Als u meer dan 20.200 euro (geïndexeerd bedrag 2024), exclusief btw moet investeren (in renovatie, verbetering, aanpassing) zodat de woning voldoet aan de kwaliteitseisen van artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster), dan is dit geen goede woning meer.

Dan kunt u voor de aankoop pas een FS3-lening krijgen als u de werken gunt (voor de renovatie, verbetering of aanpassing van de woning). Bij het uitvoeren van die werken moet u rekening houden met de bouwtechnische en conceptuele richtlijnen.

Bij aankoop heeft u de keuze: u financiert de aankoop met uw eigen middelen van uw rekening-courant bij de VMSW of via een marktconforme lening (lening op 10 jaar).

Let wel: hier gaan we ervan uit dat u bij de aankoop nog geen bouwproject bent gestart, namelijk er is nog geen gunstig advies afgeleverd bij het voorontwerp en/of er zijn nog geen werken gegund.

Heeft u wel al een bouwproject gestart bij de aankoop?
Dan houdt u rekening met de volgende situaties:

• Koopt u aan wanneer er al een gunstig advies op het voorontwerp is afgeleverd, maar de werken nog niet gegund zijn? Dan heeft u van bij de aankoop recht op een prefinanciering met tussenkomst in de leningslast.
• Koopt u aan wanneer de werken al gegund zijn? Dan heeft u van bij de aankoop recht op een FS3-financiering.

U heeft een gunstig advies voorontwerp. Dan kan de VMSW de financiering die u aanging bij de aankoop gedeeltelijk omzetten naar een prefinanciering met tussenkomst in de leningslast.

Deze tussenkomst is gelijk aan de verschuldigde rente op 40% van het subsidiabele bedrag. Dit subsidiabele bedrag is de kostprijs van de aankoop, beperkt tot de schattingsprijs en het berekende FS3-plafond.

Rekenvoorbeeld

Bij de gunning van de werken kan de VMSW de prefinanciering volledig omzetten naar een FS3-lening.

Het bedrag waarvoor u een FS3-lening kunt krijgen, is altijd beperkt tot een prijsplafond, dat nooit hoger kan zijn dan de schattingsprijs (venale waarde). Het eventuele gedeelte van de prijs en/of andere kosten waarvoor u geen FS3-lening krijgt, moet u financieren met een aanvullende marktconforme lening of met eigen middelen.

Het prijsplafond kan u eenvoudig berekenen via het rekenblad ‘FS3-plafond aankoop’. U vindt dit rekenblad op de pagina ‘rekentools’.

Rekenvoorbeeld

Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en wordt bepaald volgens een degressieve schaal van percentages van de aankoopprijs. Via een rekenmodule op de website notaris.be kunt u berekenen hoeveel het ereloon bedraagt.

Let wel: deze berekening is alleen indicatief en onder voorbehoud. Ook staan hier alleen de normale tarieven. Wanneer u aankoopt, kunt u genieten van een halvering van het ereloon van de notaris. Dit verminderde ereloon geldt door artikel 8, 2, B. van het Koninklijk Besluit van 16 december 1950 houdende het tarief van de honoraria der notarissen.

Aankoop onder het stelsel van de verkooprechten

Wanneer u onroerende goederen aankoopt voor doelstellingen van algemeen nut, kunt u genieten van een vrijstelling van verkooprechten (‘kosteloze registratie’). Deze vrijstelling is er via artikel 2.9.6.0.3, 1° van de Vlaamse Codex Fiscaliteit.

Aankoop onder het stelsel van de btw

Wanneer de aankoop volledig of gedeeltelijk gebeurt onder het btw-stelsel, geldt het verlaagde tarief van 6 %.

Dit verlaagde tarief geldt door het Koninklijk Besluit nr. 20 in uitvoering van het Wetboek BTW, bijlage A, Hoofdstuk XXXVI, §1, 1°, a).

