1. De aanvraag strekt ertoe te vernemen dat:

1.1. De vestiging van een recht van opstal op een terrein waarop zich reeds constructies bevinden, die vervolgens het voorwerp zullen uitmaken van grondige renovatie met het oog op de latere verkoop aan derden, niet onderworpen is aan het evenredig verkooprecht uit artikel 2.9.1.0.1 VCF en artikel 2.9.4.1.1 VCF;

1.2. De voorgenomen verrichtingen niet kunnen worden beschouwd als fiscaal misbruik overeenkomstig de bepalingen van artikel 3.17.0.0.2 VCF.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door […], in naam van:.

2.1. BV X, met zetel te […] met ondernemingsnummer […] (hierna: “BV X”);

2.2. BV Y, met zetel te […] met ondernemingsnummer […] (hierna: “BV Y”).

II.B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

3. BV X heeft op xx.xx.2024 een compromis ondertekend tot aankoop van twee woonhuizen op en met grond en alle verdere aanhorigheden gelegen te […].[1] BV Y trad hierbij op als tussenkomende partij.

Het beoogde vastgoedproject betreft een grondige renovatie van beide woningen met de bedoeling om deze nadien opnieuw in de markt te zetten en te verkopen aan derden. Voor de realisatie van dit project heeft BV X een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met een niet-verbonden partij, BV Y. Tussen partijen werd overeenkomen, in het kader van hun onderhandelingen, dat BV X het onroerend goed zou aankopen, gelet op de grootte van het project. BV Y was niet bereid tot enige voorfinanciering en wenste beroep te doen op een externe financier voor het project.

Na aankoop van de onroerende goederen zal BV X een kortlopend recht van opstal verlenen aan BV Y dat haar toelaat om de renovatiewerken aan de woningen uit te voeren. Na realisatie van de renovatiewerken zouden beide onroerende goederen verkocht worden aan derde koper(s), waarbij BV X de grond bezwaard met het recht van opstal zal verkopen en BV Y de constructies ná renovatie.

De voorgenomen verrichting kadert binnen een ruimere samenwerking tussen BV X en BV Y, waarbij partijen beogen om een gezamenlijk vastgoedproject te realiseren. Binnen dat kader werden de nodige afspraken gemaakt omtrent de verdeling van de werkzaamheden, aard van de uit te voeren werken, alsook administratieve plichtplegingen en financiële aspecten.

Op basis van bijkomende inlichtingen[2] wordt verduidelijkt dat partijen zijn overeengekomen dat de verkoopopbrengst (na renovatie) wordt verdeeld op zodanige wijze dat BV X, gelet op de voorfinanciering in diens hoofde, de aankoopprijs van de oorspronkelijke onroerende goederen (incl. registratierechten en bijkomende aankoopkosten) zal worden toegekend bij de verkoop aan derden, en waarbij BV Y een bedrag gelijk aan de kostprijs van de uitgevoerde werken zal worden toegekend verhoogd met een overeengekomen ereloon voor projectbegeleiding van 15%. Het saldo van de projectwinst (marge) zou dan tussen BV X en BV Y worden verdeeld in een 50-50 verhouding.

Deze verdeelsleutel is ingegeven vanuit de idee van de financiering van het ganse vastgoedproject en de ruimere samenwerkingsovereenkomst om het project te realiseren, waarbij partijen zijn overeengekomen dat BV X zou instaan voor de voorfinanciering van de aankoop van de onroerende goederen. Het feit dat uit de verkoopopbrengst aan BV X de volledige aankoopprijs van de onroerende goederen wordt toegekend, is dan ook logisch en kadert binnen dit financieringsperspectief. BV X zal immers louter optreden als kredietverstrekker/financierder van het project.

De facto kan in zekere zin de parallel worden getrokken met de hypothetische situatie waarbij BV Y de gebouwen/constructies zelf zou hebben aangekocht van de derde en de aankoopprijs hiervan zou hebben gefinancierd via een extern krediet, ook in dat geval zou bij een latere verkoop na renovatie een deel van verkoopopbrengst aangewend moeten worden voor de aflossing van dat krediet. Echter heeft in casu BV Y te kennen gegeven tijdens de onderhandelingen dat zij geen investering/voorfinanciering van de aankoop van de gebouwen/constructies wenst te doen. Zodoende werd overeengekomen dat BV X de aankoop van het volledige onroerend goed (grond en gebouw) zou voorfinancieren. Hierdoor wordt tevens het risico van het project gespreid tussen beide partijen. In wezen strekt de vestiging van het recht van opstal er dan ook louter toe om BV Y een zakelijk recht toe te kennen, zodat die de geplande renovatiewerkzaamheden kan uitvoeren.

