Samenvatting

De belastingplichtige heeft op 30 augustus 2006 een beroepsverklaring ondertekend ter verkrijging van het verlaagde registratierecht voor professionele verkopers overeenkomstig artikel 62 W.Reg. (VI). (thans artikel 2.9.4.2.4, §4 VCF). Het statuut van vastgoedhandelaar werd toegekend op 18 december 2006 door aanvaarding van de borgstelling van de belastingplichtige.

Omdat slechts twee verkopen gebeurd zijn binnen de vijf jaar vanaf het neerleggen van de verklaring (30 augustus 2006), deelde de FOD Financiën op 15 maart 2012 mee dat er bijkomende registratierechten en een boete zouden worden nagevorderd met betrekking tot het onroerend goed in Antwerpen, en dit overeenkomstig het toenmalig artikel 71 VI.W.Reg.

Op 4 maart 2016 worden door Vlabel 2 aanslagbiljetten registratiebelasting naar de belastingplichtige gestuurd.

Bezwaar en aanvullend bezwaar worden afgewezen met de beslissing van 11 oktober 2017.

In het vonnis van 25 oktober 2019 heeft de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent de vordering van de belastingplichtige ongegrond verklaard en de bestreden aanslagen en administratieve boetes bevestigd.

De rechtbank kan de belastingplichtige bijtreden wanneer zij ervan uitgaat dat de loutere wilsovereenstemming tussen partijen omtrent de zaak en de prijs in principe afdoende is om een koop- verkoopovereenkomst tot stand te laten komen. De partijen kunnen echter andere bestanddelen van de overeenkomst als essentieel kenmerken, zodat de totstandkoming van de koop­verkoopovereenkomst ook van de realisatie van deze bestanddelen afhangt. Tevens kunnen partijen de totstandkoming van de koop-verkoop uitstellen tot het verlijden van de notariële akte, wat in dezen is gebeurd.

In artikel 3 van de kwestieuze aan- en verkoopbelofte wordt expliciet bepaald dat de verkoop zelf pas tot stand komt door het verlijden van de notariële akte. Hieruit kan afgeleid worden dat de contractpartijen het verlijden van de notariële akte als een essentieel bestanddeel van de overeenkomst hebben beschouwd en dat de totstandkoming van de koop-verkoop daarvan afhankelijk gesteld wordt. Om deze reden kan de rechtbank de koop­-verkoopbelofte niet als een wederverkoop in de zin van artikel 71 VI.W.Reg. aanmerken.

De rechtbank is bovendien van oordeel dat het aanslepen van de verkoop niet als een overmachtssituatie kan beschouwd worden, gezien de omstandigheid dat de kandidaat-koper de nodige tijd en ruimte heeft verkregen om tot de lichting van de verkoopbelofte over te gaan niet als onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige kan aanzien worden, doch zij daar vrijelijk in heeft toegestemd.

De rechtbank neemt aldus aan dat het realiseren van twee wederverkopen in een periode van vijf jaar, volgend op het afleggen van de verklaring van handelaar in onroerend goed, ontoereikend is om als een “reeks verkopen” te worden beschouwd.

De vordering van de belastingplichtige is niet gegrond, aldus de rechtbank.

Het is tegen dat vonnis dat de belastingplichtige hoger beroep heeft ingesteld.

Ook voor het Hof van Beroep is het duidelijk dat een overeenkomst met een aan- en verkoopbelofte niet meetelt als een wederverkoop die vereist is voor de ‘reeks wederverkopen’ over een termijn van 5 jaar.

De belastingplichtige roept in dat voor de overige 4 vermelde vermeldde verkopen, ook al dateren ze van na 30 augustus 2011 teruggaan op een overeenkomst die al dateert van 25 november 2009 waarin een ‘akkoordverklaring tot aankoop’ bedongen werd. Op 24 december 2011 volgde bijkomend een aan- en verkoopbelofte met betrekking tot één van de panden. Daarin verbond de belastingplichtige er zich toe om, onder bepaalde voorwaarden, tot 1 maart 2012 bovenvermeld onroerend goed enkel aan M te verkopen.

Het Hof van Beroep stelt: anders dan wat de belastingplichtige stelt, is het criterium niet anders te beoordelen dan door af te toetsen of de belastingplichtige in de betreffende periode van vijf jaar een reeks wederverkopen heeft gerealiseerd.

De vraag is of de hoger vermelde verkoop aan M mag meegerekend worden als een wederverkoop die zich heeft voorgedaan binnen de termijn van vijf jaar die verstreek op 30 augustus 2011.

Op basis van de voorliggende stukken, kan slechts worden besloten dat binnen de toepasselijke termijn van vijf jaar, die verstreek op 30 augustus 2011, geen koopovereenkomst werd gesloten.

Meteen staat ook vast dat de belastingplichtige niet het vereiste bewijs voorlegt dat ze in die vijfjarige termijn een ‘reeks van wederverkopen’ heeft gedaan.

Het arrest bevestigt het vonnis wat betreft de rechten, maar vermindert de belastingverhoging tot 10%.