Berekening van de onroerende voorheffing

Er kunnen verschillende redenen zijn waarom de onroerende voorheffing gestegen is.

1. Indexering van het kadastraal inkomen (KI)

Elk jaar wordt uw kadastraal inkomen geïndexeerd. Dat wil zeggen dat het aangepast wordt aan de stijging van de consumptieprijzen (inflatie). Het is op basis van dit geïndexeerde KI dat de onroerende voorheffing wordt berekend. Dus, als uw situatie verder ongewijzigd blijft, dan zal de verschuldigde onroerende voorheffing net zoals de consumptieprijzen jaarlijks stijgen.

In jaren dat er weinig inflatie is (en dat de consumptieprijzen dus weinig gestegen zijn) is de indexatie van het KI ook beperkt. Als er veel inflatie was in het afgelopen jaar (bv. door de energiecrisis in 2022), zal de indexatie groter zijn. Dat heeft dus een grote impact op de berekening van de OV. Het is dus normaal dat het aanslagbiljet OV, maar ook de lonen, in 2023 met ongeveer 9% gestegen zijn ten opzichte van 2022.

2. Verhoging van de provinciale en gemeentelijke opcentiemen

Een andere mogelijke oorzaak is dat de provincie of de gemeente waar u woont de opcentiemen heeft verhoogd. De gemeente en de provincie beslissen daar zelf over. Sinds aanslagjaar 2019 kunnen gemeentelijke opcentiemen ook differentiëren binnen dezelfde gemeente. Als u vragen heeft over de verhoging van de opcentiemen, contacteert u best het gemeente- of provinciebestuur.

3. Wegvallen van een of andere vermindering

Het is mogelijk dat u niet meer in aanmerking komt voor de vermindering in kwestie.

Als er bijvoorbeeld geen 2 gezinsbijslaggerechtigde kinderen meer bij u wonen, dan krijgt u die vermindering niet langer en betaalt u meer onroerende voorheffing.

4. Het kadastraal inkomen van uw woning is verhoogd

Het is ook mogelijk dat het KI van uw woning is verhoogd, bijvoorbeeld na renovatiewerken. In dat geval zal het Kadaster het KI van uw woning herschat hebben en aan uw woning een hoger KI hebben toegekend.

Het geïndexeerd kadastraal inkomen wordt berekend door het kadastraal inkomen te vermenigvuldigen met een indexatiecoëfficiënt die elk jaar wordt vastgesteld. Het wordt altijd afgerond tot de dichtstbijgelegen euro.

Voorbeeld: Het niet-geïndexeerd KI van een woning bedraagt 900 euro. In 2024 bedraagt het geïndexeerd KI 900 * 2,1763 = 1.958,67 euro. Er is geen afronding nodig.

Het geïndexeerd kadastraal inkomen wordt bijvoorbeeld gebruikt als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing.

De indexatiecoëfficiënt zelf wordt jaarlijks berekend door het gemiddelde van de indexcijfers (van de consumptieprijzen) van het jaar dat het aanslagjaar voorafgaat, te delen door het gemiddelde van de indexcijfers van de jaren 1988 en 1989. De afronding gebeurt op vier cijfers na de komma. Op die manier worden volgende indexatiecoëfficiënten bekomen:

• Gemeenten kunnen vanaf aanslagjaar 2019 het bedrag van de onroerende voorheffing laten variëren bijvoorbeeld per buurt, of volgens categorie belastingplichtige (bijvoorbeeld bedrijven en particulieren).
• Op die manier kan een gemeente bijvoorbeeld bijdragen aan de heropleving van een stationsbuurt, de bevolking aanmoedigen om in de stadskern te komen wonen of zelfstandigen een extra duwtje in de rug geven om een winkel te openen.
• Differentiëring heeft enkel betrekking op de gemeentelijke opcentiemen. Aan de basisheffing van het Vlaamse Gewest of aan de provinciale opcentiemen verandert niets.

Meer informatie vindt u op de pagina Mogelijkheid tot differentiëring van opcentiemen (ook specifiek voor gemeentebesturen).

De onroerende voorheffing voor een woning in Aalst met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 720 euro, wordt in het aanslagjaar 2018 berekend zoals beschreven in de volgende stappen. Er wordt een eenvoudig voorbeeld gekozen zonder toepassing van verminderingen.