4. Stellingen

4.1. De vestiging van een recht van opstal op een terrein waarop zich reeds constructies bevinden is niet onderworpen aan het evenredig verkooprecht uit artikel 2.9.1.0.1 VCF en artikel 2.9.4.1.1 VCF;

4.2. Het vestigen van het recht van opstal valt niet binnen het toepassingsgebied van artikel 3.17.0.02 VCF.

5. De vestiging van een recht van opstal op een terrein waarop zich reeds constructies bevinden is niet onderworpen aan het evenredig verkooprecht uit artikel 2.9.1.0.1 VCF en artikel 2.9.4.1.1 VCF.

5.1. Toepasselijke wetsbepalingen

Artikel 2.9.1.0.1 VCF bepaalt dat “overeenkomstig artikel 1, 19 en artikel 31 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten wordt het verkooprecht gevestigd naar aanleiding van de registratie of de verplichting tot registratie van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen, met uitsluiting van de inbrengen, vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.”.

Verder bedraagt het verkooprecht overeenkomstig artikel 2.9.4.1.1 VCF 12%.

5.2. Toepassing in concreto

BV X zal een recht van opstal verlenen aan BV Y. Na verkrijging van het zakelijk recht, zal BV Y, in het kader van haar activiteiten als projectonwikkelaar, de nodige renovatiewerken laten uitvoeren in overeenstemming met de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen. Na afloop van deze renovatiewerken zullen de onroerende goederen worden verkocht aan derde niet-verbonden kopers.

Het geheel van verrichtingen kadert binnen een samenwerking tussen BV X en BV Y waarbij wordt beoogd het gerealiseerde project met een meerwaarde te verkopen aan een derde partij en daarbij de eventuele winsten tussen beide vennootschappen te verdelen. Daarbij werd er overeengekomen dat de bijdrage in het beoogde vastgoedproject van BV X zou bestaan in de investering in de aankoop van het bestaande onroerend goed en dat BV Y zou optreden als projectontwikkelaar en zou in staan voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. Teneinde te vermijden dat BV Y zou moeten instaan voor de voorfinanciering van de aankoop van het onroerend goed, werd tussen partijen overeengekomen dat BV X een zakelijk recht in de vorm van een opstalrecht zou verlenen aan BV Y op basis waarvan die de geplande renovatiewerkzaamheden zou kunnen uitvoeren (al dan niet door beroep te doen op externe aannemers), doch zonder dat BV Y enige vergoeding zal betalen aan BV X voor de bestaande constructies.

Het recht van opstal zal dus betrekking hebben op bestaande gebouwen, die desgevallend zullen worden onderworpen aan een grondige renovatie. Ingevolge het nieuwe goederenrecht (art. 3.179 Nieuw Burgerlijk Wetboek) zal BV Y als opstalhouder de tijdelijke contractuele eigendom van de bestaande gebouwen verwerven tijdens de duur van het opstalrecht, alsof zij die constructies zelf heeft opgericht, behoudens andersluidend beding in de opstalakte.

Aangezien BV Y de waarde van de reeds bestaande gebouwen waarvan de contractuele eigendom overgedragen zal worden, zijnde de gebouwen die zullen worden gerenoveerd, niet zal vergoeden, is het Vlaams verkooprecht van 12% niet verschuldigd op de waarde van die gebouwen. Evenmin zal er sprake zijn van een opstalvergoeding (solarium) die van die aard is dat die een onrechtstreekse vergoeding kan uitmaken voor de overdracht van de bestaande opstallen.

Dit standpunt werd reeds bevestigd in de rechtsleer en door de federale administratie in het kader van de toepassing van de oude wet van 10 januari 1824 m.b.t. het recht van opstal. In een niet-gepubliceerde rulingbeslissing van 26 januari 1995 heeft de federale Dienst van Voorafgaande beslissingen in fiscale zaken deze zienswijze bevestigd en beslist dat de vestiging van een recht van opstal op een grond waarop zich reeds gebouwen bevinden, en de opstalhouder de waarde van deze gebouwen niet vergoedt, enkel het registratierecht van 2% verschuldigd is. De federale Dienst Voorafgaande Beslissingen heeft ook nadien in een aantal andere situaties in diezelfde zin beslist.

Dit wordt bovendien bevestigd door uw Dienst in het standpunt met nummer 18071 dd. 19 juli 2021 dat gepubliceerd is op 10 november 2021. Volgens dit standpunt dient er een onderscheid gemaakt te worden tussen twee situaties. Zo is er de situatie waarbij er door de opstalhouder aan de grondeigenaar een vergoeding wordt betaald voor de bestaande constructies en de situatie waarbij er geen vergoeding zal worden betaald voor de bestaande constructies. Volgens voormeld standpunt met nummer 18071 is er in dat laatste geval sprake van een onroerende overdracht ten kosteloze titel. Er zal dan ook geen verkooprecht verschuldigd zijn indien bij de vestiging van het opstalrecht, zoals in casu, door de opstalhouder BV Y er geen vergoeding wordt betaald voor de bestaande constructies aan de grondeigenaar BV X.