De kosten van de levering komen normaal gezien toe aan de verkoper (zie artikel 1608 Burgerlijk Wetboek). De partijen zijn echter vrij om hiervan af te wijken.

Onder zo’n leveringskosten voor de verkoper begrijpen we onder meer:

• publiciteitskosten
• plan- en opmetingskosten
• verkavelingskosten, kosten van de verkavelings- en de statuutakte
• bodemattest
• kosten voor het attest elektriciteit
• kosten voor het EPC-attest
• kosten stedenbouwkundige inlichtingen
• handlichtingskosten
• opvragen van de kopie van de eigendomstitel van de verkoper en van een kopie van de statuut- of verkavelingsakte
• kadastrale stukken, nodig om bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen aan te vragen
• …

De koper staat in voor de kosten van de akten en andere extra kosten van de koop (zie artikel 1593 Burgerlijk Wetboek):

• ereloon
• verkooprechten, btw, recht op geschriften
• kosten voorafgaande opzoekingen om de koop te kunnen laten doorgaan: kadaster, hypothecaire staat, fiscale notificaties;
• kosten overschrijving hypotheekkantoor
• …

Bij goede woningen ligt de nadruk op de snelle verhuurbaarheid en niet meer op de conformiteit met de bouwtechnische en conceptuele richtlijnen. De woningen moeten enkel voldoen aan de kwaliteitseisen van artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster), al dan niet na een investering van maximaal 20.200 euro (geïndexeerd bedrag 2024), exclusief btw.

U kunt de minimale kwaliteitseisen hier nalezen.

De VMSW toetst of controleert niet langer of een woning al dan niet ‘goed’ is. U bepaalt dit zelf. Belangrijk is wel dat u de woningen onmiddellijk of na een beperkte investering kunt verhuren.

Zijn er investeringen nodig? Schat dan vooraf de kostprijs precies in. Het is namelijk zo dat de woningen niet als goede woningen kunnen beschouwd worden wanneer de investeringskost hoger is dan 20.200 euro (geïndexeerd bedrag 2024), exclusief btw. Blijkt achteraf dat de investeringskost toch hoger is uitgevallen, dan riskeert u de FS3-lening en de eventueel verkregen tussenkomsten te moeten terugbetalen.

In sommige gevallen kan het aankopen van woningen van ondernemingen op gespannen voet staan met de wetgeving overheidsopdrachten.

Dat is niet het geval wanneer u ‘bestaande woningen’ koopt, zijnde opgeleverde woningen waar u geen beslissende invloed had op het ontwerp en de uitvoering van de werken. In dat geval geldt de uitzondering die vervat zit in artikel 28, §1, 1° Wet overheidsopdrachten.

Dat kan wel het geval zijn wanneer u engagementen tot aankoop aangaat met betrekking tot nieuwbouwwoningen die nog niet werden opgeleverd. Wilt u zo’n woningen kopen, dan is het van belang dat u bij de opmaak van het ontwerp en de uitvoering van de werken geen beslissende invloed had. Is dat wel het geval of wordt minstens die indruk gewekt, dan bestaat een reëel risico dat de koopovereenkomst geherkwalificeerd wordt naar een overheidsopdracht voor werken. Belangrijke aandachtspunten om de toepassing van de wetgeving overheidsopdrachten te vermijden, zijn:

• dat de initiatiefnemer/verkoper op eigen initiatief een ontwerp heeft opgemaakt en de omgevingsvergunning heeft aangevraagd;

• dat u geen eisen heeft gesteld (vb. wat betreft typologieën, gebruikte materialen, afwerkingsgraad,…), of het proces tijdens de uitvoering heeft gestuurd.

Belangrijk: u kan vóór de oplevering engagementen tot aankoop aangaan, maar de ondertekening van de authentieke aankoopakte kan wel pas vanaf de voorlopige oplevering. In functie van de financiering doorloopt u hiervoor het programmatieproces van aankoop goede woning, dat u al kan opstarten vóór de voorlopige oplevering.

