verplicht bij nieuwe huurcontracten. Dus als u al een huurcontract had en u bleef wonen in dezelfde woning, is dit niet nodig.
• Als het gaat om een verkoop van een woning na 1 september 2008 of om de verkoop van een niet-residentiële eenheid, dan moet de eigenaar een EPC kunnen voorleggen.

U moet de afwezigheid van een EPC melden via het ‘Klachtenformulier over het EPC(opent in nieuw venster) bij verkoop of verhuur van woongebouwen’:

Bij het versturen via mail krijgt u een ontvangstbevestiging van uw bericht met een referentienummer (VEKA-XXXXXX).

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap neemt elke klacht serieus en zal bij een correcte melding:

• controleren in de Energieprestatiedatabank of er effectief een EPC opgemaakt is voor de woning en
• eventueel contact opnemen met de eigenaar.

Als de woning of kleine niet-residentiële eenheid nog steeds te koop of te huur staat en er is nog geen EPC aanwezig, dan kan de eigenaar (verkoper of verhuurder) een boete krijgen van 500 tot 5.000 euro.

Meer info over de procedure, zie: Klacht over een EPC.

Als de notaris merkt dat er bij het verlijden van de akte geen EPC beschikbaar is voor de bewuste gebouweenheid, brengt deze het VEKA hiervan op de hoogte.

Moment waarop het EPC bij verkoop en andere overdracht (open definitie) ten laatste moet beschikbaar zijn:

• Als er publiciteit wordt gemaakt: ten laatste bij de eerste bekendmaking van die publiciteit.
• Als er geen publiciteit wordt gemaakt: ten laatste voorafgaand aan het sluiten van de onderhandse akte, of, indien er geen onderhandse akte is, voor het verlijden van de authentieke akte.

• Bent u het EPC kwijt?
  
  • Check via de Woningpas (voor woningen en appartementen) of de Gebouwenpas (voor niet-residentiële gebouweenheden).
    Als er een EPC aanwezig is voor de woning, dan is dat EPC terug te vinden in de Woningpas. Voor oudere appartementen is de Woningpas nog niet beschikbaar. Voor niet-residentiële wooneenheden is het EPC NR terug te vinden in de Gebouwenpas.

    Het EPC in de Woningpas is niet ondertekend door de energiedeskundige en dus ook niet rechtsgeldig.
    Vraag daarom bij de Energiedeskundige die het EPC heeft opgemaakt een ondertekend duplicaat. U kunt de contactgegevens van de Energiedeskundige opzoeken via de Energiekaart(opent in nieuw venster).
    

  • Of vraag een duplicaat aan de Energiedeskundige die het EPC heeft opgemaakt.
    U kunt de contactgegevens van de Energiedeskundige opzoeken via de Energiekaart(opent in nieuw venster). Vraag de Energiedeskundige om een ondertekend exemplaar.
    
• Is het EPC dat u zoekt niet beschikbaar via de Woningpas?
  Weet u niet of er wel of geen EPC opgemaakt is?
  Of weet u niet welke energiedeskundige het EPC heeft opgemaakt?
  
  • Neem contact met het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) via het VEKA-Contactformulier(opent in nieuw venster).
  • Voeg als bijlage een schriftelijk bewijs toe dat u de eigenaar bent van het gebouw of de gebouweenheid, bijv. uittreksel of kopie van de notariële akte of een attest onroerende voorheffing met verwijzing naam en adres. Omwille van de privacy mag het VEKA enkel een kopie van het EPC aan de eigenaar bezorgen. Daarom moet dat bewijs van eigendom worden meegestuurd. Enkel de eigenaar of diens gevolmachtigde mag een duplicaat aanvragen.

  • Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap zal u een kopie van het EPC bezorgen (zonder handtekening van de Energiedeskundige). Een niet-ondertekend duplicaat is niet geldig.

  • Vraag daarom bij de Energiedeskundige die het EPC heeft opgemaakt een ondertekend duplicaat. U kunt de contactgegevens van de Energiedeskundige opzoeken via de Energiekaart(opent in nieuw venster).

Afhankelijk van of de verkoop op lijfrente in volle eigendom dan wel in vruchtgebruik gebeurt, zal er een EPC moeten worden opgemaakt.

Wanneer het een verkoop van de volle eigendom betreft, is de opmaak van een EPC verplicht. Wordt enkel de naakte eigendom verkocht, dan niet.