Dit standpunt werd hernomen in de Voorafgaande beslissingen nrs. 23029 en 23030 dd. 4 juli 2023. In de voornoemde Voorafgaande beslissingen stelde uw Dienst als volgt:

“Ofschoon de vestiging van een recht van opstal onder het federaal registratierecht valt, is het mogelijk dat een overeenkomst tot vestiging van een opstalrecht ook aanleiding geeft tot de heffing van het verkooprecht. Dit is het geval als het gaat om een recht van opstal op een grond waar zich reeds opstallen op bevinden en waarbij de opstalhouder een vergoeding betaalt voor de afkoop van de opstallen. (eigen benadrukking)”

A contrario is het verkooprecht aldus niet van toepassing, wanneer er geen vergoeding wordt betaald door de opstalhouder voor de bestaande opstallen.

Uit het feit dat voornoemd standpunt en de voorgaande beslissingen werden gepubliceerd na de inwerkingtreding van de hervorming van het goederenrecht op 1 september 2021 kan worden afgeleid dat uw Dienst van oordeel is dat deze hervorming van de wetgeving inzake opstal geen impact heeft op dit standpunt. Uw Dienst blijft een onderscheid maken naargelang de bestaande opstallen door de opstalhouder van de grondeigenaar worden vergoed of niet.

Omwille van bovenstaande redenen vallen de voorgenomen verrichtingen niet onder het toepassingsgebied van artikel 2.9.1.0.1 VCF en artikel 2.9.4.1.1 VCF, en kan worden besloten dat het verkooprecht van 12% niet van toepassing zal zijn bij de registratie van de authentieke akte van vestiging van het recht van opstal.

6. Het vestigen van het recht van opstal valt niet binnen het toepassingsgebied van artikel 3.17.0.0.2 VCF

6.1. Toepasselijke wetsbepalingen

Artikel 3.17.0.0.2 VCF bepaalt dat “aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat eenzelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt:

1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;

2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”

6.2 Toepassing in concreto

Het geheel van bovenvermelde verrichtingen frustreert op geen enkele wijze de doelstellingen van de bepalingen van de VCF.

Voor zover uw Dienst zou menen dat er wel degelijk sprake is van frustratie van de doelstelling van de bepalingen van de VCF, wijst verzoekster erop dat het geheel van de verrichtingen die zij beoogt, is ingegeven door andere dan fiscale motieven, zoals hierboven uiteengezet.

Meer bepaald kadert het geheel van verrichtingen binnen een samenwerking tussen BV X en BV Y, waarbij partijen beogen om een gezamenlijk vastgoedproject te realiseren. Binnen dat kader werden de nodige afspraken gemaakt omtrent de verdeling van de werkzaamheden, aard van de uit te voeren werken, alsook administratieve plichtplegingen en financiële aspecten.

Daarbij werd er overeengekomen dat de bijdrage in het beoogde vastgoedproject van BV X zou bestaan in de investering in de aankoop van het bestaande onroerend goed en dat BV Y zou optreden als projectontwikkelaar en zou in staan voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. Tijdens de onderhandelingen had BV Y immers aangegeven niet bereid te zijn te investeren in de aankoop van het vastgoed as such, gelet op de grootte van het project. BV Y wenste dit project te realiseren met behulp van een externe financier. Teneinde te vermijden dat BV Y zou instaan voor de voorfinanciering van de aankoop van het onroerend goed, werd tussen partijen overeengekomen dat BV X een zakelijk recht in de vorm van een opstalrecht zou verlenen aan BV Y op basis waarvan die de geplande renovatiewerkzaamheden zou kunnen uitvoeren, doch zonder dat BV Y enige vergoeding zal betalen aan BV X voor de bestaande constructies.

Verzoekster verzoekt uw Dienst dan ook te willen bevestigen dat de toekenning van het opstalrecht in het kader van het geheel van de verrichtingen geen frustratie van de doelstellingen van de VCF inhoudt en deze aldus buiten het toepassingsgebied van de algemene rechtsmisbruikbepaling van het artikel 3.17.0.0.2 VCF valt, en mocht uw Dienst al van oordeel zijn dat artikel 3.17.0.0.2 VCF toepassing kan vinden (quod non in casu) er voor de voorgenomen verrichtingen voldoende niet-fiscale motieven voorhanden zijn.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

7. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

8. De Vlaamse Belastingdienst doet bijgevolg geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

9. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.9.1.0.1 VCF, dat luidt als volgt:

"Overeenkomstig artikel 1, artikel 19 en artikel 31 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek¬ en Griffierechten wordt het verkooprecht gevestigd naar aanleiding van de registratie of de verplichting tot registratie van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen, met uitsluiting van de inbrengen, vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.".