Gegevens:

• aankoopprijs woning en grond: 100.000 euro
• schattingsprijs woning en grond: 90.000 euro
• financieringsplafond: 110.000 euro (20.000 euro voor het grondaandeel en 90.000 euro voor de woning)

De FS3-financiering beperkt zich tot het laagste bedrag van de reële kostprijs, de schattingsprijs en het totale financieringsplafond. Dit is 90.000 euro (de schattingsprijs).

Om het aandeel van bouwkost te bepalen binnen de FS3-financiering, wijzen we de FS3-financiering maximaal aan het grondaandeel toe - dit is het financieringsplafond voor het grondaandeel (20.000 euro) - en het saldo aan het woningaandeel (90.000 euro - 20.000 euro = 70.000 euro). De totale FS3-financiering is dus 90.000 euro, waarvan we 70.000 euro afschrijven over 33 jaar.

Stel nu: na 7 jaar voert u een renovatie uit van 80.000 euro, met een subsidiabel renovatieplafond van 80.000 euro. Op dit ogenblik berekenen we ook het financieringsplafond voor eenzelfde type nieuwbouwwoning. Dit is 125.000 euro. Dit verminderen we met de niet-afgeschreven investeringskosten: 70.000 euro - (70.000/33*7). Het resultaat van dit bijkomende financieringsplafond komt uit op 69.000 euro. Hierdoor kunt u niet 80.000 euro, maar wel 69.000 euro financieren met FS3. Ook deze 69.000 euro schrijven we af op 33 jaar.

Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en wordt bepaald volgens een degressieve schaal van percentages van de aankoopprijs. Via een rekenmodule op de website notaris.be kunt u berekenen hoeveel het ereloon bedraagt.

Let wel: deze berekening is alleen indicatief en onder voorbehoud. Ook staan hier alleen de normale tarieven. Wanneer u aankoopt, kunt u genieten van een halvering van het ereloon van de notaris. Dit verminderde ereloon geldt door artikel 8, 2, B. van het Koninklijk Besluit van 16 december 1950 houdende het tarief van de honoraria der notarissen.

Aankoop onder het stelsel van de verkooprechten

Wanneer u onroerende goederen aankoopt voor doelstellingen van algemeen nut, kunt u genieten van een vrijstelling van verkooprechten (‘kosteloze registratie’). Deze vrijstelling is er via artikel 2.9.6.0.3, 1° van de Vlaamse Codex Fiscaliteit.

Aankoop onder het stelsel van de btw

Wanneer de aankoop volledig of gedeeltelijk gebeurt onder het btw-stelsel, geldt het verlaagde tarief van 6 %.

Dit verlaagde tarief geldt door het Koninklijk Besluit nr. 20 in uitvoering van het Wetboek BTW, bijlage A, Hoofdstuk XXXVI, §1, 1°, a).

De kosten van de levering komen normaal gezien toe aan de verkoper (zie artikel 1608 Burgerlijk Wetboek). De partijen zijn echter vrij om hiervan af te wijken.

Onder zo’n leveringskosten voor de verkoper begrijpen we onder meer:

• publiciteitskosten
• plan- en opmetingskosten
• verkavelingskosten, kosten van de verkavelings- en de statuutakte
• bodemattest
• kosten voor het attest elektriciteit
• kosten voor het EPC-attest
• kosten stedenbouwkundige inlichtingen
• handlichtingskosten
• opvragen van de kopie van de eigendomstitel van de verkoper en van een kopie van de statuut- of verkavelingsakte
• kadastrale stukken, nodig om bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen aan te vragen
• …

De koper staat in voor de kosten van de akten en andere extra kosten van de koop (zie artikel 1593 Burgerlijk Wetboek):

• ereloon
• verkooprechten, btw, recht op geschriften
• kosten voorafgaande opzoekingen om de koop te kunnen laten doorgaan: kadaster, hypothecaire staat, fiscale notificaties;
• kosten overschrijving hypotheekkantoor
• …