• Artikel 2.9.4.1.1 VCF, dat luidt als volgt:

"Het verkooprecht bedraagt 12 %.".

• Artikel 3.17.0.0.2 VCF, dat luidt als volgt

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :

1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;

2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”.

10. Het besluitvormingsorgaan is niet bevoegd om zich uit te spreken over het federaal opstalrecht.

11. De aanvragers beoogen een kortlopende opstalovereenkomst te sluiten met betrekking tot bebouwde onroerende goederen die eigendom zijn van de aanvrager vermeld in 2.1. De opstalhouder zal de constructies renoveren. Na realisatie van de renovatiewerken zouden beide onroerende goederen verkocht worden aan derde koper(s), waarbij de grondeigenaar de grond bezwaard met het recht van opstal zal verkopen en opstalhouder de constructies ná renovatie. De verkoopopbrengst (na renovatie) wordt verdeeld op zodanige wijze dat de grondeigenaar, de oorspronkelijke aankoopprijs van de onroerende goederen, waarin begrepen de op heden bestaande opstallen, (incl. registratierechten en bijkomende aankoopkosten) zal worden toegekend bij de verkoop aan derden, en waarbij de opstalhouder een bedrag gelijk aan de kostprijs van de uitgevoerde werken zal worden toegekend verhoogd met een overeengekomen ereloon. Het saldo van de projectwinst (marge) zou dan tussen de partijen worden verdeeld in een 50-50 verhouding.

12. Ofschoon de vestiging van een recht van opstal onder het federaal registratierecht valt, is het mogelijk dat een overeenkomst tot vestiging van een opstalrecht ook aanleiding geeft tot de heffing van het verkooprecht. Dit is het geval als het gaat om een recht van opstal op een grond waar zich reeds opstallen op bevinden en waarbij de opstalhouder een vergoeding betaalt voor de afkoop van de opstallen. De overdracht van de constructies kan rechtstreeks of onrechtstreeks (via de opstalvergoeding) betaald worden.

Indien de constructies onrechtstreeks vergoed worden via de opstalvergoeding, is het aan VLABEL om gelet op de omstandigheden en opeenvolging van feiten aan te tonen dat deze vergoeding slaat op de constructies, opdat er verkooprecht verschuldigd zou zijn.

Als de waarde van de vergoeding voor het “opstalrecht” de waarde van de constructies benadert of overtreft, kan ook dit bv. een aanwijzing zijn dat de vergoeding eveneens slaat op de overdracht van de constructies.

13. In casu zal overeenkomstig artikel 2.9.1.0.1 VCF en standpunt 18071 het Vlaams verkooprecht verschuldigd zijn op de indirecte vergoeding van de constructies die volgt uit de verdeling van de verkoopopbrengst.

Partijen hebben bij de verdeling van de verkoopprijs voorzien dat de huidige aankoopprijs van de onroerende goederen (met daarin begrepen enerzijds de grond, maar ook de op heden bestaande opstallen, vermeerderd met de door BV X betaalde registratierechten en bijkomende aankoopkosten) zal worden toegekend aan BV X, samen met 50% van de uiteindelijke marge op het totaalproject.

Bijgevolg blijkt uit de afspraken omtrent de verdeling van geraamde verkoopprijs na renovatie dat de op heden bestaande opstallen onrechtstreeks vergoed zullen worden aan BV X door de uiteindelijke koper na renovatie (zie ook boven, randnummer 3).

14. Het besluitvormingsorgaan spreekt zich niet uit over het verschuldigd zijn van registratiebelasting bij een eventuele vroegtijdige beëindiging van het opstalrecht.

15. Indien de rechtshandelingen worden gesteld vanaf 1 juni 2012 kunnen ze afgetoetst worden aan de anti-misbruikbepalingen. De overdracht van de opstallen mits vestiging van een recht van opstal maakt geen fiscaal misbruik uit. Aan deze rechtshandelingen liggen bovendien ook bedrijfseconomische niet-fiscale motieven ten grondslag die voldoende opwegen tegen de fiscale motieven.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.

[1] De compromis werd bezorgd via een aanvullend schrijven op xx.xx.2025.

[2] De aanvraag werd aangevuld met bijkomende inlichtingen op xx.xx.2025.